Оформлення прибудинкової території для ОСББ. Львівський досвід

На даний час у м. Львові прийнято лише два нормативно-правові акти, що стосуються діяльності ОСББ. Зокрема, Програма сприяння створенню та забезпечення функціонування ОСББ у м. Львові на 2009-2012 роки (затверджена ухвалою Львівської міської ради № 2693 від 18 червня 2009 року) та Положення про порядок передачі житлового комплексу, його частини з балансу міської ради на баланс об'єднання співвласників багатоквартирного будинку або іншої юридичної особи (затверджене рішенням виконавчого комітету Львівської міської ради № 1240 від 3 грудня 2004 року).

Під час оформлення земельних ділянок ОСББ у власність або користування, посадовці здебільшого користуються «неофіційною» покроковою процедурою закріплення земельних ділянок за ОСББ.

Станом на кінець серпня 2011 року у Львові створено 416 ОСББ. За інформацією Управління держкомзему по місту у власності ОСББ перебуває 21 земельна ділянка, а у користуванні – ще 7.

Упродовж 2006-2007 років не було прийнято жодного рішення про надання земельної ділянки. З 2009 по 2011 роки кількість рішень з оформлення земельних ділянок зросла. Таку тенденцію можна пояснити прийняттям Програми щодо функціонування ОСББ у м. Львові, проте оформлення прибудинкових територій не перевищує 6%.

У більшості випадків наявність документа, що засвідчує право власності, право користування ОСББ земельною ділянкою, є засобом захисту від незаконної забудови, встановлення малих архітектурних форм тощо.

Непроста процедура
Що ж передбачає «неофіційна» покрокова процедура отримання прибудинкової території? Насамперед, слід з'ясувати перелік документів, які необхідно подати для отримання у власність(користування) прибудинкової території:

1. Технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на користування земельною ділянкою.

2. Довідка щодо правового статусу земельної ділянки.

3. План земельної ділянки масштабу 1:500 із зазначеними межами земельної ділянки, вирахуваною загальною її площею, складом угідь, нанесенням червоних ліній, контурами будинків, споруд та інших елементів. Такий план необхідно попередньо погодити в Управлінні архітектури департаменту містобудування та в Управлінні земельних ресурсів у м.Львові.

4. Висновок Управління архітектури департаменту містобудування про наявність містобудівельних обмежень щодо користування земельною ділянкою.

5. Кадастровий план земельної ділянки (у тому числі в електронному векторному вигляді – обмінний файл in 4), із зазначенням загальної площі земельної ділянки, лінійними промірами між точками по межах земельної ділянки, нанесеними червоними лініями, експлікацією земель, контурами будинків, споруд та інших елементів, розташованих на земельній ділянці, межами угідь і зон обмежень щодо використання земельної ділянки погоджений Управлінням земельних ресурсів у місті Львові.

6. Копія експлікації земельної ділянки (за угіддями) для подальшого внесення у форму 6-ЗЕМ (видає Управління земельних ресурсів у місті Львові).

7. Копія технічного паспорта зразка 1995 р. на об'єкти нерухомого майна, виданого Львівським обласним комунальним бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки.

8. Акт встановлення і узгодження меж земельної ділянки (оригінал), виконаний організацією, що має відповідний дозвіл (ліцензію) на виконання цих видів робіт з підписами суміжних землекористувачів, завірених начальником львівського комунального підприємства з обслуговування житлового фонду.

9. Архівний витяг про надання земельної ділянки в користування або довідка про його відсутність.

10. Копія плану земельної ділянки, що був разом з актом приймання-передачі житлового комплексу з балансу на баланс.

11. Нотаріально посвідчена копія свідоцтва про державну реєстрацію об'єднання, статуту об'єднання, довідка про внесення до єдиного державного реєстру підприємств та організацій.

У цьому переліку є багато документів, що виготовляють виконавчі органи міської ради (п. 3, 4, 8, 10) або зберігають їх.

Розглянемо п.1, зокрема, виготовлення технічної документації. Вартість технічної її на один об'єкт (земельну ділянку), коливається від 3000 до 7000 грн і залежить від площі самої земельної ділянки, розміщення на ній інженерних мереж, червоних ліній тощо.

До підприємств, що мають ліцензією на виготовлення такої документації, належить Комунальне підприємство міської ради – ЛКП «Центр земельного кадастру та землеустрою».

Копія технічного паспорта на будинок (п.7) передається разом з підписанням акту прийому-передачі будинку з балансу ЖЕКу на баланс ОСББ. Подання інших документів є вимогою законодавства під час оформлення земельної ділянки.

Після отримання зазначених у переліку документів Департамент містобудування (його структурні підрозділи) погоджує і подає їх на розгляд депутатських комісій з подальшим винесенням питання на розгляд сесії.

