Якщо озирнути поглядом житлові масиви середини сімдесятих, і теперішні, побудовані вже після 2000 р., то неважко помітити, що будинки з тих пір істотно підросли. Проте, число хмарочосів можна перерахувати по пальцях. На сьогоднішній день навіть у столиці будинки, прийняті в експлуатацію висотністю біліше 100 метрів, одиниці. Кілька висоток здані в Дніпропетровську. В цілому ж, українське висотне будівництво як офісне, так і житлове, істотно відстає від економічно розвинених країн, в тому числі і від Росії.
Камені спотикання
Вищезгадана ситуація, безумовно, має своє пояснення. По-перше, всім, хто має відношення до будівництва, відомо, що відпрацювання нульового циклу (облаштування фундаменту), один з найбільш фінансово ємних етапів і може становити до третини вартості об'єкта. Особливо в умовах проблемної гідрогеології ділянки, коли необхідно проводити дренаж території або створювати в основі фундаменту свайне поле. Тому економічно доцільно побудувати на готовому фундаменті найбільшу кількість поверхів. Таким чином, забудовник зможе продати набагато більшу кількість квадратних метрів.
Перше в Україні висотне житло так і залишилося недобудованим
По-друге, в перерахунку на кількість поверхів падає питома вартість квадратного метру. Так, за даними учасників ринку, якщо будівельно-монтажні роботи для висотної будівлі в 22-24 поверхи з корисною площею 50 тис. м. кв, коштують 240-260 млн грн., а вартість квадратного метру в ньому коливається в районі 5,2 тис грн. за 1 кв. м. Збільшення поверховості до 30 знижує ціну метра до 4,8-4,7 тис. грн.
По-третє, це раціонально з точки зору формування інфраструктури міста. Оскільки нескінченно розростатися по периферії великі міста не можуть, так як це веде до збільшення транспортних проблем (час транспортного сполучення між різними районами міста збільшується).
Нарешті, будівництво будинків на нових територіях вимагає інженерної підготовки території. Тобто, серйозних капіталовкладень. Відповідно, найбільш вигідним з економічної точки зору є будівництво споруди підвищеної поверховості в рамках готової інфраструктури і не занадто віддалене від центру міста. Проте така тенденція спостерігається далеко не скрізь.
Причини та наслідки
Одна з причин нечисленного будівництва хмарочосів, найбільш характерна для Києва, - це збереження історичного ядра міста в недоторканному стані. Цією проблемою наразі дуже переймаються пам’яткоохоронні організації столиці, громадськість, а також Міністерство культури та туризму. Це очевидно, оскільки будівництво нових архітектурних об'єктів в історичній зоні, не кажучи вже про охороні зони Печерської лаври і Софії Київської, здатне не тільки спотворити ландшафт, а й істотно скоротити приплив туристів, що загрожує великими втратами для міської скарбниці. Але це причина характерна саме для столиці.
Комплекс «Срібний бриз» практично готовий до заселення
Є кілька причин і загальнодержавних. Одна з них, це існування так званого «інституту експериментального будівництва». Йдеться, звичайно, не про проектні організації, а про недосконалість нормативної бази, відповідно до якої, всі об'єкти в Україні заввишки більше 100 м вважаються експериментальним будівництвом і, відповідно, вимагають додаткових перевірок, погоджень, дозволів перевіряючих органів та т.д. Яким чином у нас в країні проходять всі узгодження і отримуються дозволи пояснювати, мабуть, немає необхідності. Ця обставина, багато в чому пояснює зволікання і інертність відповідних відомств.
Оновити нормативну базу і прийняти нормативи, відповідно європейським параметрам висотності чи хоча б російським, безумовно, можливо. Але, це означає позбавити цілу армію чиновників шматка хліба. Шматка великого, з маслом, з ікрою чорною і червоною одночасно. Отже, підготовка та узгодження проектної та кошторисної документації на висотне будівництво коштує сьогодні значно дорожче (20-25%, але іноді і до 50% від вартості будівництва).
