Замкнутый круг строительной отрасли. Часть 1

Почему украинские чиновники так любят говорить о сданных в эксплуатацию квадратных метрах и избегают темы незавершенного строительства? Ответ кроется в статистике, которая рисует нелицеприятную картину.

Недавно «У.К.» писала о прогнозных показателях введения в эксплуатацию жилья в 2012 году. Об этом бодро отрапортовало еще в середине февраля Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ . Ожидаемые 10 млн кв. м выглядят не так уж и плохо на фоне достаточно вялого развития украинской экономики. Впрочем, это лишь одна сторона медали строительной отрасли – условно можно назвать ее светлой. Но есть еще и темная сторона – незавершенное строительство. 

 

Учитывая приближающиеся парламентские выборы в Украине, можно предположить, что желание говорить о «незавершенке» у чиновников будет все меньше и меньше. Может быть поэтому, на сайте Минрегиона нет развернутой статистики по незавершенному строительству. Зато такая информации есть на Госкомстате. Итак, согласно данным Госкомстата Украины, на начало 2011 года в Украине насчитывалось 12519 незавершенных зданий. Из них: на 4321 (или 34,5%) объектах  реально велось строительство, на 7799 (или 62,3%) строительные работы были приостановлены, а на 399 объектах (или 3,2%) – вовсе законсервированы. Таким образом, реально проблемными были 8198 объектов или 65,5% всего незавершенного строительства. Говоря простым языком, два из трех незаконченных зданий в Украине имеют проблемы с достройкой. Региональным «лидером» по количеству объектов незавершенного строительства выступает Донецкая область, где не достроено 1010 зданий, второе непочетное место у Харьковской области – 821 здание, замыкает тройку «лидеров» Хмельницкая область с показателем 740 недостроенных зданий. Самыми «благополучными» в абсолютном выражении областями можно назвать: Николаевскую - 215 недостроенных зданий, Закарпатскую - 249 и Херсонскую -269. Для полного понимания картины необходимо остановиться на относительных показателях, которые дадут нам больше представления о глубине проблемы для каждой конкретной области. В относительном выражении, наихудшие показатели по незавершенным зданиям – у Кировоградской области, здесь объекты, где строительство временно приостановлено составляют 90,6% всего незавершенного строительства по зданиям. Второе непочетное место – у Житомирской области – 88%, третье – у Сумской – 83,7%. Наиболее «благополучными» в относительном выражении регионами являются – Киев (31,8), Ивано-Франковская область (34,4%) и Тернопольская (37,6%). Большой разброс относительных показателей говорит не только о том, что где-то строили больше, где-то меньше, но и является показателем эффективности диалога между местными властями, застройщиками, инвесторами и кредиторами. 

Что касается жилых зданий, то всего, по состоянию на 1 января 2011 года их общее количество составляло 4089 единиц. Из них: на 1363 (33,3%) велись строительные работы, а на 2726 (66,7%) – они были временно приостановлены. То две из трех строек жилья в Украине находились в нерабочем состоянии. Если посмотреть на эту картину через призму квадратных метров, то увидим следующую картину. Впереди всех регионов по количеству недостроенной площади уверенно идет г. Киев. В столице было не достроено 40293 кв.м жилья. Правда, структура этого «недостроя» не самая плохая, по сравнению с другими регионами: 69,5% площади находилось в реально строящихся домах и только 30% - в не строящихся. На втором месте по проблемности несданных площадей идет Одесская область – 156,6835 кв. м со структурой очень похожей на киевскую (69,1% - в реально строящихся домах, 30,9% - в проблемных). Замыкает тройку «лидеров» уже знакомая нам Донецкая область – 1014745 кв.м. Структура у «главной области» страны похуже: только 31,2% несданной жилплощади находится в строящихся домах, в то время, как 68,8% - в жилых зданиях, где строительство приостановлено или законсервировано. Несколько странно, что Донецкая область, пользующаяся негласными преференциями высшего руководства страны, имеет столь масштабные проблемы с жилищной незавершенкой. Наиболее «благополучными» регионами по количеству несданных квадратных метров в жилых зданиях являются: Закарпатская область (11 3991 кв. м, из которых 64,4% - проблемные), Сумская область (14 3682 кв. м и, соответственно, 47,3%) и Херсонская область (173770 кв.м и 36,8%).  

