Утеплювати стіни будинків невигідно, але це не означає, що мешканці цього не робитимуть

Новини по темі

18 Квітня 2024 p. 09:30
Реалізовано черговий проєкт модернізації ОСББ  

04 Квітня 2024 p. 11:37
Опубліковано законопроєкт про засади житлової політики  

04 Січня 2024 p. 10:05
У цьому році хочемо завершити 400 проєктів за програмою "ВідновиДім" - Фонд енергоефективності  

Попри те, що держава зобов'язана провести перший капітальний ремонт в багатоквартирному житловому фонді, більше 50% будинків знаходяться практично в аварійному стані. Вирішити цю проблему мешканці намагаються самостійно, проте коштів співвласників житла часто недостатньо для її вирішення. Про те, де знайти кошти на проведення ремонту та як зменшити втрати енергії в українських будинках, «У.К.» розповів керівник проекту Міжнародної фінансової корпорації (IFC) «Енергоефективність у житловому секторі України» Гжегож Гайда:

- Розкажіть, будь ласка, яка основна мета вашого проекту?

- Ми розуміємо, що енергоємність багатоквартирного житлового фонду досить висока. Причому ціни на енергоносії ростуть, і ми бачимо відповідну реакцію ринку, яка проявляється в тому, що в індустріальному секторі використання енергії скорочується, а в житловому – навіть відзначається невелике зростання енергоспоживання. Тобто виходить, що споживчий попит не реагує на зростання цін, а отже, ринок працює неправильно. Завдання нашого проекту якраз і полягає в тому, щоб прибрати ті бар'єри, які заважають розвитку цього ринку.

- Якщо говорити про енергоємність нашого житлового фонду, то в яких будинках спостерігаються найбільші втрати енергії?

- Усі будинки в Україні не відповідають стандартам енергоефективності. Звичайно, в новобудовах ситуація краща, ніж в будинках застарілого житлофонду, а саме в так званих «сталінках» і «хрущовках». Хоча, «сталінки» мають значно кращу якість конструкції, ніж інші будівлі, побудовані в радянський період. Фактично, все житло, яке будувалося після «сталінок» до кінця 80-х років, - це саме той сегмент, на якому ми будемо фокусувати нашу роботу. За нашими розрахунками, це приблизно 60% усіх житлових будинків країни - близько 200 тисяч багатоквартирних будинків.

- Ви почали свій проект у Вінниці. Чому було обрано саме це місто, і в яких ще населених пунктах ви плануєте працювати?

- Наш проект не орієнтований на роботу в окремо взятих містах, ми працюємо по всій Україні. Вінниця – це для нас таке місто, де ми можемо більш конкретно побачити результати нашої роботи. Якщо говорити точніше, воно було обране для реалізації пілотного етапу проекту. Пілотна реалізація планується ще в двох містах, які ми виберемо спільно з банками-партнерами. У нас три головних партнери: органи державної влади, українські банки та міські адміністрації. Ми будемо обирати інші міста разом з банками – виходячи з можливості того чи іншого банку надавати кредити в конкретному місті.

Читайте також: Сектор комунального господарства багато в чому є для ЄБРР пріоритетним

- З якими банками ви співпрацюєте?

- Ми в лютому підписали договір про співпрацю з «Кредобанком», і тепер перебуваємо на початковому етапі спільної роботи. Поки що з цим банком ми не вибрали конкретне місто для реалізації проекту. Крім «Кредобанку», я сподіваюся, нам вдасться підписати договори з іншими фінансовими інститутами, переговори вже ведемо. Крім банків, ми також намагаємося працювати з лізинговими компаніями.

- Що конкретно вдалося зробити у Вінниці?

- Місто створило ресурсний центр для обслуговування ОСББ, тобто для мешканців, які хочуть створити об'єднання або провести ремонт у своєму будинку. Там працюють як муніципальні фахівці, так і консультанти, роботу яких оплачує IFC, – з коштів проекту, фінансованого Швейцарією. Вони пояснюють, як організувати роботу ОСББ, розробити бізнес-плани, провести енергоаудит. До речі, першим 50 клієнтам фахівці ресурсного центру можуть самі його провести і допомогти розробити бізнес-план енергопроекту. З цим планом мешканці підуть у відділення «Кредобанку» у Вінниці. Ми ж, спільно з банком, підготуємо кредитний продукт для ОСББ. У Вінниці вже було проведено більше 20 енергоаудитів, на підставі яких будуть розроблятися інвестпроекти.

- Якими є банківські критерії відбору проектів, що їх подають ОСББ?

- Це, перш за все, кредитоспроможність конкретного ОСББ, яка залежить від юридичних умов, в яких знаходиться об'єднання. Варто зазначити, що законодавча база для ОСББ в Україні працює не найкращим чином, хоча є країни, де ситуація ще гірша. І ми якраз працюємо з урядом над тим, щоб покращити законодавство для цієї групи клієнтів.

Читайте також: Як кредитувати ОСББ

- Чому було обрано саме «Кредобанк»?

