ГоловнаІнтерв’юІнтерв’юЖЕКи - «могильники» усіх затрат?

ЖЕКи - «могильники» усіх затрат?

Пане Олеже, Ви неодноразово говорили про потребу ліквідувати поняття «балансоутримувач» і довірити організацію надання житлово-комунальних послуг управляючим компаніям. У цьому є така гостра необхідність? Так, є. Упевнений в тому, що на сьогодні постала гостра необхідність довірити робо

Пане Олеже, Ви неодноразово говорили про потребу ліквідувати поняття «балансоутримувач» і довірити організацію надання житлово-комунальних послуг управляючим компаніям. У цьому є така гостра необхідність?

Так, є. Упевнений в тому, що на сьогодні постала гостра необхідність довірити роботу професіоналам. Це, нарешті, призведе до створення сприятливого середовища на ринку житлово-комунальних послуг. Ми говоримо про потребу упорядкувати багаторівневий і складний трикутник «постачання-споживання-оплата послуг». Не секрет, що приватні структури мають більше шансів зайняти цю нішу. Однак, у законопроекті «Про внесення змін до ЗУ «Про житлово-комунальні послуги», який розроблено Федерацією роботодавців ЖКГ України, передбачено норми, які забезпечують підтримку державних і комунальних підприємств та покращення їх конкурентоздатності в умовах ринку.

Тобто бюджетні преференції для комунальних підприємств не скасовуватимуть?

У жодному разі! Ці підприємства за рахунок державного бюджету, або за сприяння органів місцевого самоврядування, наприклад, зможуть купувати необхідне обладнання, модернізувати виробництво тощо - тобто, підтримувати себе «на плаву». Цим ми, фактично, надаємо їм можливість конкурувати на рівні з іншими, приватними структурами. І, тим самим, створюємо умови для того, щоб усі мали одинакові можливості. Хочу відмітити, що на сьогодні у сфері управління житловим фондом успішно можуть працювати: і ОСББ (які мають можливість управляти будинком самостійно), і приватні управляючі компанії, і комунальні підприємства. Таким чином, формується ринок житлових послуг, який багато в чому буде формувати цінову політику, і впливати на якість послуг.

Ви сказали, що з'явиться багато приватних підприємств. Але, хто контролюватиме їхню діяльність, а також дотримання останніми зобов'язань перед споживачами?

Це питання дуже актуальне. Як пам'ятаємо, виникло багато галасу, коли до проекту Житлового кодексу, який перебуває зараз на розгляді у Верховній Раді, було внесено норму, згідно з якою до управителів, і до будь-яких суб'єктів, які працюють на цьому ринку, встановлювалися певні вимоги. Розробляючи згаданий законопроект, ми не допустили подібної ситуації, і свідомо не піднімали питання вигадування додаткових способів регулювання та контролю для цих компаній. І поясню чому.

Так, у цих відносинах маємо дві ключові фігури – власника та управителя. Їхні відносини характеризуються як суто ринкові. І вони, у першу чергу, повинні регулюватися нормативами, які диктує ринок. «Настільним» документом для споживача має стати укладений договір. Громадяни повинні уважно і детально вивчати цей документ, адже від нього залежить, у якому стані буде їхній будинок через декілька років, чи отримають вони тепло і гарячу воду. Вони самі повинні подбати про те, щоб не залишити найманій управляючій компанії «шпарин» для афер і махінацій.

Однак, як демонструє вітчизняний і навіть зарубіжний досвід, цього уникнути дуже важко...

На жаль, так. Візьмемо для прикладу досвід Російської Федерації, яка встигла пройти кілька етапів реформування. Вони то повністю відмовлялися від державного регулювання, то запроваджували пряме ліцензування у цій сфері.

Ліцензування призвело лише до того, що чиновники отримали додаткову статтю особистого прибутку. Був і такий етап, коли вимоги взагалі «вилами по воді» писалися. З цього приводу неодноразово висловлювався і сам прем'єр-міністр РФ Володимир Путін.

А завдяки повній відмові від державного регулювання дійшло до того, що діяльність управляючих компаній ніяк не контролювалася. Наприклад, траплялися такі випадки, коли в будинках по 2-3 людини раптом зголошувалися управляти грошима своїх сусідів!

Ми нарахували безліч випадків (афер), коли такі компанії просто «пропадали»: їх представники збирали гроші на капітальний ремонт, які повинні акумулюватися протягом певного періоду, а потім просто зникали. І це відбувалося масово. Тому, безперечно, говорити про те, що жодного контролю не повинно бути, категорично не можна. Необхідно витримати деякий баланс.

Добре, тоді якщо не буде жодних вимог, яким чином споживач знатиме, що його права порушені, що управляюча компанія відхилилася від «наміченого курсу»?

