Кто в доме хозяин?

Разрешение приватизации гражданами жилья превратило огромное количество квартиросъемщиков в собственников недвижимости и привело к изменению отношений собственности в пределах каждого дома

Еще несколько лет назад было немыслимо, чтобы одно жилое здание принадлежало одновременно множеству собственников: частных лиц, предприятий и организаций. Сегодня же во всей стране, наверное, невозможно найти дом, где не было бы хоть одного частного собственника - владельца приватизированной квартиры. Объекту недвижимости, находящемуся в собственности нескольких лиц, законодательство дает название «кондоминиум».

Сейчас у нас в стране практически весь многоквартирный городской жилой фонд можно считать кондоминиумами. Поэтому проблема управления многоквартирными домами, перешедшими в собственность нескольких домовладельцев, и правового урегулирования отношений между сособственниками общего имущества является на сегодня актуальной для всех городов.

В тоже время в большинстве западных стран граждане рассматривают приобретение жилья в собственность как инвестицию, их главная задача - содейстовать тому, чтобы стоимость квартиры не уменьшалась со временем, а, по возможности, прирастала. Несмотря на то, что в Украине многие люди получили квартиры бесплатно в результате приватизации, мы должны извлечь полезный урок из опыта рачительного отношения к своей собственности, исторически накопленного в западных странах.

На Западе, где в жилищной сфере исторически преобладает частный сектор, применяются различные системы управления недвижимостью, включая и самоуправление собственников в кондоминиуме. Слово «кондоминиум» происходит из латинского языка и обозначает «совладение». Этому термину почти две тысячи лет, а сама идея кондоминиума зародилась во времена Римской империи, когда Сенат принял законы, разрешавшие гражданам владеть отдельными жилыми помещениями в городских многосемейных домах. В Средние века кондоминиумы существовали в Европе, в основном в германских городах-крепостях, служивших убежищем от нападений противников по междоусобным войнам.

После Средневековья идея общей собственности не возникала вплоть до начала двадцатого века. Тогда в Западной Европе вновь появились кондоминиумы по причине дефицита земли в городах. Затем этот подход распространился на страны Латинской Америки, где в 1951 году были приняты законы, создавшие правовые рамки для кондоминиумов как части жилищной и финансовой отрасли. В частности закон Пуэрто-Рико составил основу закона о кондоминиуме, принятого Конгрессом США в 1961 году.

После этого кондоминиумы как тип жилищных комплексов, в которых одновременно присутствует частная собственность на квартиры и нежилые помещения и общая долевая собственность на места общего пользования, получили широчайшее распространение во многих странах мира. Наиболее существенную часть жилищного фонда кондоминиумы составляют в США и Мексике, также они распространены в странах Западной Европы. С начала девяностых годов кондоминиумы появились в странах бывшего социалистического блока: Польше, Венгрии, Словении и других, а также в странах СНГ.

Законодательство большинства зарубежных стран, регулирующее вопросы недвижимости, исходит из того принципа, что основой любого объекта недвижимости является земля. Закон о кондоминиумах США начинается с постулата, по которому границы собственности, установленные по поверхности земли, распространяются вглубь до центра земли и вверх до верхних слоев атмосферы. Любое строение, возведенное на земельном участке, неразрывно связано с земельным участком. Таким образом, каждый домовладелец в кондоминиуме в США является сособственником земельного участка, входящего в состав кондоминиума.

В то же время в России, где в настоящий момент земельные отношения не урегулированы до конца на федеральном законодательном уровне, домовладельцы в кондоминиумах могут быть более или менее твердо уверены в своих правах на долю участия только в том общем имуществе, которое связано со строением. Закон предоставляет органам власти на местах полномочия передавать домовладельцам в кондоминиумах земельные участки в общую долевую собственность. Однако случаев осуществления такой реальной передачи крайне мало; местные органы исполнительной власти либо ссылаются на отсутствие механизма передачи и методики определения границ участков кондоминиумов, либо дожидаются принятия федерального земельного кодекса.

