ИНФОГРАФИКА:
Опалювальний сезон у Євросоюзі
Як Україна пройшла найважчий в історії опалювальний сезон
Яка мінімальна температура у приміщеннях у країнах Європи
Роз'яснення, як оплачувати комуналку під час війни
Что делать, если дома холодные батареи
Состояние инфраструктуры «Укрзализныци»
Перечень льгот на ЖКУ, предусмотренных для участников боевых действий
Какие нормативы используются при расчете субсидии
Как рассчитывается жилищная субсидия и кому предназначается
Сколько лет должно служить дом, лифт или самолет
Производство электроэнергии из ВИЭ
Кто в доме хозяин?
Фонд Енергоефективності реалізував проект модернізації ОСББ «Мирний 26»
В Киеве наименьшая стоимость аренды жилья среди европейских столиц
Мобілізаційний закон: компенсація за програмою Є-оселя та сертифікат на купівлю авто
Еще несколько лет назад было немыслимо, чтобы одно жилое здание принадлежало одновременно множеству собственников: частных лиц, предприятий и организаций. Сегодня же во всей стране, наверное, невозможно найти дом, где не было бы хоть одного частного собственника - владельца приватизированной квартиры. Объекту недвижимости, находящемуся в собственности нескольких лиц, законодательство дает название «кондоминиум».
Сейчас у нас в стране практически весь многоквартирный городской жилой фонд можно считать кондоминиумами. Поэтому проблема управления многоквартирными домами, перешедшими в собственность нескольких домовладельцев, и правового урегулирования отношений между сособственниками общего имущества является на сегодня актуальной для всех городов.
В тоже время в большинстве западных стран граждане рассматривают приобретение жилья в собственность как инвестицию, их главная задача - содейстовать тому, чтобы стоимость квартиры не уменьшалась со временем, а, по возможности, прирастала. Несмотря на то, что в Украине многие люди получили квартиры бесплатно в результате приватизации, мы должны извлечь полезный урок из опыта рачительного отношения к своей собственности, исторически накопленного в западных странах.
На Западе, где в жилищной сфере исторически преобладает частный сектор, применяются различные системы управления недвижимостью, включая и самоуправление собственников в кондоминиуме. Слово «кондоминиум» происходит из латинского языка и обозначает «совладение». Этому термину почти две тысячи лет, а сама идея кондоминиума зародилась во времена Римской империи, когда Сенат принял законы, разрешавшие гражданам владеть отдельными жилыми помещениями в городских многосемейных домах. В Средние века кондоминиумы существовали в Европе, в основном в германских городах-крепостях, служивших убежищем от нападений противников по междоусобным войнам.
После Средневековья идея общей собственности не возникала вплоть до начала двадцатого века. Тогда в Западной Европе вновь появились кондоминиумы по причине дефицита земли в городах. Затем этот подход распространился на страны Латинской Америки, где в 1951 году были приняты законы, создавшие правовые рамки для кондоминиумов как части жилищной и финансовой отрасли. В частности закон Пуэрто-Рико составил основу закона о кондоминиуме, принятого Конгрессом США в 1961 году.
После этого кондоминиумы как тип жилищных комплексов, в которых одновременно присутствует частная собственность на квартиры и нежилые помещения и общая долевая собственность на места общего пользования, получили широчайшее распространение во многих странах мира. Наиболее существенную часть жилищного фонда кондоминиумы составляют в США и Мексике, также они распространены в странах Западной Европы. С начала девяностых годов кондоминиумы появились в странах бывшего социалистического блока: Польше, Венгрии, Словении и других, а также в странах СНГ.
Законодательство большинства зарубежных стран, регулирующее вопросы недвижимости, исходит из того принципа, что основой любого объекта недвижимости является земля. Закон о кондоминиумах США начинается с постулата, по которому границы собственности, установленные по поверхности земли, распространяются вглубь до центра земли и вверх до верхних слоев атмосферы. Любое строение, возведенное на земельном участке, неразрывно связано с земельным участком. Таким образом, каждый домовладелец в кондоминиуме в США является сособственником земельного участка, входящего в состав кондоминиума.