Еще одно важное с политической точки зрения измерение незавершенного строительства – ситуация с объектами так называемого «соцкультбыта, именно наличие этих учреждений во многом определяет комфорт и качество жизни простых граждан. Итак, по информации Госкомстата Украины, на 1 января 2011 года в нашей стране в состоянии незавершенного строительства пребывали 2241 объект соцкультбыта, из которых: 76 – ВУЗы, 605 – средние школы, 282 – клубы и дома культуры, 244 – детские садики, 514 – больницы и поликлиники, 1 кинотеатр и 435 под грифом «другие». Первое место по количеству соцкультурных недостроев уверенно занимает Львовская область – 188 единиц, на втором – Ивано-Франковская область (154), на третьем – Житомирская (140). Интересно проанализировать структуру недостроев по отдельным важным категориям. Кроме того, Львовская область также лидирует в стране по количеству недостроенных школ, в состоянии незавершенного строительства здесь находятся 64 школы, еще два «призера» первой тройки: Винницкая область – 49 школ и Волынская область – 43 школы. По количеству недостроенных дошкольных заведений всех «опережает» Житомирская область – 28 недостроенных детсада, второй «результат» у Одесской области – 20, третий делят Львовская и Хмельницкая области – по 16. Удивительно как не складывается на Львовская область со строительством объектов соцкультбыта, область также лидирует по количеству недостроенных больниц и поликлиник – 39 объектов, немного не дотянула до «лидера» Хмельницкая обалсть – 33, а замыкает тройку Тернопольская область с 31-й недостроенной больницей. 

Если смотреть на общую картину украинских недостроев глазами самих застройщиков, вернее, с точки зрения их дальнейших намерений, ситуацию можно охарактеризовать так.

 

В целом, по Украине продолжить строительство намереваются застройщики 56,2% незавершенных зданий, перепрофилировать строительство – 3,4%, продать – 14,7%, окончательно остановить строительство – 16%. Так называемые «другие намерения» имеют 9,7%. В разрезе жилищного строительства, продолжить строительные работы застройщики намереваются на 43,1% объектов незавершенного строительства, окончательно остановить – на 24,9%. То есть, каждая четвертый жилой недострой в Украине будет законсервирован, а работы продолжатся даже не на каждом втором. Региональным лидером по намерениям возобновить строительство является Черновицкая область, здесь продолжить работы планируют на 84,6% объектов незавершенки. Немного хуже показатель у столицы  - 82,5%, замыкает тройку лидеров Волынская область – 78,5%. Наихудшим образом дела обстоят в Харьковской области, где планы возобновить строительство касаются лишь 31,3% объектов незавершенного строительства. Чуть лучше дела в Днепропетровской – 34,2%, замыкает тройку антилидеров Луганская область  с показателем 40%.  Отдельного внимания заслуживает анализ намерений окончательно остановить строительство. Здесь «лидирует» Харьковская область – 47,8% объектов незавершенного строительства будут окончательно остановлены. Видимо, подготовка к Евро-2012 далась области нелегко. В Донецкой области этот показатель составляет 23,3%, в Кировоградской – 21,4%. Ситуацию в Харьковской области, скорее всего, требует решительных действий с активным участием центральных и местных властей.

Что получается в сухом остатке? Основной причиной, по которой строительство зданий временно приостановлено или законсервировано, Госкомстат называет «отсутствие финансирования» - 90,9% всех случаев. Другие причины, такие как «нецелесообразность строительства» и «нарушение действующего законодательства», соответственно, находятся в пределах статистической погрешности и не представляют интереса для рассмотрения. А вот что никак не укладывается в статистическую погрешность, так это тот факт, что общая стоимость недостроев в Украине оценивается в 820 млрд грн, а это не много ни мало – 55% прогнозированного ВВП Украины в 2012 году. Учитывая финансовое состояние государственных и местных властей, надеяться на серьезный финансовый прорыв в разрешении финансирования недостроев не приходится. Радужное будущее на фоне проблем в Еврозоне Украине пока тоже никто гарантировать не может. Тем не менее, проблему недостроев необходимо решать и решать нетривиально. Наверное, не так, как предложил профильный министр Анатолий Близнюк – запретить строить новые объекты, не достроив старые. В конце концов, это приведет к появлению мегапреференций у отдельных застройщиков. Понятно, что у государства нет денег. Но зато государство может создать необходимые условия для решения проблемы недостроев. Условия, выгодные одновременно застройщикам, инвесторам, банкам и местным общинам. Всем перечисленным, но не отдельным чиновникам, зарабатывающим на коррупции от строительства.