Хто в домі господар?

Новини по темі

25 Квітня 2024 p. 17:39
У Києві подешевшала оренда квартир  

19 Квітня 2024 p. 17:35
Луганських ВПО забезпечать житлом у Києві  

19 Квітня 2024 p. 12:41
Фонд Енергоефективності реалізував проект модернізації ОСББ «Мирний 26»  

Ще кілька років тому було важко уявити, щоб одна житлова будівля одночасно належала безлічі власників: приватним особам, підприємствам та організаціям. Сьогодні по всій країні, напевно, неможливо знайти будинок, де не було б хоч одного приватного власника – власника приватизованої квартири. Об'єкту нерухомості, який знаходиться у власності декількох осіб, законодавство дає назву «кондомініум».

Наразі у нас в країні практично весь багатоквартирний міський житловий фонд можна вважати кондомініумом. Тому проблема управління багатоквартирними будинками, які перейшли у власність декількох домовласників, та правового врегулювання відносин між співвласниками спільного майна є на сьогодні актуальною для всіх міст.

 У той же час в більшості західних країн громадяни розглядають придбання житла у власність як інвестицію, їхнє головне завдання – сприяти тому, аби вартість квартири не зменшувалася з часом, а, по можливості, зростала. Незважаючи на те, що в Україні багато людей отримали квартири безкоштовно в результаті приватизації, ми повинні витягти корисний урок з досвіду дбайливого ставлення до своєї власності, історично накопиченого у західних країнах.

На Заході, де в житловій сфері історично переважає приватний сектор, застосовуються різні системи управління нерухомістю, включаючи і самоврядування власників в кондомініумі. Слово «кондомініум» походить з латинської мови, та означає «співволодіння». Цьому терміну майже дві тисячі років, а сама ідея кондомініуму зародилася за часів Римської імперії, коли Сенат ухвалив закони, які дозволяли громадянам володіти окремими житловими приміщеннями в міських багатосімейних будинках. У Середні віки кондомініуми існували у Європі, в основному в німецьких містах-фортецях, що служили притулком від нападів супротивників під час міжусобних війн.

Після Середньовіччя ідея спільної власності не виникала аж до початку двадцятого століття. Тоді в Західній Європі знову з'явилися кондомініуми з причини дефіциту землі в містах. Потім цей підхід поширився на країни Латинської Америки, де у 1951 році були прийняті закони, які створили правові рамки для кондомініумів як частини житлової та фінансової галузі. Зокрема закон Пуерто-Ріко склав основу закону про кондомініумі, прийнятого Конгресом США в 1961 році.

Після цього кондомініуми як тип житлових комплексів, в яких одночасно присутня приватна власність на квартири та нежитлові приміщення та спільна часткова власність на місця загального користування, отримали широке розповсюдження в багатьох країнах світу. Найбільш істотну частину житлового фонду кондомініуми складають у США і Мексиці, також вони поширені в країнах Західної Європи. З початку дев'яностих років кондомініуми з'явилися в країнах колишнього соціалістичного блоку: Польщі, Угорщини, Словенії та інших, а також в країнах СНД.

 Законодавство більшості зарубіжних країн, яке регулює питання нерухомості, виходить з того принципу, що основою будь-якого об'єкта нерухомості є земля. Закон про кондомініуми США починається з постулату, за яким кордони власності, встановлені по поверхні землі, поширюються вглиб до центру землі і вгору до верхніх шарів атмосфери. Будь-яка будова, зведена на земельній ділянці, нерозривно пов'язана із самою земельною ділянкою. Таким чином, кожен домовласник у кондомініумі в США є співвласником земельної ділянки, що входить до складу кондомініуму.