В то же время в России, где в настоящий момент земельные отношения не урегулированы до конца на федеральном законодательном уровне, домовладельцы в кондоминиумах могут быть более или менее твердо уверены в своих правах на долю участия только в том общем имуществе, которое связано со строением. Закон предоставляет органам власти на местах полномочия передавать домовладельцам в кондоминиумах земельные участки в общую долевую собственность. Однако случаев осуществления такой реальной передачи крайне мало; местные органы исполнительной власти либо ссылаются на отсутствие механизма передачи и методики определения границ участков кондоминиумов, либо дожидаются принятия федерального земельного кодекса.
Читайте также: Управление домом - услуга или обязанность?
Еще одно из принципиальных отличий российских кондоминиумов от кондоминиумов в странах Запада, сложившееся исторически в ходе приватизации жилья, заключается в соотношении частной и муниципальной собственности в пределах одного дома.
В соответствии с российским законодательством в кондоминиуме квартиры, все или их некоторая часть, находятся в собственности граждан - физических лиц, нежилые помещения могут принадлежать частным компаниям - юридическим лицам. Остальные помещения, как то неприватизированные квартиры и невыкупленный нежилой фонд, чаще всего являются объектом муниципальной собственности. Муниципалитет, как собственник помещений в кондоминиуме, вступает в товарищество собственников жилья и становится обладателем таких же прав и обязанностей, как и остальные собственники. Представительство интересов города в товариществе осуществляет уполномоченный сотрудник администрации или иной городской службы.
Аналогичные схемы участия муниципалитетов в управлении кондоминиумами существуют и в странах Восточной Европы. В то же время на Западе, особенно в США, где исторически подавляющая часть жилищного фонда находится в частной собственности, под приватизацией понималась не массовая бесплатная передача жилья гражданам, как это было у нас, а продажа жилья. При этом выставляемые на продажу дома полностью распродавались. Таким образом в США и европейских странах жилые дома либо полностью принадлежат одному собственнику, будь то муниципалитет или частное лицо, либо это кондоминиум, в котором нет муниципальной собственности. На Западе невозможно увидеть дом, где одновременно были бы муниципальные и частные квартиры.
Таким образом, муниципалитет не является лицом, непосредственно заинтересованным в каких-либо внутренних делах ассоциаций собственников жилья, и домовладельцы в кондоминиуме не испытывают давления со стороны городских властей при решении любых вопросов, касающихся их кондоминиума.
Отношения между домовладельцами регулируются уставом ассоциации собственников жилья, которая в обязательном порядке создается и регистрируется для управления кондоминиумом, и каждый собственник квартиры или нежилого помещения автоматически является членом ассоциации. Кроме того, практически каждая ассоциация в дополнение к уставу принимает внутренние правила, которые определяют права и обязанности домовладельцев. На западе широко распространена судебная практика по делам с участием ассоциаций собственников жилья. В основном такие дела касаются задолженностей по обязательным платежам домовладельцев или нарушения установленных в кондоминиуме правил.
В то же время ни в одной из западных стран ассоциации собственников жилья не получают от властей такой поддержки, и законодательной, и финансовой, как товарищества собственников жилья в российских городах. В капиталистических странах, где исторически рынок услуг, связанных с жильем, высоко развит, участие в управлении собственным городским домом воспринимается домовладельцами как преимущество. Естественно также, что собственники жилья в кондоминиумах не требуют какой-либо финансовой помощи от муниципалитетов, поскольку всегда сами оплачивали стоимость услуг по содержанию и ремонту своего собственного жилья. Западные домовладельцы просто ценят возможности рационального и экономного расходования своих собственных средств, вложенных в качество и комфортность проживания.
Читайте также: ОСМД готовят к революции
Основная масса жилья в США и западноевропейских странах находится в частной собственности. Это односемейные дома, которых очень много и в густонаселенных городах; многоквартирные городские дома, владельцами которых являются, как правило, корпорации и частные компании, сдающие жилье внаем; кондоминиумы и кооперативы. Государственное жилье в Соединенных Штатах составляет лишь около 5% от всего жилищного фонда страны и предоставляется только малоимущим семьям.
