ЖЭКи - «могильники» всех затрат?

Новости по теме

22 апреля 2024 г. 10:53
"Стосовно енергонезалежності наш фокус - на сонці"  

13 февраля 2024 г. 11:29
"Сервіси для ветеранів мають мінімізувати бюрократію в армії"  

27 сентября 2023 г. 10:42
"Система якихось аварійних обмежень електропостачання буде краща вибалансована, враховуючи досвід минулого року"  

Олег Игоревич, Вы неоднократно говорили о необходимости ликвидировать понятие «балансодержатель» и доверить организацию предоставления жилищно-коммунальных услуг управляющим компаниям. В этом есть такая острая необходимость?

Да, есть. Уверен, что сегодня возникла необходимость доверить работу профессионалам. Это, наконец, приведет к формированию благоприятной среды на рынке жилищно-коммунальных услуг. Мы говорим о необходимости упорядочить многоуровневый и сложный треугольник «поставка-потребление-оплата услуг». Не секрет, что у частных структур больше шансов занять эту нишу. Однако, в законопроекте «О внесении изменений в ЗУ«О жилищно-коммунальных услугах», разработанный Федерацией работодателей ЖКХ Украины, предусмотрены нормы, обеспечивающие поддержку государственных и коммунальных предприятий, а также улучшение их конкурентоспособности в условиях рынка.

То есть бюджетные преференции для коммунальных предприятий отменят?

Ни в коем случае! Эти предприятия за счет государственного бюджета, при содействии органов местного самоуправления, например, смогут покупать необходимое оборудование, модернизировать производство и т.д. - то есть, поддерживать себя «на плаву». Этим мы, фактически, предоставляем им возможность конкурировать на равных с другими, частными структурами. И тем самым, создаем условия для одинаковых возможностей. Хочу отметить, что на сегодняшний день в сфере управления жилищным фондом успешно могут работать: и ОСМД, и частные управляющие компании, и коммунальные предприятия. Таким образом, создается рынок жилищных услуг, который во многом будет формировать ценовую политику, и влиять на качество услуг.

Вы сказали, что появится много частных предприятий. Но, кто будет контролировать их деятельность, соблюдая обязательства перед потребителями?

Этот вопрос очень актуален. Помнится, возникла шумиха, когда в проект Жилищного кодекса, находящийся сейчас на рассмотрении в Верховной Раде, была внесена норма, согласно которой, к управителям и к любым субъектам, работающим на этом рынке, устанавливались определенные требования. Разрабатывая данный законопроект, мы не допустили подобной ситуации, и сознательно не продумывали дополнительные способы регулирования и контроля. Объясню почему.

В этих отношениях есть две ключевые фигуры - владелец и управляющий. Отношения между ними рыночные. И они, в первую очередь, должны регулироваться рыночными нормативами. Договор для потребителя должен стать «настольным» документом. Граждане должны внимательно и детально изучать этот документ, ведь от него зависит, в каком состоянии будет их дом через несколько лет, получат ли они тепло и горячую воду. Они сами должны позаботиться о том, чтобы не оставить управляющей компании «щелей» для афер и махинаций.
 

Однако, отечественный и даже зарубежный опыт показывают, что избежать этого очень сложно

К сожалению, да. Возьмем для примера опыт Российской Федерации, которая успела пройти несколько этапов реформирования. То в России полностью отказывались от государственного регулирования, то вводили прямое лицензирование в этой сфере. Собственно, лицензирование привело лишь к получению дополнительной статьи личных доходов чиновников. Был и этап, когда требования писались вообще «вилами по воде». По этому поводу неоднократно высказывался и сам Премьер-министр РФ Владимир Путин.
А благодаря полному отказу от государственного регулирования, деятельность управляющих компаний никак не контролировалась. Например, были и такие случаи, когда в домах по 2-3 человека соглашались управлять деньгами своих соседей!

Мы насчитали множество случаев (афер), когда такие компании просто «пропадали»: их представители собирали деньги на капитальный ремонт, которые должны были аккумулироваться в течение определенного периода времени, а потом просто исчезали. И это происходило массово. Поэтому, бесспорно, говорить о том, что никакого контроля не должно быть, категорически нельзя. Необходимо выдержать некоторый баланс.

Хорошо, но тогда, если не будет определенных требований, каким образом потребитель узнает, что его права ущемлены или нарушены, что управляющая компания уклонилась от «намеченного курса»?

