Зносити столичні «хрущовки» почнуть не раніше 2013 р.

«Буде пілотний будинок, у який переселять людей першого за списком на реконструкцію будинку. Потім на цьому місці буде споруджено будинок більшої площі, і туди переселять людей з наступного будинку під реконструкцію, а зайві квартири будуть продані тим, хто захоче там жити», - розповів головний архітектор. Він не уточнив назв компаній, які готові взяти участь у проекті, але зазначив, що замінювати старі будівлі на нові почнуть з району Нивки, а саме з вул. Академіка Туполєва. Розселяти мешканців «хрущовок» будуть у межах цього ж кварталу. Відзначимо, що сьогодні на території масиву проживають близько 3 тис. жителів, а по закінченню реконструкції там планують надати житло 10 тис. городян. Також поки залишається невідомою дата початку реалізації проекту. За словами С.Целовальника, спочатку потрібно отримати згоду всіх людей, що проживають в цьому кварталі.

Було та й загуло
За словами начальника КО «Інститут Генерального плану міста Києва» Сергія Броневицького, всього в Києві розташовано близько 60 млн кв. м житла, з них близько 4 млн кв. м потребують реновації (від лат. renovatio – оновлення, відновлення). В основному мова йде про п'ятиповерхові будинки, які українці звикли називати «хрущовками». Після експертизи всіх цих будинків було визначено близько 1,1 млн кв. м житла, яке необхідно зносити першочергово. «На їхньому місці можна побудувати близько 4 млн кв. м нового житла», - повідомив С. Броневицький. За його словами, ці будівлі, зокрема, знаходяться в Солом'янському районі (на вулицях Урицького і Волгоградській), Шевченківському районі (вул. Якіра), а також на території Дарниці.

Раніше заступник голови КМДА Олександр Мазурчак заявляв, що програму зі знесення «хрущовок» планують запустити вже в поточному році. Був навіть озвучений список вулиць і будинків, які підлягають демонтажу. Зокрема, чиновник називав Соцмістечко, Лісовий масив, масив Микільська Борщагівка, Відрадний, вулиці Щербакова, Маршала Гречка, Ризьку, Щусєва та О. Теліги, просп. 40-річчя Жовтня, бульвари Лихачова та Дружби Народів, а також вулиці Осиповського, Западинську і Макіївську. Однак, після того як депутати сформували бюджет на поточний рік, стало зрозумілим, що грошей на реновацію немає і взяти їх немає звідки, тому плани з оновлення застарілого житла залишилися в паперовому вигляді. І це вже не перший випадок.

У різні роки мерією раз у раз приймалися різні проекти з демонтажу старого житла. Кілька років тому між районами старої забудови навіть виникли «соцзмагання» за право бути першим у черзі на реновацію. Переможцем виявилося Соцмістечко. Зазначимо, що реконструкція цього району здійснюється по сьогоднішній день. За даними Київміськадміністрації, роботи ведуться на території, обмеженій вулицями Попудренка, Мініна, Червоноткацькою та Червоногвардійською в Дніпровському районі. У рамках проекту передбачається будівництво 500 тис. кв. м житла, двох дитсадків і реконструкція загальноосвітньої школи.

У той же час в інших районах кілька будинків все ж були реконструйовані. Зокрема, минулого року було введено в експлуатацію житловий будинок на 70 квартир по вул. Сирецькій, 32 (реконструйовано гуртожиток). Крім того, замість колишніх гуртожитків будинки побудовані на вулицях Тухачевського, 44 (на 74 квартири) та Васильченка, 3 (на 155 квартир).

Реалізація інших проектів, на жаль, була відкладена до кращих часів.

Проблема відселення
Експерти переконані, що основним каменем спотикання в питанні реновації застарілого житла є навіть не економічна криза, що триває в Україні вже третій рік, не падіння цін на житло, а переселення старих мешканців у нові квартири – багато хто з них просто не хоче залишати «насиджені» місця і вимагає завищену компенсацію.

