Утеплять стены домов невыгодно, но это не значит, что жильцы этого делать не будут

Новости по теме

18 апреля 2024 г. 09:30
Реалізовано черговий проєкт модернізації ОСББ  

04 апреля 2024 г. 11:37
Опубліковано законопроєкт про засади житлової політики  

04 января 2024 г. 10:05
У цьому році хочемо завершити 400 проєктів за програмою "ВідновиДім" - Фонд енергоефективності  

Несмотря на то, что государство обязано провести первый капитальный ремонт в многоквартирном жилом фонде, более 50% домов находятся практически в аварийном состоянии. Решить эту проблему жильцы пытаются самостоятельно, однако средств совладельцев жилья зачастую недостаточно для ее решения. О том, где найти средства на проведение ремонта и как уменьшить потери энергии в украинских домах, «У.К.» рассказал руководитель проекта Международной финансовой корпорации (IFC) «Энергоэффективность в жилищном секторе Украины» Гжегож Гайда:

- Расскажите, пожалуйста, какова основная цель вашего проекта?

- Мы понимаем, что энергоемкость многоквартирного жилого фонда достаточно высокая.  Причем цены на энергоносители растут, и мы видим соответствующую реакцию рынка, которая проявляется в том, что в индустриальном секторе использование энергии сокращается, а в жилищном – даже отмечается небольшой рост энергопотребления. То есть получается, что потребительский спрос не реагирует на рост цен, а значит, рынок работает неправильно. Задача нашего проекта как раз и состоит в том, чтобы убрать те барьеры, которые мешают развитию этого рынка. 

- Если говорить об энергоемкости нашего жилищного фонда, то в каких домах отмечаются наибольшие потери энергии?

- Все дома в Украине не соответствуют стандартам энергоэффективности. Конечно, в новостройках ситуация лучше, чем в зданиях устаревшего жилфонда, а именно в так называемых «сталинках» и «хрущовках». Хотя, «сталинки» имеют значительно лучшее качество конструкции,  чем другие здания, построенные в советский период. Фактически, все жилье, которое строилось после «сталинок» до конца 80-х годов, – это именно тот сегмент, на котором мы будем фокусировать нашу работу. По нашим расчетам, это приблизительно 60% всех жилых домов страны – порядка 200 тысяч многоквартирных зданий.

- Вы начали свой проект в Виннице. Почему был выбран именно этот город, и в каких еще населенных пунктах вы планируете работать?

- Наш проект не ориентирован на работу в отдельно взятых городах, мы работаем по всей Украине. Винница – это для нас такой город, где мы можем более конкретно увидеть результаты нашей работы. Если говорить точнее, он был выбран для реализации пилотного этапа проекта. Пилотная реализация планируется еще в двух городах, которые мы выберем совместно с банками-партнерами. У нас три главных партнера: все органы государственной власти, украинские банки и городские администрации. Мы будем выбирать остальные города вместе с банками – исходя из возможности того или иного банка предоставлять кредиты в конкретном городе.

Читайте также: Сектор коммунального хозяйства во многом является для ЕБРР приоритетным

- С какими банками вы сотрудничаете?

- Мы в феврале подписали договор о сотрудничестве с «Кредобанком», и теперь находимся на начальном этапе совместной работы. Пока еще с этим банком мы не выбрали конкретный город для реализации проекта. Кроме «Кредобанка», я надеюсь, нам удастся подписать договора с другими финансовыми институтами, переговоры уже ведем. Кроме банков, мы также пытаемся работать с лизинговыми компаниями.

- Что конкретно удалось сделать в Виннице?

- Город создал ресурсный центр для обслуживания ОСМД, то есть для жильцов, которые хотят создать объединение или провести ремонт в своем доме. Там работают как муниципальные специалисты, так и консультанты, работу которых оплачивает IFC, из средств проекта, финансируемого Швейцарией. Они поясняют, как организовать работу ОСМД, разработать бизнес-планы, провести энергоаудит. Кстати, первым 50 клиентам специалисты ресурсного центра могут сами его провести и помочь разработать бизнес-план энергопроекта. С этим планом жильцы пойдут в отделение «Кредобанка» в Виннице. Мы же, совместно с банком, подготовим кредитный продукт для ОСМД. В Виннице уже было проведено более 20 энергоаудитов, на основании которых будут разрабатываться инвестпроекты.

- Каковы банковские критерии отбора проектов, которые подают ОСМД?

- Это, прежде всего, кредитоспособность конкретного ОСМД, которая зависит от  юридических условий, в которых находится объединение. Стоит отметить, что законодательная база для ОСМД в Украине работает не наилучшим образом, хотя есть страны, где ситуация еще хуже. И мы как раз работаем с правительством над тем, чтобы улучшить законодательство для этой группы клиентов.

Читайте также: Как кредитовать ОСМД

- Почему был выбран именно «Кредобанк»?

- Основным акционером банка является PKO Bank Polski SA, который является одним из крупнейших банков и занимает самую большую долю рынка финансирования ОСМД. Мы хотели с ними работать, поскольку у них есть опыт, а они захотели выйти на этот рынок.