Эти требования могут вводиться с помощью внутренних документов Министерства по вопросам строительства и ЖКХ. А в каком объеме это все будет происходить - будет зависеть только от политики Министерства. Наше видение, т.е. то, на чем мы будем настаивать, представляя интересы работодателей жилищно-коммунальной отрасли, заключается в том, что лицензирование (или сертификация) должно быть, а также должны существовать определенные требования к персоналу и качеству услуг. Опять-таки, для того, чтобы ОСМД эффективно и самостоятельно осуществляло функции управления, его необходимо обеспечить квалифицированными кадрами. Если любой активист пытается самостоятельно руководить ОСМД, без наличия соответствующей квалификации и навыков управления многоквартирным домом, то очевидно, что в этой ситуации возникает угроза для дома и для тех людей, которые в нем проживают. Поэтому компании, однозначно, должны пройти определенную сертификацию, провести обучение собственных работников и т.д. Существует международная система стандартов. Необходимо адаптировать внутренние стандарты качества к мировым. И уже сам рынок будет выбирать ту компанию, которая располагает необходимой квалификацией, опытом и т.д. Мы обязательно придем к этому. Необходимо лишь дать старт.

А какими будут типичные требования к этим управляющих компаниям?

Наш законопроект предусматривает пересмотр функций компании-управляющего. Ведь было очень много разговоров по этому поводу. Мы эти вопросы предоставляем потребителям: они могут выбрать управляющего, который будет выполнять лишь регулирующую функцию, а могут выбрать компанию, которая предоставляет полный спектр услуг, т.е. держать у себя в штате и дворников, и электриков и т.д. Это должны решать сами люди.

Стоит отметить, что те функции, которые мы раньше приписывали балансодержателю (ведение технической и правоустанавливающей документации), теперь будет выполнять управляющий. Ведь на сегодняшний день у нас жилой фонд является неким «фантомом». По сути, документация на дома в большинстве случаев отсутствует. Владелец является собственником - он владеет имуществом, а управляющий - исполнитель возложенных на него задач.

А вы не боитесь сразу предоставлять такую «свободу выбора» общине? Думаете, уровень организованности украинцев настолько высок?

Конечно, без государственного регулирования не обойтись.

А в чем будут заключаться функции государства?

Если мы говорим о следующих шагах в этом направлении (я имею в виду реализацию закона) то один из главных факторов - схема тарифообразования - будет меняться кардинально. Тариф будет договорным, т.е., разработанным на основе договоренностей собственника и поставщика услуг. Но будет утверждаться минимальная, защищенная государством, норма. Она будет приниматься на государственном уровне, а не на уровне органов местного самоуправления. Я имею в виду обязательный минимальный перечень услуг, без которых дом и его жильцы не смогут обойтись, поэтому не смогут от них отказаться.

Олег Игоревич, существует ли хоть примерный перечень обязательных услуг?

Например, уборка придомовой территории, осуществление текущих ремонтов, обслуживания дымовых каналов и т.д. Фактически, это тот список, который есть у нас сегодня. Но из него мы вычеркнем обслуживание номерных знаков, полив дворов. То есть то, что сегодня критикуется. Все остальное - примерно 7-9 услуг - необходимо оставить. И они будут иметь утвержденную центральными органами государственной власти минимальную стоимость.

Но у нас в жилом секторе, так же как и в коммунальном, существует огромная разница между регионами по размеру тарифов. Поэтому здесь должна быть, прежде всего, определенная формула расчетов и минимальная стоимость элементов. Например, уборка 1 кв. м. территории будет фиксированная, а управляющий в договоре на обслуживание сможет привязать это все к физическим величинам конкретного жилого фонда. И это будет касаться практически всех видов услуг. Текущий ремонт шиферной кровли - одна цифра, текущий ремонт лестничных клеток - другая цифра, и т.д. Но, конечно же, это возможно лишь при адекватном поведении управляющего. Если он хочет вернуть, например, вложенные в дом инвестиции, он должен просчитать дальнейшие ремонтные работы и схему жилищно-коммунального обслуживания таким образом, чтобы и жители остались довольны, и он получил прибыль.

А разрешим ли вопрос, мягко говоря, непростых взаимоотношений между жилыми и коммунальными организациями?

Самое главное здесь определить границы ответственности. Ведь, коллективная ответственность - это, по сути, коллективная безответственность. Уже не одно десятилетие мы являемся свидетелями споров по этому поводу. Из года в год организации так и не могут определиться, кто все же ответственен за состояние внутридомовых сетей. Коммунальные предприятия с радостью бы перекинули это на плечи жилищных организаций, подписав договоры на коммунальные услуги «на входе в дом».