Читайте также: Управление домом - услуга или обязанность?

Еще одно из принципиальных отличий российских кондоминиумов от кондоминиумов в странах Запада, сложившееся исторически в ходе приватизации жилья, заключается в соотношении частной и муниципальной собственности в пределах одного дома.

В соответствии с российским законодательством в кондоминиуме квартиры, все или их некоторая часть, находятся в собственности граждан - физических лиц, нежилые помещения могут принадлежать частным компаниям - юридическим лицам. Остальные помещения, как то неприватизированные квартиры и невыкупленный нежилой фонд, чаще всего являются объектом муниципальной собственности. Муниципалитет, как собственник помещений в кондоминиуме, вступает в товарищество собственников жилья и становится обладателем таких же прав и обязанностей, как и остальные собственники. Представительство интересов города в товариществе осуществляет уполномоченный сотрудник администрации или иной городской службы.

Аналогичные схемы участия муниципалитетов в управлении кондоминиумами существуют и в странах Восточной Европы. В то же время на Западе, особенно в США, где исторически подавляющая часть жилищного фонда находится в частной собственности, под приватизацией понималась не массовая бесплатная передача жилья гражданам, как это было у нас, а продажа жилья. При этом выставляемые на продажу дома полностью распродавались. Таким образом в США и европейских странах жилые дома либо полностью принадлежат одному собственнику, будь то муниципалитет или частное лицо, либо это кондоминиум, в котором нет муниципальной собственности. На Западе невозможно увидеть дом, где одновременно были бы муниципальные и частные квартиры.

Таким образом, муниципалитет не является лицом, непосредственно заинтересованным в каких-либо внутренних делах ассоциаций собственников жилья, и домовладельцы в кондоминиуме не испытывают давления со стороны городских властей при решении любых вопросов, касающихся их кондоминиума.

Отношения между домовладельцами регулируются уставом ассоциации собственников жилья, которая в обязательном порядке создается и регистрируется для управления кондоминиумом, и каждый собственник квартиры или нежилого помещения автоматически является членом ассоциации. Кроме того, практически каждая ассоциация в дополнение к уставу принимает внутренние правила, которые определяют права и обязанности домовладельцев. На западе широко распространена судебная практика по делам с участием ассоциаций собственников жилья. В основном такие дела касаются задолженностей по обязательным платежам домовладельцев или нарушения установленных в кондоминиуме правил.

В то же время ни в одной из западных стран ассоциации собственников жилья не получают от властей такой поддержки, и законодательной, и финансовой, как товарищества собственников жилья в российских городах. В капиталистических странах, где исторически рынок услуг, связанных с жильем, высоко развит, участие в управлении собственным городским домом воспринимается домовладельцами как преимущество. Естественно также, что собственники жилья в кондоминиумах не требуют какой-либо финансовой помощи от муниципалитетов, поскольку всегда сами оплачивали стоимость услуг по содержанию и ремонту своего собственного жилья. Западные домовладельцы просто ценят возможности рационального и экономного расходования своих собственных средств, вложенных в качество и комфортность проживания.

Читайте также: ОСМД готовят к революции

Основная масса жилья в США и западноевропейских странах находится в частной собственности. Это односемейные дома, которых очень много и в густонаселенных городах; многоквартирные городские дома, владельцами которых являются, как правило, корпорации и частные компании, сдающие жилье внаем; кондоминиумы и кооперативы. Государственное жилье в Соединенных Штатах составляет лишь около 5% от всего жилищного фонда страны и предоставляется только малоимущим семьям.

В шестидесятых и семидесятых годах кондоминиумы в Америке формировались в домах, которые прежде сдавались в аренду. Бывшие владельцы домов распродавали свои здания полностью, поквартирно, арендаторам и другим лицам, желающим получить собственное жилье. В результате дом переходил в смешанную собственность множества новых владельцев квартир, которые одновременно получали право собственности на долю в местах общего пользования. Для управления общим имуществом в кодоминиуме создается ассоциация собственников жилья.