- Вы подписали соглашения с банком. Какие обязательства у сторон?

- С каждым из банков у нас подписывается договор, на базе которого мы предоставляем им услугу. Она заключается в том, что мы проводим тренинг для сотрудников банка, разрабатываем банковский продукт, проводим совместные семинары, информационные кампании. Мы можем еще предложить банку финансирование в случае необходимости, но то, о чем мы договорились сегодня, – это пока сотрудничество в плане обучения. Мы все делаем с мыслью о том, что когда в Украине банки начнут финансировать на серьезном уровне ОСМД, они потребуют долгосрочное финансирование. А мы (IFC – ред.) как раз здесь для того, чтобы его предоставлять на проекты, связанные с экономией энергии. То есть мы делаем это все для того, чтобы профинансировать банковское портфолио.

- На каких условиях банки будут предоставлять объединениям займы?

- Имеет значение не сама процентная ставка, а соотношение ее с той экономией средств, которую люди получат, инвестируя в энергоэффективность. Сегодня экономически невыгодно утеплять стены домов, но это не значит, что жильцы этого делать не будут. Они, кроме сокращения потерь энергии, повышают стоимость своего жилья. Исследования показывают, что в доме после ремонта квартиры стоят дороже. И мне известны случаи, когда, вложив при ремонте ориентировочно 50 долларов в квадратный метр квартиры, человек в результате получает рост стоимости жилья до 130 долларов за квадратный метр. И здесь процентная ставка не имеет никакого значения. Если люди будут исходить из таких параметров, то даже в случае с кредитом на утепление стен, они будут считать не стоимость тепла, а конечную стоимость квартир.

- Насколько сами ОСМД готовы брать банковские займы?

- Среди ОСМД есть такие, жильцы которых уже оплачивали какие-то мелкие ремонты. Результат оказался неплохим, и они уже готовы рассматривать вариант кредита, чтобы сделать нечто большее. Мы общались с представителями ОСМД в Виннице, Харькове и Львове – там есть объединения, готовые взять кредит даже под существующие процентные ставки.

- Чем может ОСМД прогарантировать банковский кредит?

- Нигде в мире ОСМД не отдают в залог имущество. Они финансируются хорошо: получают кредиты на 15 лет, и еще не было ни одного случая невозврата. Всегда гарантией для предоставления займа являются будущие финансовые потоки.

- Позволяет ОСМД ли украинское законодательство оставлять такой залог?

- Прямого запрета нет, но существует процедура Нацбанка, согласно которой определяется, какой залог можно включать в расчет обязательных резервов банка. Есть также постановление НБУ, которое говорит о том, как оценивать данного заемщика. ОСМД, как юридические лица, которые являются неприбыльными организациями, не могут выполнить все требования Нацбанка по отчетности, поскольку у них нет имущества, и они не могут показать маржинальность. Из-за этого объединения попадают в категорию низкой оценки заемщиков. Хотя, опыт европейских стран показывает, что кондоминиумы являются надежными заемщиками. Относительно недавно Нацбанк все же разрешил банкам принимать денежные потоки в качестве залога.

- В случае вступления в силу законопроекта №8474, смогут ли ОСМД брать кредиты под залог земельного участка, на котором расположен дом?

- Земля под домом и придомовая территория не должны является залогом для банка, поскольку залог должен быть ликвидным. То есть для банка он должен быть таким, чтобы финучреждение могло в случае надобности его легко продать и получить нужную сумму. А земельный участок, на котором стоит здание, банку будет сложно использовать. Кроме того, думаю, что жильцы не будут согласны на такой вариант. В конце концов, это их дом,  а отдавать его в залог лишь для того, чтобы получить кредит на проведение ремонта, – это очень рискованно.

Нужно сосредоточиться на финансовых потоках, но эта схема будет работать тогда, когда жильцы будут детально обсуждать вопросы регуляции этих средств с банком, а также источник этих потоков. Членские взносы могут выплачиваться гражданами как в соответствии с договором, так и по требованию закона. На сегодняшний день, взносы в ОСМД – полуобязательные. Потому что сейчас, до вступления в силу закона №8474, членом ОСМД можно стать добровольно. То есть люди могут по своему желанию вступить в ОСМД, переголосовать взятие кредита, а потом ситуативно выйти из объединения – и тогда обязательных платежей уже не будет. Так что для обеспечения финансовых потоков необходимо обязательное участие в ОСМД. В Гражданском кодексе уже прописана норма о том, что сособственники должны сообща отвечать за состояние имущества. Они в обязательном порядке должны вносить средства в какую-то структуру, будь то ОСМД, ЖСК, ТСЖ. Такие обязательные платежи осязаемы для банка, и они являются гарантией своевременного погашения кредита.

Беседовала Мария Цатурян

Все больше стали проводится различного рода занятия, которые дают возможность быть успешным во многих вопросах. Поэтому, Вашему вниманию представлены тренинги на любую тематику. Более детально ознакомиться с информацией можно на сайте karpov.com.ua. Узнавайте больше информации.