У той же час у Росії, де на даний момент земельні відносини не врегульовані до кінця на федеральному законодавчому рівні, домовласники в кондомініумах можуть бути більш або менш твердо впевнені у своїх правах на частку участі тільки в тому спільному майні, яке пов'язане з будівлею. Закон надає органам влади на місцях повноваження передавати домовласникам в кондомініумах земельні ділянки у спільну часткову власність. Однак випадків здійснення такої реальної передачі вкрай мало; місцеві органи виконавчої влади або посилаються на відсутність механізму передачі та методики визначення меж ділянок кондомініумів, або чекають прийняття федерального земельного кодексу.

Читайте також: Управління будинком – послуга чи обов’язок?

Ще одна з принципових відмінностей російських кондомініумів від кондомініумів в країнах Заходу, що склалася історично в ході приватизації житла, полягає в співвідношенні приватної та муніципальної власності в межах одного будинку.

У відповідності з російським законодавством в кондомініумі всі квартири, або їх деяка частина, перебувають у власності громадян - фізичних осіб, нежитлові приміщення можуть належати приватним компаніям - юридичним особам. Решта приміщень, як то неприватизовані квартири і невикуплений нежитловий фонд, найчастіше є об'єктом муніципальної власності. Муніципалітет, як власник приміщень в кондомініумі, вступає в товариство власників житла і стає власником таких же прав і обов'язків, як й інші власники. Представництво інтересів міста в товаристві здійснює уповноважений співробітник адміністрації чи іншої міської служби.

 Аналогічні схеми участі муніципалітетів в управлінні кондомініумів існують і в країнах Східної Європи. У той же час на Заході, особливо в США, де історично переважна частина житлового фонду перебуває у приватній власності, під приватизацією розумілася не масова безкоштовна передача житла громадянам, як це було у нас, а продаж житла. При цьому будинки, які виставлялися на продаж, повністю розпродавалися. Таким чином в США та європейських країнах житлові будинки або повністю належать одному власнику, будь то муніципалітет або приватна особа, або це кондомініум, у якому немає муніципальної власності. На заході неможливо зустріти будинок, де одночасно були б муніципальні і приватні квартири.

 Таким чином, муніципалітет не є особою, безпосередньо зацікавленою у внутрішніх справах асоціацій власників житла, а домовласники в кондомініумі не відчувають тиску з боку міської влади при вирішенні будь-яких питань, що стосуються їхнього кондомініуму.

 Відносини між домовласниками регулюються статутом асоціації власників житла, яка в обов'язковому порядку створюється і реєструється для управління кондомініумом, і кожен власник квартири або нежитлового приміщення автоматично є членом асоціації. Крім того, практично кожна асоціація в доповнення до статуту приймає внутрішні правила, які визначають права і обов'язки домовласників. На заході поширена судова практика у справах за участю асоціацій власників житла. В основному такі справи стосуються заборгованостей по обов'язкових платежах домовласників або порушення встановлених у кондомініумі правил.

 В той же час у жодній із західних країн асоціації власників житла не отримують від влади такої підтримки, і законодавчої, і фінансової, як товариства власників житла в російських містах. У капіталістичних країнах, де історично ринок послуг, пов'язаних з житлом, високо розвинений, участь в управлінні власним міським будинком сприймається домовласниками як перевага. Природно також, що власники житла в кондомініумах не вимагають будь-якої фінансової допомоги від муніципалітетів, оскільки завжди самі оплачували вартість послуг з утримання та ремонту свого власного житла. Західні домовласники просто цінують можливості раціонального та економного витрачання своїх власних коштів, вкладених у якість і комфортність проживання.

Читайте також: ОСББ готують до революції

Основна маса житла в США і західноєвропейських країнах перебуває у приватній власності. Це односімейні будинки, яких дуже багато і в густонаселених містах; багатоквартирні міські будинки, власниками яких є, як правило, корпорації та приватні компанії, які здають житло в найм; кондомініуми та кооперативи. Державне житло в Сполучених Штатах складає лише близько 5% від усього житлового фонду країни і надається тільки малозабезпеченим сім'ям.