Как это делается сегодня в Киеве...

Именно так. ЖЭКи у нас сегодня, в прямом смысле, - «могильники» всех затрат. Компания «Киевэнерго» заключала договоры с ЖЭКами, а те, в свою очередь, заключали договоры с жителями. То есть все потери тепла оставались на совести ЖЭКов. Разве мы можем говорить о развитии рынка жилищных услуг в таких условиях? Нет!
Но на сегодняшний день компания «Киевэнерго» признала себя исполнителем услуг и начала заключать прямые договоры по теплоснабжению с населением! Если учесть, в каком состоянии сейчас находятся наши теплосети, то этот факт не сможет разрубить «гордиев узел». Из-за состояния сетей в постоянной «финансовой луже» будут сидеть либо жилищные организации, либо коммунальные предприятия. Третьего пока не дано! При помощи этого законопроекта мы решим эту проблему.

Каким образом?

Мы предлагаем следующую схему: управляющая компания берет на себя только функции биллинга - то есть подсчета и учета. Она в обязательном порядке устанавливает на входе в дом общедомовые счетчики и ведет учет затрат на дом. Ведь и со счетчиками тоже существует проблема: ни ЖЭКи, ни коммунальные предприятия на баланс их брать не хотят. А управляющая компания должна иметь на своем балансе счетчик. И в этом процессе должны активно участвовать как государство, так и владелец дома. В свою очередь, управляющая компания может предложить установить их за свой счет.

Огромная ошибка России во время реформ заключалась в том, что там управляющего признавали и исполнителем услуг. То есть они должны были покупать услугу на входе в дом, а затем продавать ее владельцу. А кто заинтересован вкладывать средства в сети, которые «на ладан дышат»? Никто не заинтересован в этом, кроме самого владельца. Это позволило управляющим компаниям взять на себя основной денежный поток. То есть все уплаченные средства, не только за жилищные услуги, а и за коммунальные, сосредотачивались в руках управляющей компании. Повторить, к чему это привело?  К вымыванию денег управляющей компанией ...

Мы учли этот негативный российский опыт? Каким образом в будущем будут заключаться такие договоры

Мы сторонники действенной практики, которую масштабно используют другие страны. Имеется в виду заключение трехсторонних соглашений. То есть управляющий от имени собственника по его поручению и за его счет заключает договоры с поставщиком коммунальных услуг. Понимаете разницу? Не от своего имени, а по поручению владельца. А управляющий должен только вести учет, обслуживать средства учета и осуществлять начисление, алгоритм которых смогут в любое время проверить сами владельцы. Эти расчеты перестанут вестись «на глаз», как это часто сейчас делается.

Что получат владельцы в последующем?

Мы решим основную проблему - обеспечим предпосылки для проведения модернизации, реализации программ энергосбережения внутри дома. А также сможем поставить перед фактом коммунальные предприятия - «мы потребили именно столько, а не больше»! Потери тепла должны пропорционально распределяться между владельцами дома.

Вы сами говорили, что теплосети устаревшие. А вот что делать жильцам, если потери тепла превысят все «ожидания», и придется платить заоблачные деньги?

А вот тут должен срабатывать исключительно экономический стимул. То есть жильцы должны уже в таком случае подумать о том, где взять деньги на замену или модернизацию тепловых сетей. И тут они, опять же, обращаются к управляющему, который является профессионалом в этом деле и проводит консультационную работу. Как поступить в этом случае? Существует несколько возможных вариантов. Например, взять кредит, привлечь международных инвесторов ЖКХ или использовать финансовые сбережения владельцев дома. Ведь нужно понимать, что сегодня подавляющее большинство существующего жилищного фонда, учитывая его эксплуатационный возраст, требует капитальных вложений. Только при таких условиях можно говорить о его дальнейшем эффективном функционирование.

 К сожалению, не все собственники готовы воспринять такую необходимость

Действительно. В головах многих потребителей еще с советских времен поселили утопию вечного дотационного существования отрасли. Эта утопия жила и процветала, благодаря ведению популистской политики со стороны представителей власти. Но нужно четко осознать, что и владелец в полной мере должен быть ответственным за свое жилье, его состояние. Это вопрос социальной адекватности. Наконец-таки, если нам дали полномочия выбирать дальнейший путь развития, то мы на этом пути несем бремя ответственности за свой выбор и его воплощение в жизнь.

Беседовала - Грамотная Юлия специально для «Украины Коммунальной».