Сносить столичные «хрущевки» начнут не ранее 2013 г.

«Будет пилотный дом, в который переселят людей первого по списку на реконструкцию дома. Затем на этом месте будет построено здание большей площади, и туда переселят людей из следующего дома под реконструкцию, а лишние квартиры будут проданы тем, кто захочет там жить», — рассказал главный архитектор. Он не уточнил названий компаний, которые готовы принять участие в проекте, но отметил, что заменять старые здания на новые начнут с района Нивки, а именно с ул.Академика Туполева. Расселять жителей «хрущевок» будут в пределах этого же квартала. Отметим, что сегодня на территории массива проживают около 3 тыс. жителей, а по окончанию реконструкции там планируют предоставить жилье 10 тыс. горожан. Также пока остается неизвестной дата начала реализации проекта. По словам С.Целовальника, сначала нужно получить согласие всех людей, проживающих в этом квартале.

Быльем поросло
По словам начальника КО «Институт Генерального плана города Киева» Сергея Броневицкого, всего в Киеве расположено около 60 млн кв.м жилья, из них около 4 млн кв.м. нуждаются в реновации (от лат. renovatio – обновление, возобновление). В основном речь идет о пятиэтажных зданиях, которые украинцы привыкли называть «хрущевками». После экспертизы всех этих домов было определено около 1,1 млн кв.м жилья, которое необходимо сносить в первую очередь. «На их месте можно построить около 4 млн кв.м нового жилья», — сообщил С.Броневицкий. По его словам, эти здания, в частности, находятся в Соломенском районе (на улицах Урицкого и Волгоградской), Шевченковском районе (ул. Якира), а так же на территории Дарницы.

Ранее заместитель председателя КГГА Александр Мазурчак заявлял, что программу по сносу «хрущевок» планируют запустить уже в текущем году. Был даже озвучен список улиц и домов, которые подлежат демонтажу. В частности, чиновник называл Соцгородок, Лесной массив, массив Никольская Борщаговка, Отрадный, улицы Щербакова, Маршала Гречко, Рижскую, Щусева и О.Телиги, просп. 40-летия Октября, бульвары Лихачева и Дружбы Народов, а также улицы Осиповского, Западинскую и Макеевскую. Однако, после того как депутаты сформировали бюджет на текущий год, стало ясно, что денег на реновацию нет и взять их неоткуда, поэтому планы по обновлению устаревшего жилья остались в бумажном виде. И это уже не первый случай.

В разные годы мэрией то и дело принимались различные проекты по демонтажу старого жилья. Несколько лет назад между районами старой застройки даже возникли «соцсоревнования» за право быть первым в очереди на реновацию. Победителем оказался Соцгородок. Отметим, что реконструкция этого района осуществляется по сегодняшний день. По данным Киевгорадминистрации, работы ведутся на территории, ограниченной улицами Попудренко, Минина, Красноткацкой и Красногвардейской в Днепровском районе. В рамках проекта предполагается строительство 500 тыс. кв. м жилья, двух детсадов и реконструкция общеобразовательной школы.

В то же время в других районах несколько домов все же были реконструированы. В частности, в прошлом году был введен в эксплуатацию жилой дом на 70 квартир по ул. Сырецкой, 32 (реконструированное общежитие). Кроме того, вместо бывших общежитий дома построены на улицах Тухачевского, 44 (на 74 квартиры) и Васильченко, 3 (на 155 квартир).

Реализация остальных проектов, увы, была отложена до лучших времен.

Проблема отселения
Эксперты убеждены, что основным камнем преткновения в вопросе реновации устаревшего жилья является даже не экономический кризис, который длится в Украине уже третий год, не падение цен на жилье, а переселение старых жильцов в новые квартиры – многие из них просто не хотят покидать «насиженные» места и требуют завышенную компенсацию.

