Оформление придомовой территории для ОСМД. Львовский опыт

В настоящее время во Львове принято лишь два нормативно-правовых акта, касающихся деятельности ОСМД. В частности, Программа содействия созданию и обеспечению функционирования ОСМД в г. Львове на 2009-2012 годы (утверждена постановлением Львовского городского совета № 2693 от 18 июня 2009 года) и Положение о порядке передачи жилого комплекса, его части с баланса городского совета на баланс объект объединения совладельцев многоквартирного дома или другого юридического лица (утверждено решением исполнительного комитета Львовского городского совета № 1240 от 3 декабря 2004 года).

При оформлении земельных участков ОСМД в собственность или пользование, чиновники в основном пользуются «неофициальной» пошаговой процедурой закрепления земельных участков за ОСМД.

По состоянию на конец августа 2011 года во Львове создано 416 ОСМД. Согласно информации Управления Госкомзема по городу в собственности ОСМД находится 21 земельный участок, а в пользовании – еще 7.

На протяжении 2006-2007 годов не было принято никакого решения о предоставлении земельного участка. С 2009 по 2011 годы количество решений по оформлению земельных участков возросло. Такую тенденцию можно объяснить принятием Программы по функционированию ОСМД в г. Львове, однако оформление придомовых территорий не превышает 6%.

В большинстве случаев наличие документа, удостоверяющего право собственности, право пользования ОСМД земельным участком, является средством защиты от незаконной застройки, размещения малых архитектурных форм и т.д.

Непростая процедура
Что же предусматривает «неофициальная» пошаговая процедура получения придомовой территории? Прежде всего, следует выяснить перечень документов, которые необходимо подать для получения в собственность (пользование) придомовой территории:

1. Техническая документация по землеустройству относительно составления документов, удостоверяющих право на пользование земельным участком.

2. Справка относительно правового статуса земельного участка.

3. План земельного участка масштаба 1:500 с указанными границами земельного участка, вычислением общей ее площади, составом угодий, нанесением красных линий, контурами домов, сооружений и других элементов. Такой план необходимо предварительно согласовать в Управлении архитектуры департамента градостроительства и в Управлении земельных ресурсов в г. Львове.

4. Заключение Управления архитектуры департамента градостроительства о наличии градостроительных ограничений относительно пользования земельным участком.

5. Кадастровый план земельного участка (в том числе в электронном векторном виде – обменный файл in 4), с указанием общей площади земельного участка, линейными промерами между точками по границам земельного участка, нанесенными красными линиями, экспликацией земель, контурами домов, сооружений и других элементов, расположенных на земельном участке, границами угодий и зон ограничений по использованию земельного участка, согласованный Управлением земельных ресурсов в городе Львове.

6. Копия экспликации земельного участка (по угодьям) для последующего внесения в форму 6-ЗЕМ (выдает Управление земельных ресурсов в городе Львове).

7. Копия технического паспорта образца 1995 г. на объекты недвижимого имущества, выданного Львовским областным коммунальным бюро технической инвентаризации и экспертной оценки.

8. Акт установления и согласования границ земельного участка (оригинал), выполненный организацией, имеющей соответствующее разрешение (лицензию) на выполнение этих видов работ с подписями смежных землепользователей, заверенных начальником львовского коммунального предприятия по обслуживанию жилищного фонда.

9. Архивная выписка о предоставлении земельного участка в пользование или справка о ее отсутствии.

10. Копия плана земельного участка, который был вместе с актом приема-передачи жилого комплекса с баланса на баланс.

11. Нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации объединения, устав объединения, справка о внесении в Единый государственный реестр предприятий и организаций.

В этом перечне есть много документов, которые изготавливают исполнительные органы городского совета (п. 3, 4, 8, 10) или хранят их.

Рассмотрим п.1. в частности, изготовление технической документации. Стоимость таковой на один объект (земельный участок), колеблется от 3000 до 7000 грн и зависит от площади самого земельного участка, размещения на ней инженерных сетей, красных линий и т.п.

К предприятиям, имеющим лицензии на изготовление такой документации, принадлежит Коммунальное предприятие городского совета – ЛКП «Центр земельного кадастра и землеустройства».

Копия технического паспорта на дом (п.7) передается вместе с подписанием акта приема-передачи дома с баланса ЖЭКа на баланс ОСМД. Представление иных документов является требованием законодательства при оформлении земельного участка.

После получения указанных в перечне документов Департамент градостроительства (его структурные подразделения) согласовывает и представляет их на рассмотрение депутатских комиссий с последующим вынесением вопроса на рассмотрение сессии.