В шестидесятых и семидесятых годах кондоминиумы в Америке формировались в домах, которые прежде сдавались в аренду. Бывшие владельцы домов распродавали свои здания полностью, поквартирно, арендаторам и другим лицам, желающим получить собственное жилье. В результате дом переходил в смешанную собственность множества новых владельцев квартир, которые одновременно получали право собственности на долю в местах общего пользования. Для управления общим имуществом в кодоминиуме создается ассоциация собственников жилья.
Уже с начала восьмидесятых «конверсия» существующего арендного жилья в кондоминиумы стала уменьшаться, и на первый план вышли частные компании - застройщики. Строительство кондоминиумов превратилось в чрезвычайно выгодный бизнес: жилье в таких домах обладает стопроцентной ликвидностью и приносит огромные прибыли застройщикам. Вот уже почти двадцать лет кондоминиумы в США формируются в основном в домах-новостройках.
Создание в новом доме организации самоуправления жильцов - ассоциации собственников жилья, всегда используется застройщиками и агентами по продаже жилья как дополнительная выгода, предоставляемая покупателям квартир. Реклама жилья в кондоминиумах строится именно на преимуществах, которые получают члены ассоциации собственников жилья: право голоса во всех внутренних вопросах, возможность непосредственного участия в делах ассоциации, самостоятельный выбор управляющих и эксплуатирующих организаций, право влиять на качество и стоимость услуг предоставляемых ими услуг.
Все положения, касающиеся прав и обязанностей домовладельца в кондоминиуме, излагаются в предварительном договоре купли-продажи, и каждый покупатель квартиры сразу осознает себя членом ассоциации.
Нужно отметить, что америкацы - очень мобильная нация. Они в гораздо меньшей степени, чем наши соотечественники, привязываются к своему жилью, легко меняя место жительства при необходимости. Поэтому в США высоко развит рынок коммерческой аренды жилья - квартир и домов. Несмотря на это большинство американцев стремятся приобрести свое собственное жилище. Идеальным считается проживание в собственном отдельном доме или собственной квартире, при условии, что она отвечает высоким требованиям качества. Это позволило кондоминиумам за время своего существования в Соединенных Штатах завоевать огромную популярность среди населения.
Часто квартира в кондоминиуме выбирается для проживания молодыми семьями, поскольку работающие супруги обычно предпочитают городское жилье и не располагают возможностями самостоятельно заботиться о своем доме. Существуют также кондоминиумы, где в основном проживают пенсионеры. Однако особенных закономерностей в том, какие слои населения предпочитают квартиры в кондоминиумах, нет: все зависит от качества жилья, его местоположения и стоимости. Тем не менее, в отличие от других типов жилья, именно кондоминиум американцы считают олицетворением качества, комфорта, возможности экономии и надежности.
В западноевропейских странах процентная доля жилищного фонда, принадлежащего государству и муниципалитетам, гораздо выше, чем в США. Так, в Германии она составляет почти 35%, во Франции - около 40%. Большое место в жилищном секторе стран Западной Европы также занимают кооперативы, которые в основном представляют собой крупные организации, владеющие многочисленными жилыми домами. Кооперативы особенно широко распространены в скандинавских странах и в Германии. Однако в последнее десятилетие по Германии прокатилась волна «кондоминизации» кооперативов. Право собственности на квартиру дает жильцу больше преимуществ, нежели просто владение паем. Зарегистрировав дом в качестве кондоминиума, жильцы становятся собственниками своего жилья, получают долю в общем имуществе, и их квартиры приобретают новую, более высокую стоимость.
В ряде стран, особенно в США, получил распространение вид бизнеса, основанный на повышении стоимости помещений в кондоминиуме. Заинтересованное в получении прибыли лицо, приобретя квартиру в доме, предназначенном для преобразования в кондоминиум или в новом доме, уже через некоторое время может продать ее по более высокой цене. Это становится возможным после создания ассоциации собственников жилья и становления системы управления домом, поскольку качество обслуживания и комфортность проживания в кондоминиуме заметно возрастают, а это ощутимо влияет на стоимость недвижимости.
Как правильно покупать квартиру? Главное в этом деле учитывать такие факторы, как площадь, расположенность, инфраструктура и прочее. Все эти факторы Вы можете найти на сайте http://panoramne.com.ua/. Заходите и делайте свой выбор.