Ці вимоги можуть запроваджуватися за допомогою внутрішніх документів Міністерства з питань будівництва та ЖКГ. І в якому обсязі це все буде відбуватися – залежатиме від політики міністерства. Наше бачення, тобто те, на чому ми будемо наполягати, представляючи інтереси роботодавців житлово-комунальної галузі, полягає в тому, що ліцензування (чи сертифікація) повинне бути, і повинні існувати певні вимоги до персоналу та якості послуг. Знову ж таки, для того, щоб ОСББ ефективно здійснювало функції управління самостійно, то забезпечення кваліфікованими кадрами у цьому питанні відіграє не останню роль. Якщо будь-який активіст є ще й за сумісництвом керівником ОСББ і намагається самостійно, без наявності відповідної кваліфікації та навик управляти багатоквартирним будинком, то ми розуміємо, що в цій ситуації з'являється загроза для будинку, для тих людей, які в ньому проживають. Тому, компанії, однозначно, мають пройти певну сертифікацію, провести навчання власних працівників тощо. Ми усі знаємо, що існує міжнародна система стандартів. Потрібно адаптувати внутрішні стандарти якості до світових. І вже сам ринок буде обирати ту компанію, яка має необхідну кваліфікацію, досвід і т.д. Ми обов'язково прийдемо до цього. Потрібно лише дати старт.

А якими будуть типові вимоги до цих управляючих компаній?

Наш законопроект передбачає перегляд функцій компанії-управителя. Адже дуже багато розмов точилося на цей рахунок. Ми ці питання віддаємо на відкуп споживача: вони можуть обрати управителя, який виконуватиме лише регулюючу функцію, а можуть обрати компанію, яка надаватиме повний спектр послуг, тобто тримати у себе у штаті і двірників, і електриків і т.д. Це повинні вирішувати самі люди.

Варто зазначити, що ті функції, які ми раніше приписували балансоутримувачу (ведення технічної та правоустановчої документації), тепер виконуватиме управитель. Адже, на сьогодні у нас житловий фонд є таким собі «фантомом», якщо, звісно, судити по наявності документації на нього. По суті, документація на будинки в більшості випадків відсутня. Власник є власник – він володіє майном, а управитель – виконавець покладених на нього завдань.

А Ви не боїтеся одразу надавати таку «свободу вибору» громаді? Думаєте, рівень організованості українців настільки високий?

Звісно, без державного регулювання не обійтися.

А в чому полягатимуть функції держави?

Якщо ми говоримо про наступні кроки у цьому напрямку (я маю на увазі реалізацію закону) то один з головних чинників - схема тарифоутворення - буде змінюватися кардинально. Тариф буде договірним, тобто, розробленим на основі домовленостей власника і постачальника послуг. Але буде затверджуватися мінімальна, захищена державою норма. Вона прийматиметься на державному рівні, а не на рівні органів місцевого самоврядування. Я маю на увазі обов'язковий мінімальний перелік послуг, без яких будинок і його мешканці не можуть обійтися, відтак, не можуть від них відмовитися.

Пане Олеже, а є бодай приблизний перелік обов'язкових послуг?

Наприклад, прибирання прибудинкової території, здійснення поточних ремонтів, обслуговування димових каналів і т.д. Фактично, це той список, який ми маємо сьогодні. Але з нього ми приберемо обслуговування номерних знаків, поливання дворів. Тобто те, що сьогодні викликає багато критики. Все інше - приблизно 7-9 послуг - потрібно залишити. І вони матимуть затверджену центральними органами державної влади мінімальну вартість.

Але у нас в житловому секторі, так само як і в комунальному, існує величезна різниця між регіонами щодо розміру тарифів. Тому тут повинна бути визначеною, насамперед, формула розрахунків і мінімальна вартість елементів. Наприклад, прибирання 1 кв. м. території – вона буде фіксована, а управитель у договорі на обслуговування прив'язує це все до реальних, тобто фізичних величин того чи іншого житлового фонду. І так буде практично по всім видам послуг. Поточний ремонт шиферної покрівлі – одна цифра, поточний ремонт сходових клітин – інша цифра, і т.д. Але, звичайно, це можливо лише за умови адекватної з економічної точки зору поведінки управителя. Якщо останній хоче повернути, наприклад, вкладені в будинок інвестиції, він повинен прорахувати подальші ремонтні роботи і схему житлово-комунального обслуговування таким чином, щоб і мешканці залишилися задоволені, і він отримав прибуток.

А чи можливо вирішити якось питання непростих, м'яко кажучи, взаємовідносин між житловими і комунальними організаціями?

Найголовніше тут визначити межі відповідальності. Адже, колективна відповідальність – це, по суті, нічия відповідальність. Ми є свідками того, як ведуться суперечки з цього приводу вже не одне десятиріччя. З року в рік не можуть вирішити, хто ж відповідальний за стан внутрішньобудинкових мереж. Комунальні підприємства з радістю б переклали це на плечі житлових організацій, підписавши договори на комунальні послуги «на вході в будинок».