На любой стадии согласования возможен формальный отказ в связи с отсутствием какой-то одной справки, что приводит к возврату всего пакета документов заявителю, и как следствие – повторная подача всех документов. Кроме того, определенные заключения, техническая документация и справки обладают способностью за период рассмотрения вопроса «терять» силу, а затем становиться первым основанием для отказа в принятии решения.

Спорные вопросы
С такими проблемами по предоставлению в собственность земельного участка столкнулось ОСМД «Газда». Председатель ОСМД прошел трудный путь по изготовлению технической документации для того, чтобы получить в собственность земельный участок площадью 0,07 га, подал необходимый пакет документов для принятия решения Львовским городским советом.

В Департаменте градостроительства на стадии согласования документов получил отказ из-за судебного спора на этом участке. Оказывается, на участке площадью 8 кв. м был возведен гаражный бокс, на который отсутствуют надлежаще оформленные документы как на объект недвижимости. Поэтому городской совет подал иск в суд о сносе гаража. Спор продолжается уже год и, видимо, нескоро закончится. Что тогда делать ОСМД с его территорией?

ОСМД «Газда» подало иск в Лычаковский суд г.Львова с просьбой признать противоправными действия начальника управления природных ресурсов ЛГС (Департамент градостроительства), и обязать ЛГС принять решение о передаче в собственность земельного участка площадью всего 0,07 га. Суд поддержал почти все исковые требования ОСМД и принял соответствующее решение по этому вопросу. Но и этого оказалось мало.

Для исполнения решения в принудительном порядке ОСМД пришлось обращаться в подразделение принудительного исполнения решений судов Главного управления юстиции во Львовской области. Только тогда городской совет вынужден был предоставить в собственность земельный участок площадью 0,07 га.

Во время согласования документов Департамент градостроительства вправе дать заключение о передаче придомовой территории ОСМД в аренду, а не в собственность. Такая мотивация понятна в случае небольшой площади придомовой территории, в отдельных случаях ее отсутствия, установления красных линий и т.п. Однако, когда предоставляется в пользование придомовая территория площадью 0,15 га в парковой зоне Львова, то возникает много вопросов.

Конечно, в данном случае надо помнить, что ОСМД обязано заключить договор аренды, и согласно данного соглашения ежемесячно вносить деньги. А для подписания договора аренды ОСМД должно предоставить следующие документы: план земельного участка; кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (отягощений) в его использовании и установленных земельных сервитутов; акт определения границ земельного участка в натуре (на местности); расчет арендной платы; акт приема-передачи объекта аренды; проект договора о возмещении убытков от недополучения средств городским советом за фактическое землепользование.

Упрощения
Часть из указанных документов объединение уже имеет на руках, часть заново должно оформлять. При получении территории в пользование вызывает удивление, что помимо арендной платы за пользование, ОСМД должно подписать договор о возмещении потерь от недополучения средств городским советом за фактическое землепользование.

Одним из конечных документов, удостоверяющим право на придомовую территорию, является постановление сессии Львовского городского совета о предоставлении в собственность/пользование придомовой территории. Подав регистрационные карточки о праве собственности на земельный участок в Львовский региональный филиал ГП «Центр Государственного земельного кадастра», ОСМД получает государственный акт на право собственности на земельный участок.

Для облегчения процесса оформления в собственность придомовой территории ОСМД необходимо:

1. Предоставить исключительную компетенцию ЛКП «Центр земельного кадастра и землеустройства» по изготовлению технической документации на придомовую территорию для ОСМД на бесплатной основе.

2. Уменьшить количество существующих согласований в структурных подразделениях исполнительных органов городского совета.

3. При оформлении аренды на придомовую территорию устанавливать размер арендной платы в сумме 1 грн за год пользования.

4. Запретить структурным подразделениям городского совета при изготовлении документов (договоры, расчеты, проекты и т.д.) по оформлению придомовой территории устанавливать платные услуги.

5. Упростить процедуры оформления придомовой территории путем создания своеобразного «зеленого коридора» для ОСМД.

Итак, по состоянию на конец лета 2011 года процедура получения придомовых территорий в собственность/пользование для ОСМД является слишком отягощенной различными бюрократическими препонами и временными рамками. Оформление отдельных земельных участков в собственность является скорее своеобразным испытанием на выносливость для каждого из председателей ОСМД.

Обидно, что громкие высказывания о «содействии» или «поддержке» в таком контексте являются скорее элементом пиара, а не показателем создания прозрачных и адекватных механизмов для функционирования ОСМД. Поэтому необходимо реально усовершенствовать эти процедуры для поддержки ОСМД, ведь придомовая территория – это атрибут полноценного хозяина своего двора.

Андрей Глуховский, эксперт центра «Наше право», для ИА «Украина Коммунальная»