- Основним акціонером банку є PKO Bank Polski SA, який є одним з найбільших банків і займає найбільшу частку ринку фінансування ОСББ. Ми хотіли з ними працювати, оскільки у них є досвід, а вони захотіли вийти на цей ринок.

- Ви уклали угоди з банком. Які зобов'язання у сторін?

- З кожним із банків у нас підписується договір, на базі якого ми надаємо їм послугу. Вона полягає в тому, що ми проводимо тренінг для співробітників банку, розробляємо банківський продукт, проводимо спільні семінари, інформаційні кампанії. Ми можемо ще запропонувати банку фінансування в разі необхідності, але те, про що ми домовилися сьогодні, - це поки співпраця в плані навчання. Ми все робимо з думкою про те, що коли в Україні банки почнуть фінансувати на серйозному рівні ОСББ, вони зажадають довгострокове фінансування. А ми (IFC – ред.) якраз тут для того, щоб його надавати на проекти, пов'язані з економією енергії. Тобто ми робимо це все для того, щоб профінансувати банківське портфоліо.

- На яких умовах банки надаватимуть об'єднанням позики?

- Тут має значення не сама процентна ставка, а співвідношення її з тією економією коштів, яку люди отримають, інвестуючи в енергоефективність. Сьогодні економічно невигідно утеплювати стіни будинків, але це не означає, що мешканці цього не робитимуть. Вони, крім скорочення втрат енергії, підвищують вартість свого житла. Дослідження показують, що в будинку після ремонту квартири коштують дорожче. І мені відомі випадки, коли, вклавши при ремонті орієнтовно 50 доларів на квадратний метр квартири, людина в результаті отримує зростання вартості житла до 130 доларів за квадратний метр. І тут процентна ставка не має жодного значення. Якщо люди будуть виходити з таких параметрів, то навіть у випадку з кредитом на утеплення стін, вони рахувати не вартість тепла, а кінцеву вартість квартири.

- Наскільки самі ОСББ готові брати банківські позики?

- Серед ОСББ є такі, мешканці яких вже оплачували якісь дрібні ремонти. Результат виявився непоганим, і вони вже готові розглядати варіант кредиту, аби зробити щось більше. Ми спілкувалися з представниками ОСББ у Вінниці, Харкові та Львові – там є об'єднання, готові взяти кредит навіть під існуючі процентні ставки.

- Чим може ОСББ прогарантувати банківський кредит?

- Ніде в світі ОСББ не віддають у заставу майно. Вони фінансуються добре: отримують кредити на 15 років, і ще не було жодного випадку неповернення. Завжди гарантією для надання позики є майбутні фінансові потоки.

- А чи дозволяє українське законодавство ОСББ залишати таку заставу?

- Прямої заборони немає, але існує процедура Нацбанку, згідно з якою визначається, яку заставу можна включати в розрахунок обов'язкових резервів банку. Є також постанова НБУ, яка говорить про те, як оцінювати даного позичальника. ОСББ, як юридичні особи, які є неприбутковими організаціями, не можуть виконати всі вимоги Нацбанку по звітності, оскільки у них немає майна, і вони не можуть показати маржинальність. Через це об'єднання потрапляють до категорії низької оцінки позичальників. Хоча, досвід європейських країн показує, що кондомініуми є надійними позичальниками. Відносно нещодавно Нацбанк все ж дозволив банкам приймати грошові потоки в якості застави.

- У разі набрання чинності  законопроектом № 8474, чи зможуть ОСББ брати кредити під заставу земельної ділянки, на якій розташований будинок?

- Земля під будинком та прибудинкова територія не повинні бути заставою для банку, оскільки застава має бути ліквідною. Тобто для банку вона повиннна бути такою, щоб фінустанова могла в разі потреби її легко продати і отримати потрібну суму. А земельну ділянку, на якій стоїть будинок, банку буде складно використовувати. Крім того, думаю, що мешканці не будуть згодні на такий варіант. Зрештою, це їхній дім, а віддавати його в заставу лише для того, щоб отримати кредит на проведення ремонту, - це дуже ризиковано.

Треба зосередитися на фінансових потоках, але ця схема працюватиме лише тоді, коли мешканці будуть детально обговорювати питання регуляції цих коштів з банком, а також джерело цих потоків. Членські внески можуть сплачуватися громадянами як відповідно до договору, так і на вимогу закону. На сьогоднішній день, внески в ОСББ – напівобов’язкові. Тому що зараз, до набрання чинності законом № 8474, членом ОСББ можна стати добровільно. Тобто люди можуть за своїм бажанням вступити в ОСББ, переголосувати взяття кредиту, а потім ситуативно вийти з об'єднання – і тоді обов'язкових платежів вже не буде. Отже для забезпечення фінансових потоків необхідна обов'язкова участь в ОСББ. У Цивільному кодексі вже прописана норма про те, що співвласники мають спільно відповідати за стан майна. Вони в обов'язковому порядку повинні вносити кошти в якусь структуру, чи то ОСББ, ЖБК, ОСББ. Такі обов'язкові платежі наочні для банку, і вони є гарантією своєчасного погашення кредиту.

Розмовляла Марія Цатурян