Согласно с законом «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» (далее - Закон), управление неделимым и общим имуществом жилого комплекса осуществляет управитель путем:

- надлежащей эксплуатации жилого комплекса и обеспечения соответствующих условий пользования собственным, неделимым и общим имуществом собственников;

- накопления необходимых средств на проведение текущих и капитальных ремонтов в соответствии с законодательством;

- получение возмещения от виновного лица за убытки, причиненные имуществу, которое находится у него на балансе, или своевременного обращение в суд по возмещению убытков в принудительном порядке.

Закон также определяет, что управление может осуществляться в форме:

1) управление неделимым и общим имуществом через уставные органы объединения;

2) передачи всех или части функций по управлению не подільним и общим имуществом жилого комплекса юридическому лицу по договору;

3) делегирование определенных уставом полномочий по управлению неделимым и общим имуществом жилого комплекса ассоциации.

Таким образом, Закон предусматривает три правовых механизмах управления неделимым и общим имуществом жилого комплекса:

- непосредственное управление (через уставные органы объединения);

- делегированное управление (ассоциацией);

- управление на основании договора с юридическим лицом (договор о предоставлении услуг по управлению).

Управление многоквартирным домом является функцией его владельца (совладельцев), которая заключается в осуществлении отдельных полномочий владения, пользования и распоряжения многоквартирным домом и направлена на сохранение привлекательности доме на рынке жилья, содержание его в надлежащем техническом состоянии, обеспечение предоставления лицам, проживающим в таком доме или используют помещения в нем для других нужд, жилищно-коммунальных и других необходимых услуг надлежащих уровня и качества.

Управление как услуга

В Законе Украины «О жилищно-коммунальные услуги» жилищно-коммунальная услуга определяется как результат хозяйственной деятельности, направленной на обеспечение условий проживания и пребывания лиц в жилых и нежилых помещениях, зданиях и сооружениях, комплексах зданий и сооружений согласно нормативов, норм, стандартов, порядков и правил.

Услуга по управлению многоквартирным домом - это результат хозяйственной деятельности, направленной на обеспечение эффективного управления имуществом совладельцев дома, поддержание здания в надлежащем техническом состоянии, обеспечение потребностей совладельцев дома в жилищно-коммунальных услугах, которая осуществляется субъектами хозяйствования профессионально и на договорных началах.

Читайте также: Чего стоит управляющий жилого дома?

Правовым основанием для осуществления услуг по управлению многоквартирным домом является договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом, существенными условиями которого являются:

- наименование сторон;

- предмет договора;

- права сторон относительно осуществления управления жилищным комплексом;

- обязанности сторон по предоставлению услуг по эксплуатации жилого комплекса и оплаты этих услуг;

- исчерпывающий перечень услуг;

- стоимость каждой услуги и общая стоимость ежемесячного платежа;

- порядок контроля и отчета сторон;

- последствия невыполнения условий договора;

- перечень форс-мажорных обстоятельств;

- срок действия договора, условия продления и прекращения действия договора, дата заключения договора.

Самоорганизация жителей

Согласно Закону управляющий - юридическое лицо, осуществляющее управление неделимым и общим имуществом жилого комплекса по поручению собственника (собственников) имущества и обеспечивает его надежную эксплуатацию. В зависимости от наличия долга субъекта быть членом профессионального объединения, выделяют две формы саморегулирования - делегированное и добровольную. Делегированное саморегулирование, как правило, основанное на обязательном членстве и связано с отменой лицензирования (сертификации) в отдельных отраслях регулирования и передачей отдельных функций государственных органов саморегулированой организации (СРО), в частности, в сфере соблюдения хозяйствующим субъектом законодательства, которое регулирует отношения, возникающие при осуществлении того или иного вида деятельности. Добровольное саморегулирование предполагает установление и поддержание правил участниками системы без какого-либо одобрения со стороны государства.

Объектом контроля со стороны СРО, основанных на добровольном членстве, является собственноручно разработаны и утверждены правила и стандарты, которые регулируют хозяйственную (профессиональную) деятельность членов этих организаций, а в отношении организаций, основанных на обязательном членстве, - не только введенные этой организацией правила и стандарты, но и требования нормативных правовых актов, установленных государством.

СРО, которые базируются на добровольном членстве, призванные осуществлять дополнительное к государственному регулированию, а те, что основаны на обязательном членстве - частично заменять его.

Кроме этого для СРО предусмотрено следующие требования:

1) организации должны объединять в своем составе не менее двадцати пяти субъектов предпринимательской деятельности или не менее ста субъектов профессиональной деятельности;

2) в СРО должны быть установлены правила и стандарты предпринимательской или профессиональной деятельности, обязательные для выполнения всеми их членами;

3) СРО должна обеспечить дополнительную имущественную ответственность перед потребителями произведенных товаров (работ, услуг) и третьими лицами путем страхования и (или) посредством формирования компенсационного фонда.

Читайте также: Управление жильем: проблемы и перспективы

Членство субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности в СРО в соответствии с законом в целом является добровольным. Но могут быть предусмотрены случаи обязательного членства субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности в СРО для осуществления отдельных видов предпринимательской или профессиональной деятельности.

Среди функций СРО является, в частности, следующие:

1) привлечение к ответственности членов СРО за нарушение требований законодательства Украины, устава СРО, правил и стандартов СРО;

2) образование третейских судов для разрешения споров, возникающих между членами СРО, а также между ними и потребителями произведенных членами СРО товаров (работ, услуг), другими лицами в соответствии с законодательством о третейских судах;

3) обеспечение информационной открытости деятельности своих членов, путем опубликования соответствующей информации в средствах массовой информации.