Як це сьогодні запроваджується у Києві...

Саме так. У нас ЖЕКи сьогодні, у буквальному значенні, - «могильники» усіх затрат. «Київенерго» укладало договори з ними, а ті уже укладали договори із мешканцями. Тобто усі втрати тепла залишалися на совісті ЖЕКів.

У таких умовах хіба ми можемо говорити про розвиток ринку житлових послуг? Ні!

Але ж на сьогодні компанія «Київенерго» визнала себе виконавцями послуг і почала укладати прямі договори на теплопостачання з населенням!

Якщо зважити на те, в якому стані зараз знаходяться наші тепломережі, то цей факт не розрубає цього «гордієвого вузла». У постійній «фінансовій калюжі» через стан мереж сидітимуть або житлові організації, або комунальні підприємства. Третього поки що не дано! Цим законопроектом ми вирішимо проблему.

Яким чином?

Ми пропонуємо наступну схему: управляюча компанія бере на себе лише функції білінгу - тобто підрахунку і обліку. Вона в обов'язковому порядку встановлює на вході в будинок загальнобудинкові лічильники і веде облік затрат на будинок. Адже і з лічильниками теж існує проблема: ні ЖЕКи, ні комунальні підприємства не хочуть їх брати на баланс. А управляюча компанія повинна мати на своєму балансі лічильник. І в цьому процесі має брати активну участь держава та власник будинку У свою чергу, управляюча компанія (як вкладення інвестицій) може запропонувати встановити їх за власний рахунок.

Величезна помилка Росії під час впровадження реформ полягла у тому, що там управителя визнали одночасно і виконавцем послуг. Тобто вони повинні були купувати послугу на вході в будинок, а потім – продавати її власнику. А хто зацікавлений вкладати кошти у мережі, які «на ладан дихають»? Ніхто не зацікавлений у цьому, окрім самого власника. Це дозволило управляючим компаніям взяти на себе всю масу грошей. Тобто усі сплачені кошти, не тільки за житлові послуги, а й за комунальні (які у декілька разів більші), зосереджувалися в руках управляючої компанії. Повторювати, до чого це призвело? Так, до вимивання грошей управляючою компанією...

Цей негативний російський досвід ми врахували? Яким чином у майбутньому укладатимуться такі договори?

Ми прибічники такої дієвої практики, яку масштабно використовують інші країни (зокрема, Росія, яка вже має досвід помилок і успіхів у цій царині): укладення тристоронніх угод. Тобто управитель від імені власника за його дорученням і за його рахунок укладає договори з постачальником комунальних послуг. Розумієте різницю? Не від свого імені, а за дорученням власника. А управитель лише вестиме облік, обслуговуватиме засоби обліку і здійснюватиме нарахування, алгоритм яких зможуть у будь-який час перевірити самі власники. Ці розрахунки перестануть вестися «на око», як це часто робиться зараз.

Що це зможе дати власникам у подальшому?

Ми вирішимо основну проблему – забезпечимо передумови для проведення модернізації, реалізації програм енергозбереження всередині будинку. А також зможемо поставити перед фактом комунальні підприємства – «ми спожили саме стільки, а не більше»! Втрати тепла мають пропорційно розподілятися між власниками будинку.

Ви самі говорили, що тепломережі застарілі. А ось що робити мешканцям, якщо втрати тепла перевищуватимуть усі «очікування», і доведеться сплачувати захмарні гроші?

А ось тут повинен спрацьовувати виключно економічний стимул. Тобто мешканці повинні уже в такому випадку подумати про те, де взяти гроші на заміну чи модернізацію теплових мереж. І тут вони, знову ж таки, звертаються до управителя, який є професіоналом у цій справі і проводить консультаційну роботу. Як вчинити у цьому випадку - є кілька можливих варіантів. Наприклад, взяти кредит, залучити міжнародних інвесторів ЖКГ або використати фінансові збереження власників будинку. Адже потрібно розуміти, що сьогодні переважна більшість наявного житлового фонду, враховуючи його експлуатаційний вік, потребує капітальних вкладень. Лише за таких умов можна говорити про його подальше ефективне функціонування з позиції жителя.

На жаль, не всі власники готові сприйняти таку необхідність...

Дійсно. У головах багатьох споживачів ще з радянських часів поселили утопію вічного дотаційного існування галузі. Ця утопія жила і процвітала завдяки веденню популістської політики з боку представників влади. Але потрібно чітко усвідомити, що і власник у повній мірі повинен бути відповідальним за своє житло, його стан. Це питання соціальної адекватності. Зрештою, якщо нас наділили повноваженнями обирати подальший шлях розвитку, то ми на цьому шляху несемо і тягар відповідальності за власний вибір, і його втілення в життя.

Розмовляла – Грамотна Юлія спеціально для «України Комунальної»

 
Коментарі (0)