На будь-якій стадії погодження можлива формальна відмова у зв'язку з відсутністю якоїсь однієї довідки, що призводить до повернення всього пакету документів заявнику, і як наслідок – повторне подання всіх документів. Окрім того, певні висновки, технічна документація та довідки мають здатність за період розгляду питання «втрачати» чинність, відтак стають першою підставою для відмови у прийнятті позитивного рішення.

Спірні питання
З такими проблемами щодо надання у власність земельної ділянки зіткнулось ОСББ «Газда». Голова ОСББ пройшов важкий шлях з виготовлення технічної документації задля того, щоб отримати у власність земельну ділянку площею 0,07 га, подав необхідний пакет документів для прийняття рішення Львівською міською радою.

В Департаменті містобудування на стадії погодження документів отримав відмову через судовий спір на цій ділянці. Виявляється, на ділянці площею 8 кв. м. було зведено гаражний бокс, на який відсутні належно оформлені документи як на об'єкт нерухомості. Тому міська рада подала позов до суду про знесення гаражу. Спір триває вже рік і, мабуть, скоро не закінчиться. Що тоді робити ОСББ з його територією?

ОСББ «Газда» подало позов до Личаківського суду м. Львова з проханням визнати протиправними дії начальника управління природних ресурсів ЛМР (Департамент містобудування), та зобов'язати ЛМР прийняти рішення про передачу у власність земельної ділянки площею всього 0,07 га. Суд підтримав майже всі позовні вимоги ОСББ та прийняв відповідне рішення з цього питання. Але того виявилось замало.

Для виконання рішення у примусовому порядку ОСББ довелось звертатись до підрозділу примусового виконання рішень судів Головного управління юстиції у Львівській області. Лише тоді міська рада змушена була надати у власність земельну ділянку площею 0,07 га.

Під час погодження документів Департамент містобудування має право надати висновок щодо передачі прибудинкової території ОСББ в оренду, а не у власність. Така мотивація зрозуміла у випадку невеликої площі прибудинкової території, в окремих випадках її відсутності, встановлення червоних ліній тощо. Проте, коли надається у користування прибудинкова територія площею 0,15 га у парковій зоні Львова, то виникає багато запитань.

Звичайно, у даному випадку треба пам'ятати, що ОСББ зобов'язане укласти договір оренди, і згідно даної угоди щомісячно платити кошти. А для підписання договору оренди ОСББ повинно подати такі документи: план земельної ділянки, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), розрахунок орендної плати, акт приймання передачі об'єкта оренди, проект договору про відшкодування втрат від недоотримання коштів міською радою за фактичне землекористування.

Спрощення
Частину із зазначених документів об'єднання вже має на руках, частину знову мусить виготовляти. Під час отримання території у користування викликає здивування, що крім орендної платні за користування, ОСББ мусить підписати договір про відшкодування втрат від недоотримання коштів міською радою за фактичне землекористування.

Одним з кінцевих документів, що засвідчує право на прибудинкову територію, є ухвала сесії Львівської міської ради про надання у власність/користування прибудинкової території. Подавши реєстраційні картки про право власності на земельну ділянку у Львівську регіональну філію ДП «Центр Державного земельного кадастру», ОСББ отримує державний акт на право власності на земельну ділянку.

Для покращення процесу оформлення у власність прибудинкової території ОСББ необхідно:

1. Надати виняткову компетенцію ЛКП «Центр земельного кадастру та землеустрою» щодо виготовлення технічної документації на прибудинкову територію для ОСББ на безкоштовній основі.

2. Зменшити кількість існуючих погоджень у структурних підрозділах виконавчих органів міської ради.

3. Під час оформлення оренди на прибудинкову територію встановлювати розмір орендної платні в сумі 1 грн за рік користування.

4. Заборонити структурним підрозділам міської ради під час виготовлення документів (договори, розрахунки, проекти тощо) з оформлення прибудинкової території встановлювати платні послуги.

5. Спростити процедури оформлення прибудинкової території шляхом створення своєрідного «зеленого коридору» для ОСББ.

Отже, станом на кінець літа 2011 року процедура отримання прибудинкових територій у власність/користування для ОСББ є надто ускладненою різними бюрократичними перепонами та часовими рамками. Оформлення окремих земельних ділянок у власність є радше своєрідним випробуванням на витривалість для кожного з голів ОСББ.

Прикро, що голосні вислови про «сприяння» чи «підтримку» у такому контексті, є елементом піару, а не показником створення прозорих і адекватних механізмів для функціонування ОСББ. Тому необхідно реально удосконалити ці процедури задля підтримки ОСББ, адже прибудинкова територія – це атрибут повноцінного господаря свого подвір'я.

Андрій Глуховський, експерт центру «Наше право», для ІА «Україна Комунальна»