Украинские небоскрёбы: затяжной прыжок в высоту

Новости по теме

04 апреля 2024 г. 18:25
Киевгорстрой сможет разморозить проекты в третьем квартале  

14 марта 2024 г. 15:45
В Буче разоблачили чиновника на растрате 500 тыс. грн на ремонте укрытий  

11 марта 2024 г. 15:57
В Украине создадут три новых реестра для восстановления страны  

Если окинуть взглядом жилые массивы середины семидесятых и теперешние, построенные уже после 2000 г., то нетрудно заметить, что дома с тех пор существенно подросли. Тем не менее, число небоскребов можно пересчитать по пальцам. На сегодняшний день даже в столице дома, принятые в эксплуатацию высотностью белее 100 метров, единицы. Несколько высоток сданы в Днепропетровске. В целом же, украинское высотное строительство как офисное, так и жилое, существенно отстает от экономически развитых стран, в том числе и от России.

Краеугольные преткновения

Описанная выше ситуация, безусловно, имеет свое объяснение. Во-первых, всем, кто имеет отношение к строительству, известно, что отработка нулевого цикла (обустройство фундамента), - одна из наиболее финансово емких этапов и может составлять до трети стоимости объекта. Особенно в условиях проблемной гидрогеологии участка, когда необходимо производить дренаж территории или создавать в основании фундамента свайное поле. Поэтому экономически целесообразно построить на готовом фундаменте наибольшее количество этажей. Таким образом, застройщик сможет продать гораздо большее количество квадратных метров.

Первое в Украине высотное жилье так и осталось недостроенным

Во-вторых, в перерасчете на количество этажей падает удельная стоимость квадратного метра. Так, по данным участников рынка, если строительно-монтажные работы для здания в 22-24 этажа с полезной площадью 50 тыс. м. кв обходятся в 240-260 млн грн., а стоимость квадратного метра  в нем колеблется в районе 5,2 тыс грн. за 1 кв. м. Увеличение же этажности до 30 снижает цену метра до 4,8-4,7 тыс. грн.

В-третьих, это рационально с точки зрения формирования инфраструктуры города. Поскольку бесконечно разрастаться по периферии  крупные города не могут, так как это ведет к усугублению транспортных проблем (время транспортного сообщения между разными районами города увеличивается).

Наконец, строительство домов на новых территориях требует инженерной  подготовки территории. То есть серьезных капиталовложений. Соответственно, наиболее выгодным с экономической точки зрения является строительство здания повышенной этажности  в рамках готовой инфраструктуры и не слишком удаленное от центра города. Однако такая тенденция наблюдается далеко не везде.

Причины и следствие

Одна из причин немногочисленного строительства высоток, наиболее характерная для Киева, - это сохранение исторического ядра города в неприкосновенности. Этой проблемой сейчас весьма озабочены памятникоохранные организации столицы, общественность, а так же Министерство культуры и туризма. Это очевидно, так как строительство новых архитектурных объектов в исторической зоне, не говоря уже об охранных зонах Печерской лавры и Софии Киевской,  способно не только исказить ландшафт, но и существенно сократить приток туристов, что угрожает большими потерями для городской казны. Но это причина характерна именно для столицы.

 Комплекс «Серебряный бриз» практически готов к заселению

Но есть и несколько причин общегосударственных. Одна из них, это существование так называемого «института экспериментального строительства». Речь, конечно,  идет не о проектной организации, а о  несовершенстве  нормативной базы, в соответствии с которой,  на сегодняшний день все объекты в Украине высотой более 100.м считаются экспериментальным строительством и, соответственно, требуют дополнительных проверок, согласований, разрешений проверяющих органов и так далее. Каким образом у нас в стране проходят все согласования и получаются разрешения объяснять, видимо, не следует.

Это обстоятельство во многом объясняет проволочки и инертность соответствующих ведомств.

Обновить нормативную базу и принять нормативы, соответствующие по параметрам высотности европейским или хотя бы российским, безусловно, возможно. Но, это означает лишить целую армию чиновников куска хлеба. Куска большого, с маслом, с икрой черной и красной одновременно. Следовательно, подготовка и согласование проектной и сметной документации на высотное строительство обходится сегодня значительно дороже (20-25%,  но иногда и до 50% от стоимости дома).