При цьому треба відзначити, що аж до 2009 року висотним вважалося все, що вище 75 метрів. Доктор архітектури, професор, дійсний член Української академії архітектури Леонід Ковальський висловлював тоді думку, що «висотне будівництво - це зовсім не питання техніки, а питання нормативів. Враховуючи вимоги пожежної безпеки, висотні будівлі вигідно будувати не окремо, а комплексом на компактній території. Тоді їх експлуатація і робота служб безпеки виглядала б більш раціонально, оскільки в зону відповідальності потрапляло б відразу кілька висотних споруд при тих же фінансових витратах на службу охорони».
Вогонь...
Друга причина сповільненого висотного будівництва - вартість експлуатації. Нещодавно Департамент пожежної безпеки був категоричним противником висотного будівництва під приводом, що в країні немає пожежно-технічних засобів, що дозволяють у випадку загоряння дістатися до останніх поверхів висотних будівель. Адже, якщо до 18-20 поверху сходами ще якось можна добратися, то про висоту в 30-40 поверхів говорити не доводиться.
Крім того, сама по собі внутрішня аеродинаміка висотних будівель в поєднанні з високим вітровим навантаженням сприяє швидкому поширенню полум'я. Ще швидше поширюється дим по вентиляційним каналам і ліфтовим шахтам.
Втім, цю проблему давно вирішили в тих країнах, де з'явилися перші хмарочоси. У США, Китаї, Арабських Еміратах, та й взагалі в усьому світі в таких випадках встановлюють автоматизовані спринклерні системи. Це дорого, але система сигналізації і гасіння спрацьовує при найменшій появі диму або підвищенні температури, а не тоді, коли гасити вже нічого.
Свою думку «У.К.» щодо цього висловив Президент спілки архітекторів України Валентин Штолько: «За кордоном, будівлі підвищеної поверховості в значній мірі автоматизовані і дозволяють службі безпеки реагувати практично миттєво, якщо де-інде в будівлі температура перевищує допустиму норму. Теоретично це питання вирішується і в нас, але все гальмує вартість таких систем. Це набагато підніме вартість і без того дорогого житла. Але це фінансова, а не технічна сторона справи».
Вода...
Облаштування у висотних будівлях сучасних систем водопостачання коштує у багато разів дорожче, і, як правило, збільшує загальну кошторисну вартість будівлі ще на 12-15%. Для підняття води на 20-й 30-й і більш високі поверхи, не можна обійтися однією лише потужністю водонапірної станції. Необхідна установка декількох каскадів насосів, що піднімають воду на останній технічний поверх. На цьому поверсі облаштовується ресивер, який часто має і функцію пожежного резервуара. З цього резервуару вода і надходить споживачам під дією сили тяжіння.
Таким чином, висотна будівля працює, як водонапірна башта, яка обслуговує сама себе. Однак, хоча більшість сучасної компресорної техніки працює в автоматичному режимі, ця техніка, вимагає періодичного контролю і контролю фахівців високої кваліфікації, роботу яких ЖЕКи належним чином оплачувати не можуть.
...та пластикові труби
У вартість експлуатації будинку входить також і швидкість, і кількість ліфтів, і кількість паркувальних місць та рівень енергозбереження. Всього близько 20 параметрів, що визначають містобудівні та експлуатаційні якості. У результаті всіх перерахованих факторів вартість експлуатації висотних будівель росте практично в геометричній прогресії. На кожні наступні 20 поверхів будівлі вартість експлуатації зростає на 60-70%. У цій же пропорції зростає і вартість квадратного метру.
Вище висотка - вище «комуналка»
За словами Завідувача лабораторією будівель і споруд НДІБВ, кандидата технічних наук Анатолія Франевкого, «для таких будинків нерідко доводиться переглядати комунальні тарифи в сторону збільшення. Мешканці, природно, цим незадоволені і навіть іноді подають в суд на комунальні служби. В результаті на сьогоднішній день висотні житлові комплекси все частіше обслуговуються своїми власними експлуатаційними конторами, які не одержують дотацій з міського бюджету. Тому вартість комунальних послуг в них відчутно вища.
І тому поки що єдиним реальним кроком для стимуляції висотного будівництва на сьогоднішній день є зміна нормативної бази, в результаті чого знизиться вартість розробки і узгодження проектної документації. Оскільки на зниження вартості експлуатаційних витрат поки сподіватися не доводиться.
Костянтин Єгоров
.jpg)
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