У шістдесятих та семидесятих роках кондомініуми в Америці формувалися в будинках, які здавалися в оренду. Колишні власники будинків поступово розпродували свої будівлі, чи то повністю, чи поквартирно, орендарям та іншим особам, які бажали отримати власне житло. В результаті будинок переходив у змішану власність безлічі нових власників квартир, які одночасно отримували право власності на частку в місцях загального користування. Для управління спільним майном в кодомініумі створювалася асоціація власників житла.

Вже з початку вісімдесятих «конверсія» існуючого орендного житла в кондомініуми стала зменшуватися, і на перший план вийшли приватні компанії - забудовники. Будівництво кондомініумів перетворилося на надзвичайно вигідний бізнес: житло в таких будинках володіє стовідсотковою ліквідністю і приносить величезні прибутки забудовникам. Ось уже майже двадцять років кондомініуми в США формуються в основному в будинках-новобудовах.

Створення в новому будинку організації самоврядування мешканців - асоціації власників житла, завжди використовується забудовниками та агентами з продажу житла як додаткова вигода, що надається покупцям квартир. Реклама житла в кондомініумах будується саме на перевагах, які одержують члени асоціації власників житла: право голосу у всіх внутрішніх питаннях, можливість безпосередньої участі в справах асоціації, самостійний вибір керуючих та експлуатуючих організацій, право впливати на якість та вартість послуг, що надаються ними.

Усі положення, що стосуються прав та обов'язків домовласника в кондомініумі, викладаються у попередньому договорі купівлі-продажу, тому кожен покупець квартири відразу усвідомлює себе членом асоціації.

Потрібно відзначити, що американці - дуже мобільна нація. Вони в значно меншій мірі, ніж наші громадяни, прив'яззані до свого житла, та легко змінюють місце проживання за необхідності. Тому в США високо розвинений ринок комерційної оренди житла – квартир і будинків. Незважаючи на це більшість американців прагнуть придбати своє власне житло. Ідеальним вважається проживання у власному окремому будинку або власній квартирі, за умови, що вона відповідає високим вимогам якості. Це дозволило кондомініуму за час свого існування в Сполучених Штатах завоювати величезну популярність серед населення.

Часто квартира в кондомініумі вибирається для проживання молодими сім'ями, оскільки працююче подружжя зазвичай схиляється до міського житла та не має у своєму розпорядженні можливостей самостійно піклуватися про власний будинок. Існують також кондомініуми, де в основному проживають пенсіонери. Однак особливих закономірностей в тому, які верстви населення надають первагу квартирам у кондомініумах, немає: все залежить від якості житла, його розташування та вартості. Тим не менш, на відміну від інших типів житла, саме кондомініум американці вважаю уособленням якості, комфорту, можливості економії та надійності.

 У Західно-європейських країнах процентна частка житлового фонду, що належить державі і муніципалітетам, набагато вища, ніж у США. Так, у Німеччині вона становить майже 35%, у Франції - близько 40%. Велике місце в житловому секторі країн Західної Європи також посідають кооперативи, які в основному являють собою великі організації, що володіють численними житловими будинками. Кооперативи особливо широко розповсюджені в скандинавських країнах та в Німеччині. Однак в останнє десятиліття по Німеччині прокотилася хвиля «кондомінізаціі» кооперативів. Право власності на квартиру дає мешканцеві більше переваг, ніж просто володіння паєм. Зареєструвавши будинок в якості кондомініуму, мешканці стають власниками свого житла, отримують частку в спільному майні, а їхні квартири набувають нової, більш високої вартості.

 У ряді країн, особливо у США, набув поширення різновид бізнесу, заснований на підвищенні вартості приміщень в кондомініумі. Зацікавлена в отриманні прибутку особа, придбавши квартиру в будинку, призначеному для перетворення в кондомініум, або в новому будинку, вже через деякий час може продати її за більш високою ціною. Це стає можливим після створення асоціації власників житла та становлення системи управління будинком, оскільки якість обслуговування та комфортність проживання в кондомініумі помітно зростають, а це відчутно впливає на вартість нерухомості.