При этом надо отметить, что вплоть до 2009 года высотным считалось все, что выше 75 метров. Доктор архитектуры, профессор, действительный член украинской академии архитектуры Леонид Ковальский высказывал тогда мнение, что «высотное строительство – это вовсе не вопрос техники, а вопрос нормативов. Учитывая  требования пожарной безопасности, высотные здания выгодно строить не по отдельности, а комплексом на компактной территории. Тогда их эксплуатация и работа служб безопасности выглядела бы более рационально, поскольку в зону ответственности попадало бы сразу несколько высотных сооружений  при тех же финансовых затратах на службу охраны».

Огонь…

Вторая причина замедленного высотного строительства - стоимость эксплуатации. Еще совсем недавно Департамент пожарной безопасности был категорическим  противником  высотного строительства под тем предлогом, что в стране нет пожарно-технических средств, позволяющих в случае возгорания добраться до последних этажей высотных зданий. Ведь если до 18-20 этажа по лестнице еще как-то можно добраться, то о высоте в 30-40 этажей говорить не приходится.

Кроме того, сама по себе внутренняя аэродинамика высотных зданий в сочетании с высокой ветровой нагрузкой способствует быстрому распространению пламени. Еще быстрее распространяется дым по вентиляционным каналам и лифтовым шахтам.

Впрочем, эту проблему давно решили в тех странах, где появились первые небоскребы. В США, Китае, Арабских Эмиратах, да и вообще во всем мире в таких случаях устанавливают автоматизированные спринклерные системы. Это дорого, но зато система сигнализации и тушения срабатывает при малейшем появлении дыма или повышении температуры, а не тогда когда тушить уже нечего.

Свое мнение «У.К.» высказал Президент союза архитекторов Украины Валентин Штолько: «За границей, здания повышенной этажности  в значительной степени автоматизированы и позволяют службе безопасности реагировать практически мгновенно, если только где-либо в здании температура превышает допустимую норму. Теоретически этот вопрос решаем и у нас, но все упирается в стоимость таких систем. Это намного поднимет стоимость и без того безумно дорогого жилья. Но это финансовая, а не техническая сторона дела.

Вода…

Обустройство в высотных зданиях современных  систем водоснабжения обходится во много раз дороже, и, как правило, увеличивает общую сметную стоимость здания еще на 12-15%.  Для поднятия воды на  20-й 30-й и более высокие этажи, не обойтись одной лишь мощностью водонапорной станции. Необходима установка нескольких каскадов насосов, поднимающих воду на последний технический этаж. На этом этаже обустраивается ресивер, зачастую имеющий  и функцию пожарного резервуара. Из этого резервуара вода и поступает потребителя под действием силы тяжести.  Таким образом, высотное здание работает, как водонапорная башня, обслуживающая сама себя. Однако хотя большинство современной  компрессорной техники работает в автоматическом режиме, эта техника, тем не менее, требует периодического контроля. Причем контроля специалистов высокой квалификации, работу которых  ЖЭКи должным образом оплачивать не могут.

…и пластиковые трубы

Но в стоимость эксплуатации дома входит также и скорость, и количество лифтов, и количество парковочных мест, уровень энергосбережения. Всего около 20 параметров, определяющих градостроительные и эксплуатационные качества. В результате всех перечисленных факторов стоимость эксплуатации высотных зданий растет практически в геометрической прогрессии. На  каждые следующие 20 этажей здания стоимость эксплуатации возрастает на 60-70%. В этой же пропорции растет и стоимость квадратного метра.

Выше высотка – выше «коммуналка»

По словам Заведующего лабораторией зданий и сооружений НИИСП, кандидата технических наук Анатолия Франевкого, «для таких домов  нередко приходится пересматривать коммунальные тарифы ЖКХ в сторону увеличения. Жильцы, естественно, этим недовольны и даже иногда подают в суд на коммунальные службы. В результате на сегодняшний день высотные жилые комплексы  все чаще обслуживаются своими собственными эксплуатационными конторами, не получающие дотаций из городского бюджета. Поэтому стоимость коммунальных услуг в них ощутимо дороже.

И потому пока единственным реальным шагом для стимуляции высотного строительства на сегодняшний день является изменение нормативной базы, в результате чего снизится  стоимость разработки и согласования проектной документации. Поскольку на снижение стоимости эксплуатационных расходов пока надеяться не приходится.

Константин Егоров

Реклама: Современный мир дает огромные возможности для решения любых вопросов. Вот, например, для того, чтобы запечатлеть важное событие (будь-то, день рождение или свадьба) используются фотоаппараты или фидеокамеры. Чтобы фото и видеосъемка вышли оригинальными и качественными, Вам помогут профессионалы в данном деле. Более детально озанкомиться с предлагаемыми услугами Вы можете на сайте sunrisevip.com.ua.