Жилье для украинцев: завтра будет дороже

Ипотечный перелом

За последние пять лет киевский квадратный метр потерял до половины стоимости, а с начала 2009 года застройщики начали настоящую охоту за покупателем. В регионах же цены на квадратные метры в среднем упали на 35-40%. Впрочем, даже после такого падения цен количество сделок на рынке недвижимости существенно не возросло ни в столице, ни в регионах. Сегодня, как отмечают в ведущих компаниях по продаже недвижимости, количество сделок не превышает трети от докризисного периода, поэтому правила игры на рынке, как и 2-3 года назад, диктует покупатель. Если в 2006-2007 годах около половины сделок на рынке столичной недвижимости осуществлялось за счет спекулятивного капитала, то сейчас спекулянтов не более 10%. При этом около 90% всех сделок на рынке приходится на эконом-жилье. Очень сильно ударило по объему продаж сворачивание ипотечного кредитования после кризиса. Если в 2007 году около 80% всех сделок осуществлялось за счет банковских ссуд, то на сегодняшний день их доля не превышает 2-3%.

Однако с начала весны наметился перелом. Как отмечают в аналитической компании «Простобанк Консалтинг», с каждым месяцем средние реальные ставки по ипотеке на вторичном рынке снижаются, а рост количества кредитующих банков при этом наоборот ускоряется. По данным компании, средняя реальная стоимость займов на покупку недвижимости на вторичном рынке сроком на 20 лет в банках по состоянию на конец мая составила 17,83% годовых, подешевев за месяц на 0,1%. Займы на 15 лет снизились в стоимости на 0,11 п.п., до 18,02% реальных годовых.

Стоит отметить, что скорость снижения средних реальных ставок снижается с каждым месяцем. Так, в апреле долгосрочная ипотека на «вторичку» подешевела на 0,34-0,36 п.п., в феврале – на 0,47-0,65 п.п. При этом количество новых кредитующих банков из числа 50 крупнейших наоборот увеличивается. То есть ипотечный рынок понемногу выходит из спячки. Эта тенденция к концу года должна стать одним из основных факторов роста продаж жилой недвижимости. Увеличение активности на первичном рынке связывают с более широким внедрением застройщиками продажи квартир в рассрочку.

«Вторичка» пока не в цене

Жилье на вторичном рынке продолжает потихоньку дешеветь, в то время как жилье в новостройках держатся на одном уровне.

По данным Союза специалистов по недвижимости Украины, за май в целом жилая недвижимость в столице подешевела на 1,1%. По их данным, снижение наблюдается практически во всех сегментах вторичной недвижимости. Более или менее стабильные цены демонстрируют только сектор современного жилья, а также квартиры, которые приближены к центру. На 0,5% - 1% ежемесячно падают цены и, например, во Львове, Харькове или Одессе.

Как отмечают продавцы жилья, в последние месяцы наблюдается явное расслоение спроса. Наибольшее количество просмотров приходится на два достаточно далеких друг от друга сегмента. Это сегмент самых дешевых квартир и сегмент качественного жилья, то есть новостроек уже сданных 5-6 лет назад.

Продавать вторичное жилье сложно. Как отмечает риелтор Сергей Соколовский, квартира, которую до кризиса можно было продать максимум за месяц, сегодня может долго висеть в базах, и за все это время её посмотрят максимум пять человек. В среднем на 35-40 квартир, выставленных на продажу, находится лишь один покупатель.

Как уверяют в девелоперских компаниях, ниже нынешнего уровня цены на квартиры в Киеве опускаться уже не будут. В регионах, кроме, например, Донецка и   Днепропетровска, такая же ситуация. Строительный бизнес не опустит цену жилья ниже себестоимости, а поскольку цена на стройматериалы растет – тем более. Что касается вторичного рынка, то на нем цен‚ по мнению риелторов‚ также сегодня на дне, но пользоваться спросом «вторичка» будет еще не скоро.

Кроме того, эксперты отмечают, что среди покупателей квартир в столице и крупных городах-миллионниках значительна доля приезжих. Это и украинцы, и граждане других стран СНГ, а также дальнего зарубежья. Это второй фактор, который уже осенью «подстегнет» рост цен на столичную недвижимость.

«Если вы хотите купить квартиру в Киеве — лучше сделать это сейчас, цены на недвижимость будут расти. Дешевое жилье скупается и перепродается уже за более высокую цену. Поэтому нижняя планка цен будет расти, но не более чем на 1% в месяц», — отмечает аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.

В тоже время председатель комитета аналитики Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) Всеволод Жоголев считает, что как минимум, до осени цены на жилье будут снижаться в среднем на 0,8% в месяц.

«Мы думаем, что еще в течение какого-то времени, в течении этого года, до осени точно, мы будем фиксировать, если никаких финансовый катаклизмов не произойдет, постепенное снижение цен. Сегодня средние темпы снижения составляют 0,6-1% в месяц, то есть в среднем 0,8% в месяц. Я думаю, что в дальнейшем такие медленные темпы снижения цен и будут продолжаться. То есть до осени - это 4-5% получается. Это при условии стабильного курса гривны к доллару», - отмечает он.

У председателя Национального совета «Риэлторской палаты Украины» Александра Бондаренко смелый прогноз: снижение средней стоимости жилья на первичном и вторичном рынках Киева на 15-20% до конца года.

Впрочем, как было заявлено на недавнем круглом столе, посвященном рынку жилья, большинство экспертов существенных изменений в ближайшие месяцы не ждут. Если снижение цен и будет, то столь же малозаметное, как и сейчас. Однако, после новогодних праздников, цены понемногу пойдут вверх». Несмотря на отдельные прогнозы по снижению цен на жилую недвижимость, в целом риелторы ожидают к осени увеличения спроса, которое должно привести к остановке снижения цен и начале их минимального роста. Теоретически, цены могут резко и вырасти на 3-5%, но только на рынке новостроек. Это возможно, если себестоимость строительства будет дорожать на 2% и более процента в месяц. Но пока ожидать этого серьезных оснований нет. И хотя скептики утверждают, что рынок недвижимости оживет только тогда, когда пойдет экономический рост, так или иначе, середина 2011 года - самый выгодный момент для покупки жилья, если вы хотите приобрести его по рекордно низкой цене: вскоре нас ждет заметное подорожание. Сейчас в регионах, например, в Харькове уже отмечен рост цен на квартиры по сравнению с первым кварталом прошлого года, но связано это скорее не с увеличением объемов строительства, а со всеобщим убеждением, что кризис уже позади.

Юля Осипова специально для ИА «Украина Коммунальная».