К 2013 году должен быть создан Строительный кодекс

Александр Сергеевич, в этом году был принят достаточно неоднозначный, но, несомненно, важный документ - изменения в Закон «О регулировании градостроительной деятельности». Что послужило предпосылкой для его создания, и что именно в строительной отрасли подлежит коренным изменениям?

Я хочу, прежде всего, отметить, что это совершенно новый закон. Инициатором его создания выступила Конфедерация строителей Украины, которая на сегодняшний день объединяет более 700 функционеров рынка - застройщиков, девелоперов и т.д. Нам удалось привлечь талантливых и опытных специалистов, которые смогли проработать большие пласты информации, проанализировать рынок. Хотя в печати встречаются довольно резкие высказывания, мол, монстры строительной отрасли создали структуры «под себя». На это можно смотреть по-разному, можно критиковать, но от этого проблемы сами по себе не исчезнут.

Думаю, что у каждого из строителей, вошедшие в состав федерации, за многие годы работы на рынке возникло значительное количество замечаний, предложений, сформировалось желание внедрить новые, современные отраслевые стандарты и т.п..

Кроме этого, определенным катализатором законодательных изменений стал, конечно, кризис, который разгорелся в конце 2008 года, а ее пик пришелся на начало 2009-го.

То есть отечественная отрасль оказалась неготовой к кризисным явлениям?

В какой-то мере, да. В первую очередь это коснулось законодательной базы строительной сферы. В 2009 году Украинская строительная ассоциация совместно с профильным министерством при поддержке Верховной Рады были инициаторами принятия закона «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства». Это первый активный закон, который был поддержан предыдущим правительством. Спорить не буду, он имел существенные недостатки, однако самое главное, что нам в то время удалось продемонстрировать – это возможность общественных организаций влиять на принципиально важные моменты развития отрасли.

Однако этот закон, фактически, остался нереализованным?

Не было активных действий со стороны правительства, поэтому какого-либо уровня эффективности этого документа, пользы от его реализации мы так и не увидели. Он так и не дошел до истинных адресатов, потому что было ориентирован, прежде всего, на работу с органами местного самоуправления, на поддержку регионов. Но на деле было иначе. Нагрузка на строительные компании и отчисления в бюджеты остались на прежнем уровне.

Но ведь сегодня строительные организации настроены более решительно, не так ли?

Бесспорно! Но самое главное, что позицию УСА, а теперь и Конфедерации строителей Украины, поддерживает нынешнее правительство. Мы не планируем осуществить революцию, однако отечественной строительной отрасли крайне необходимы некоторые кардинальные изменения, которые во многом не популярны. По-моему, закон о регулировании градостроительной деятельности - это первый действительно реформаторский закон.

Главные трудности, с которыми мы столкнулись в процессе работы над законом, - это сохранение баланса интересов. Строительство - сфера специфическая, граничащая и пересекающаяся с невероятным количеством видов деятельности. Однако, как правило, самые острый противовес возникает в четырехугольнике «профильные министерства - органы местной власти - строительные организации - общественность». Каждые из этих звеньев имеют свою позицию, которую следует учесть. И именно в этом законе максимально учтены интересы каждой стороны.

Вы сказали, что «кризисный» закон так и не прижился. Какие гарантии того, что новый документ будет таки успешным?

Самым главным фактором его успешности я считаю мотивацию, то есть причины, которые определили необходимость его создания. Приступая к нормотворческим процессам, мы осознавали, что строительная отрасль находится в хаосе нормативных документов.
Во-первых, действовали нормативы времен Советского Союза, Государственные строительные нормы (ДБН). Строители работали не по европейским международным классификаторам, а по старым нормативам, не соответствующие сегодняшним тенденциям в технологии строительного производства.

Во-вторых, если говорить о нормативной базе, действовавшей ранее, то, на первый взгляд, она кажется достаточно прозрачной и эффективной. Но и она имела ряд пробелов, которые позволяли людям на местах использовать их с коррупционной целью. Проще говоря, позволяли заниматься вымогательством. Застройщик был вынужден принимать правила игры, которые ему диктовали местные власти, да и сам он, в свою очередь, накручивал свои цены.

Это и было одной из причин такого скачка цен на жилье?

Безусловно! Застройщик увеличивал себестоимость квадратного метра вне зависимости от того, коммерческая это недвижимость или жилая. Поэтому и были такие резкие скачки цен на строительном рынке.

Кроме того, существует до сих пор нерешенная проблема взаимоотношений с коммунальными предприятиями, которые занимаются энергоснабжением, подведением сетей и т.д.. Это монополисты, которые не подчинены полностью государству. Они функционируют исключительно по собственным инструкциям - и управы на них не было и нет. За счет неоправданных технических условий на строительстве происходило значительное удорожание объектов.

Что Вы имеете в виду?

Дело в том, что в тарифных ставках единицы электроэнергии, воды и т.д. всегда присутствует составляющая на развитие сетей. То есть мы должны построить дом, просчитать его энергетическую загруженность и прочие показатели. А подключить дом к сетям должны те коммунальные предприятия, которым застройщик будет платить деньги за подключение. Но ни для кого не секрет, что постоянным «недугом» этих предприятий является недостаток средств, компенсировать которые они часто пытаются за счет застройщика, предлагая ему принять на себя расходы на развитие сетей.

Поэтому все эти недостатки и конфликтные моменты необходимо решить?