Уже с начала восьмидесятых «конверсия» существующего арендного жилья в кондоминиумы стала уменьшаться, и на первый план вышли частные компании - застройщики. Строительство кондоминиумов превратилось в чрезвычайно выгодный бизнес: жилье в таких домах обладает стопроцентной ликвидностью и приносит огромные прибыли застройщикам. Вот уже почти двадцать лет кондоминиумы в США формируются в основном в домах-новостройках.

Создание в новом доме организации самоуправления жильцов - ассоциации собственников жилья, всегда используется застройщиками и агентами по продаже жилья как дополнительная выгода, предоставляемая покупателям квартир. Реклама жилья в кондоминиумах строится именно на преимуществах, которые получают члены ассоциации собственников жилья: право голоса во всех внутренних вопросах, возможность непосредственного участия в делах ассоциации, самостоятельный выбор управляющих и эксплуатирующих организаций, право влиять на качество и стоимость услуг предоставляемых ими услуг.

Все положения, касающиеся прав и обязанностей домовладельца в кондоминиуме, излагаются в предварительном договоре купли-продажи, и каждый покупатель квартиры сразу осознает себя членом ассоциации.

Нужно отметить, что америкацы - очень мобильная нация. Они в гораздо меньшей степени, чем наши соотечественники, привязываются к своему жилью, легко меняя место жительства при необходимости. Поэтому в США высоко развит рынок коммерческой аренды жилья - квартир и домов. Несмотря на это большинство американцев стремятся приобрести свое собственное жилище. Идеальным считается проживание в собственном отдельном доме или собственной квартире, при условии, что она отвечает высоким требованиям качества. Это позволило кондоминиумам за время своего существования в Соединенных Штатах завоевать огромную популярность среди населения.

Часто квартира в кондоминиуме выбирается для проживания молодыми семьями, поскольку работающие супруги обычно предпочитают городское жилье и не располагают возможностями самостоятельно заботиться о своем доме. Существуют также кондоминиумы, где в основном проживают пенсионеры. Однако особенных закономерностей в том, какие слои населения предпочитают квартиры в кондоминиумах, нет: все зависит от качества жилья, его местоположения и стоимости. Тем не менее, в отличие от других типов жилья, именно кондоминиум американцы считают олицетворением качества, комфорта, возможности экономии и надежности.

В западноевропейских странах процентная доля жилищного фонда, принадлежащего государству и муниципалитетам, гораздо выше, чем в США. Так, в Германии она составляет почти 35%, во Франции - около 40%. Большое место в жилищном секторе стран Западной Европы также занимают кооперативы, которые в основном представляют собой крупные организации, владеющие многочисленными жилыми домами. Кооперативы особенно широко распространены в скандинавских странах и в Германии. Однако в последнее десятилетие по Германии прокатилась волна «кондоминизации» кооперативов. Право собственности на квартиру дает жильцу больше преимуществ, нежели просто владение паем. Зарегистрировав дом в качестве кондоминиума, жильцы становятся собственниками своего жилья, получают долю в общем имуществе, и их квартиры приобретают новую, более высокую стоимость.

В ряде стран, особенно в США, получил распространение вид бизнеса, основанный на повышении стоимости помещений в кондоминиуме. Заинтересованное в получении прибыли лицо, приобретя квартиру в доме, предназначенном для преобразования в кондоминиум или в новом доме, уже через некоторое время может продать ее по более высокой цене. Это становится возможным после создания ассоциации собственников жилья и становления системы управления домом, поскольку качество обслуживания и комфортность проживания в кондоминиуме заметно возрастают, а это ощутимо влияет на стоимость недвижимости.

Как правильно покупать квартиру? Главное в этом деле учитывать такие факторы, как площадь, расположенность, инфраструктура и прочее. Все эти факторы Вы можете найти на сайте http://panoramne.com.ua/. Заходите и делайте свой выбор.

Мария Цатурян
 
Комментарии (0)