За словами забудовників, саме бажання жителів заробити на старому житлі відлякує їх від реалізації подібних проектів. «У нас вже є досвід розселення мешканців...», - розповідає генеральний директор девелоперсько-будівельної компанії «Т.М.М.» Микола Толмачов. Він розповів ІА «Україна Комунальна», що кілька років тому його компанія зводила в Харкові на місці старого будинку з проваленим дахом нову будівлю. Жителям старого будинку купували квартири з коефіцієнтом один до одного. З 99% мешканців вдалося домовитися досить легко – вони були раді переїхати зі старих квартир на нове місце проживання, а ось 1% сподівався отримати у забудовника більш вигідні умови. «Вони говорили, що це джек-пот, який буває один раз у житті і вимагали велику компенсацію», - згадує Толмачов. Зрештою, компанія протягом трьох років судилася з упертими мешканцями. Проект, правда, був реалізований, але забудовник зарікся повторювати цей досвід до внесення змін у закони.

Слід пояснити, що згідно з існуючим законодавством, реконструкція або знесення старого будинку неможлива, якщо хоча б один мешканець проти цього. Питання примусового відселення мешканців у випадку реновації вже піднімалося неодноразово на всіх рівнях. Будівельному лобі навіть вдалося внести відповідну норму до проекту Житлового кодексу України (ЖКУ). Згідно з цією нормою, для знесення «хрущовки» досить добровільної згоди 10% мешканців. Усі інші громадяни можуть бути виселені з будинку за рішенням суду з призначенням компенсації.

На жаль, за словами юриста юридичної компанії «Юстікон» Маргарити Стасевич, статті проекту ЖКУ, які стосуються питань компенсації, суперечать одна одній. Так, згідно ст.166, інвестор зобов'язаний протягом місяця письмово повідомити мешканців про планову реконструкцію та запропонувати натомість інше облаштоване житло в межах кварталу або в суміжних кварталах. У той же час ст.168 дозволяє надавати житло в маневреному фонді, тобто тимчасове житло, що суперечить чинному Закону «Про комплексну реконструкцію». «А ст.169 свідчить, що якщо нове надане житло має площу більше, ніж вилучене, то різниця оплачується за рахунок мешканця, а не інвестора. Хоча, відповідно до нинішнього законодавства, всі витрати і незручності повинен понести інвестор», - зазначає юрист.

У будь-якому разі експерти відзначають, що норма про примусове виселення мешканців з будинку вже викликала негативну реакцію багатьох громадських організацій і її прийняття загрожує великим невдоволенням з боку українців.

Перспективи
Крім складного процесу відселення, активізацію реновації гальмує і економічна недоцільність проектів. Враховуючи існуючу динаміку по постійному здешевленню цін на квартири, будівельним компаніям просто невигідно займатися реалізацією подібних проектів. Це раніше, до кризи, такі проекти були економічно цікавими: будинок зносився, а на його місці викопували котлован і починали розпродаж квартир. Житло розкуповувалася спекулянтами дуже швидко. Найчастіше забудовник навіть не встигав звести коробку будівлі. Це й не дивно: на рівні котловану нерухомість продавалася дешевше, а ось динаміка зростання цін на квартири доходила до 30% річних.

І то, навіть за таких економічних умов, будівельники не особливо рвалися реконструювати «хрущовки». До кризи прибутковість забудовника при реконструкції житлового кварталу становила не більше 50%, тоді як при будівництві елітного житла в центрі міста була можливість отримати 100-300% річних.

Гравці ринку розповіли, що у зарубіжних інвесторів апетити скромніші, ніж у вітчизняних будівельників, і вони згодні при терміні реалізації проекту в три-чотири роки одержувати дохід на рівні 30-60% річних. Але ані існуюче законодавче поле, ані економічна ситуація на ринку нерухомості не надає можливості отримати заробіток навіть на такому рівні. Тому, на думку операторів ринку, всі заяви іноземних інвесторів про знесення «хрущовок» можна розцінювати як попереднє зондування ринку. Реальні ж будівельні роботи розпочнуться тільки після того, як норма про примусове відселення мешканців з ветхих будинків буде прийнята на законодавчому рівні і «обкатана» у всіх судових інстанціях, а ціни на житло почнуть повзти вгору з динамікою, як мінімум, в 10% річних.

Це розуміє і столична влада. Зокрема, голова КМДА Олександр Попов нещодавно підтвердив, що нове будівництво за рахунок зносу «хрущовок» найближчим часом не почнеться. «Ці проекти були економічно вигідні в 2007 р. Зараз інвестор не буде вкладати в це гроші», - підкреслив О.Попов і зробив висновок, що реконструкція та знесення «хрущовок» може розпочатися не раніше 2013 р. Залишається тільки чекати.

Дар'я Кутецька, спеціально для ІА «Україна Комунальна».