В нашем городе вместо ЖЭКа пришла частная фирма, которая будет обслуживать жилой фонд. Владелец нашего дома - городская община. Итак, жители дома, как часть общины являются совладельцами дома в целом. Вопрос: должен ли заключаться в этом случае договор балансового содержания между жителями, и организацией, в которой дом стоит на балансе? Если да, то какие конкретные основания для этого?
Прежде всего, давайте начнем с понимания того, кто владелец Вашего дома. Если квартиры в Вашем доме находятся в частной собственности физических и/или юридических лиц («приватизированы»), то территориальная община владельцем Вашего дома не является и быть не может. Статья 382 ГКУ предусматривает, что «владельцам квартиры в двух - или многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а также сооружения, здания, предназначенные для обеспечения потребностей всех собственников квартир, а также собственников нежилых помещений, расположенных в жилом доме».
Говоря проще, владельцы квартир в многоквартирном доме являются совладельцами т.н. «общего имущества» в доме - уже упомянутых помещений общего пользования, опорных конструкций и оборудования - а соответственно и совладельцами самого дома (ведь, согласно Государственному классификатору зданий и сооружений ДК 018-2000, дом как разновидность здания состоит «из несущих и ограждающих или совмещенных (несуще-ограждающих) конструкций, образующих наземные или подземные помещения»).
Поэтому в Вашем доме территориальная община может быть владельцем разве что неприватизированных квартир и неприватизированных встроенных или пристроенных нежилых помещений (если такие есть) - и соответственно лишь одним из совладельцев многоквартирного дома.
Теперь о «балансодержание» и роль предприятия, которое будет обслуживать Ваш дом. Если мы уже определили, что совладельцами дома есть владельцы квартир, то на каком основании кто-то посторонний может учитывать это имущество на своем балансе? Прежде всего, это является функцией самого владельца - причем следует обратить внимание, что от физических лиц Закон Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» не требует составления и ведения баланса или других форм финансовой отчетности.
В соответствии со статьей 23 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах», именно владелец имеет право держать на балансе и управлять принадлежащим ему имуществом. И именно правом, а не обязанностью) владельца есть полномочия других лиц на то, чтобы держать его имущество на балансе и управлять им. Более того, частью третьей указанной статьи предусмотрено, что «в случае совместной собственности нескольких совладельцев решение относительно содержания на балансе и/или управления имуществом принимается в соответствии с законом».
В случае с многоквартирным домом имеем дело именно с общей собственностью, а если быть точным - с общей совместной собственностью. По общему правилу, установленному статьей 369 Гражданского кодекса Украины, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех совладельцев. Другими словами, необходима 100% согласие. Итак, чтобы Ваш дом кем-то посторонним учитывался на балансе, на это необходимо согласие 100% собственников квартир в Вашем доме. Исключение - если Вы создали ОСМД. Там Вы можете принимать совместные решения установленной уставом большинством голосов.
И еще раз напомню, что согласно ст.23 Закона Украины «О жилищно-коммунальные услуги» поручать кому-то «держать на балансе» Ваш дом и заключать соответствующий договор является правом, а не обязанностью совладельцев. Так что только Вам решать, заключать или нет договор на «балансодержание».
Но для Вас, наверное, важнее формальное «содержания на балансе» доме есть собственное содержание дома - то есть, его техническое обслуживание и текущий ремонт. Статья 13 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» предусматривает соответствующий вид жилищно-коммунальных услуг - «услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий». Исполнителя этой услуги могут определить сами совладельцы, а в случае, если они этого не сделали, - орган местного самоуправления в соответствии со ст.7 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» и Порядка определения исполнителя жилищно-коммунальных услуг в жилом фонде, утвержденного приказом Госжилкоммунхоза от 25.04.2005 №60.
С исполнителем услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий заключается соответствующий договор, согласно ст.ст.20, 21, 26 Закона Украины «О жилищно-коммунальные услуги» должен соответствовать типовому, утвержденном Кабинетом министров Украины. Типовой договор о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий утвержден Постановлением Кабинета Министров Украины от 20 мая 2009 г. №529. Такой договор с исполнителем Вы как потребитель действительно обязаны заключить в соответствии с п.1 ч.3 ст.20 Закона Украины «О жилищно-коммунальные услуги».
Итак:
1) Если совладельцы Вашего дома вместе не определили для своего дома «балансотуримувача», то заключать договоров на «держание дома на балансе» у Вас ни с кем нет оснований;
2) В случае определения в установленном порядке для Вашего дома исполнителя услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий - Вы должны заключить с таким исполнителем договор;
3) Такой договор должен соответствовать Типовому договору о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Украины от 20 мая 2009 г. №529.