По словам застройщиков, именно желание жителей заработать на старом жилье отпугивает их от реализации подобных проектов. «У нас уже есть опыт расселения жильцов...», — рассказывает генеральный директор девелоперско-строительной компании «Т.М.М.» Николай Толмачев. Он рассказал ИА «Украина Коммунальная», что несколько лет назад его компания возводила в Харькове на месте старого дома с провалившейся крышей новое здание. Жителям ветхого дома покупали квартиры с коэффициентом один к одному. С 99 процентами жильцов удалось договориться довольно легко — они были рады переехать со старых квартир на новое место жительства, а вот 1% надеялся получить у застройщика более выгодные условия. «Они говорили, что это джек-пот, который бывает один раз в жизни и требовали большую компенсацию», — вспоминает Н.Толмачев. В итоге, компания в течение трех лет судилась с упрямыми жильцами. Проект, правда, был реализован, но застройщик зарекся повторять этот опыт до внесения изменений в законодательство.

Следует пояснить, что согласно существующему законодательству, реконструкция или снос ветхого дома невозможен, если хотя бы один жилец против этого. Вопрос о принудительном отселении жильцов в случае реновации уже поднимался не раз на всех уровнях. Строительному лобби даже удалось внести соответствующую норму в проект Жилищного кодекса Украины (ЖКУ). Согласно этой норме, для сноса «хрущевки» достаточно добровольного согласия 10% жильцов. Все остальные граждане могут быть выселены из дома по решению суда с назначением компенсации.

К сожалению, по словам юриста юридической компании «Юстикон» Маргариты Стасевич, статьи проекта ЖКУ, которые касаются вопросов компенсации, противоречат друг другу. Так, согласно ст.166, инвестор обязан в течение месяца письменно уведомить жильцов о планируемой реконструкции и предложить взамен другое обустроенное жилье в пределах квартала или в смежных кварталах. В то же время статья 168 позволяет предоставлять жилье в маневренном фонде, то есть временное жилье, что противоречит действующему Закону «О комплексной реконструкции». «А ст.169 гласит, что если новое предоставленное жилье имеет площадь больше, нежели изъятое, то разница оплачивается за счет жильца, а не инвестора. Хотя, согласно нынешнему законодательству, все расходы и неудобства должен понести инвестор», – отмечает юрист.

В любом случае эксперты отмечают, что норма о принудительном выселении жильцов из дома уже вызвала негативную реакцию множества общественных организаций и ее принятие грозит большим недовольством со стороны украинцев.

Перспективы
Кроме сложного процесса отселения, активизацию реновации тормозит и экономическая нецелесообразность проектов. Учитывая существующую динамику по постоянному удешевлению цен на квартиры, строительным компаниям просто невыгодно заниматься реализацией подобных проектов. Это раньше, до кризиса, такие проекты были экономически интересными: дом сносился, а на его месте вырывали котлован и начинали распродажу квартир. Жилье раскупалась спекулянтами очень быстро. Зачастую застройщик даже не успевал выгнать коробку здания. Это и не удивительно: на уровне котлована недвижимость продавалась дешевле, а вот динамика роста цен на квартиры доходила до 30% годовых.

И то, даже при таких экономических условиях, строители не особо рвались реконструировать «хрущевки». До кризиса доходность застройщика при реконструкции жилого квартала составляла не более 50%, тогда как при строительстве элитного жилья в центре города была возможность получить 100-300% годовых.

Игроки рынка рассказали, что у зарубежных инвесторов аппетиты скромнее, чем у отечественных строителей, и они согласны при сроке реализации проекта в три-четыре года получать доход на уровне 30-60% годовых. Но ни существующее законодательное поле, ни экономическая ситуация на рынке недвижимости не предоставляет возможности получить заработок даже на таком уровне. Поэтому, по мнению операторов рынка, все заявления иностранных инвесторов о сносе «хрущевок» можно расценивать как предварительное зондирование рынка. Реальные же строительные работы начнутся только после того, как норма о принудительном отселении жильцов из ветхих домов будет принята на законодательном уровне и «обкатана» во всех судебных инстанциях, а цены на жилье начнут ползти вверх с динамикой, как минимум, в 10% годовых.

Это понимают и столичные власти. В частности, глава КГГА Александр Попов недавно подтвердил, что новое строительство за счет сноса «хрущевок» в ближайшее время не начнется. «Эти проекты были экономически выгодны в 2007 г. Сейчас инвестор не будет вкладывать в это деньги», – подчеркнул А.Попов и заключил, что реконструкция и снос «хрущевок» может начаться не раньше 2013 г. Остается только ждать.

Дарья Кутецкая, специально для ИА «Украина Коммунальная».