Конечно, мы понимаем, что вписать в один закон все правила и стандарты, по которым будет жить строительная отрасль в дальнейшем, невозможно. Поэтому этот закон является рамочным, в нем будут сформированы главные «ключи». И мы, как некоторые считают, не перекраивали старый закон, а работали над новым.

Особенностью данного закона  - введение альтернативы генплана - городского зонинга. Расскажите, пожалуйста, об этом нововведении.

Генплан города - это достаточно трудоемкий и дорогостоящий проект, фундаментальный документ, который тяжело изменяется и дополняется. Но город, тем более мегаполис, не может развиваться без постоянных изменений и доработок. Время и технический прогресс диктуют свои условия. Поэтому мы создали городские зонинги - отдельные территориальные участки, которые имеют функциональную и инфраструктурную специфику. Каждый зонинг рассматривается, как отдельная единица в плане изменений и дополнений, но он неотделим от общей канвы города.

Главное, все зонинги, в отличие от генеральных планов, будут открытыми для населения, так как такие важные нормативно-правовые акты, касающиеся застройки города и благоустройства территории, должны разрабатываться и приниматься при непосредственном участии общественности.

Отдельным сегментом в реализации закона является процедура общественных обсуждений. Изменится ли их формат и суть?

По-моему, община, конечно, должна участвовать в формировании плана застройки территории, на которой она проживает. Но не методом криков и противостояний. Общественность должна учиться переносить свою позицию на плоскость конструктивизма и компромисса, а не идти на поводу у сомнительных организаций. Вопросы экологии, развития инфраструктуры, безопасности и т.д. - это те вопросы, которые невозможно решить без участия людей. Поэтому Конфедерация строителей Украины готова организовывать публичные обсуждения, которые должны проходить открыто и прозрачно в конструктивном ключе, после которых застройщик берет на себя согласованные обязательства и следует им. Убежден, что это поможет избежать недоразумений и конфликтов между застройщиками и жителями.

Тое есть без диалога с обществом строительство начаться не может?

Именно так! Но диалог должен состояться до начала строительства на стадии обсуждения зонинга. И этот диалог должен перерасти в полилог, где будет принято во внимание не только позицию застройщика и общины, но и профессиональное мнение многочисленных экспертов: архитекторов, геологов, археологов, историков. И только после этого, взяв на себя обязательства, застройщик начинает строительство.

Но здесь очень важно понимать, что угодить всем просто невозможно. Поэтому, если учтено мнение экспертов, большинство общины поддерживает строительство, и застройщик выполняет свои обязательства. Согласно новому закону, попытки саботировать этот процесс переходят в плоскость незаконных действий. К сожалению, очень часто наша общественность доверяет стихийно созданным организациям, которые заработали себе имя на определенных скандалах и которые не имеют квалифицированных специалистов, а также не могут дать экспертную оценку тому или иному проекту.

Вы сказали, что закон - это трафарет...

Закон - это основа для дальнейшего нормотворчества в строительной отрасли. Сейчас заканчивается разработка всех необходимых нормативных актов и других документов для того, чтобы этот закон заработал. После окончания работы над этим документом, всеми нормативными актами, мы начнем, образно говоря, по кирпичикам складывать положения Строительного кодекса. Это наша задача на 2012-13 гг..

Вы, как застройщик, можете высказать свое мнение по поводу скандальных застроек в столице?

Процесс застройки столицы является естественным, все европейские столицы застраиваются, и Киев не является исключением. Относительно небоскребов в исторических местах столицы, Париж, например, решил следующим образом: он полностью отказался от строительства высоток в центре. В новых районах - пожалуйста, но в центре - ни за какие деньги.

Я считаю это хорошим примером для подражания. Наша столица в период с 2006 по 2008 года пережила период стихийной застройки центра, что стало в последующем большой ошибкой. Далее так продолжаться не может. Погоня за небоскребными отелями, бизнес-центрами сомнительно сказывается на архитектурных ансамблях города. Я глубоко убежден, что любое здание должно иметь архитектурную ценность, как сегодня, так и в будущем. Что касается скандальных застроек, то это вопрос спорный. Все зависит от порядочности застройщика - во-первых, а во-вторых, надо объективно разобраться с требованиями, так называемых общественных организаций. Мы имеем примеры непорядочности как застройщиков, так и представителей общественности.

Сегодняшняя ситуация в Киеве доказывает, что для некоторых даже древние храмы не являются препятствием…

Я считаю, что истинные исторические памятники - это табу для застройщика, без всяких исключений. Небоскреб у Софии - это нонсенс!
Мы возвращаемся к гибкости в вопросе застройки, необходимость привлечения специалистов. В таких случаях следует передать дело в руки специалистов - археологов, архитекторов, историков. Но часто к историческим и архитектурным ценностям ошибочно относят просто старые дома или сооружения, не имеющие ничего общего с памятниками. Это дело рук так называемых псевдоэкспертов, не имеющие должного образования и квалификации, но хотящие заявить о себе любой ценой.

Если на месте старых, морально и технически устаревших зданий строить новые современные дома, которые композиционно и архитектурно вписываться в общую панораму, то кому от этого станет хуже?

Желаем мы того или нет, но мегаполис будет развиваться. Его центральная часть будет застраиваться.

Я хотел бы видеть родной Киев современной и в то же время исторической столицей, которая достойна европейского государства - Украины!

Беседовала Грамотная Юлия специально для ИА «Украина Коммунальная».