Новости по теме

10 сентября 2024 г. 11:21
За програмою "єОселя" вже видано 12,7 тис. іпотечних кредитів  

09 сентября 2024 г. 11:29
Уряд затвердив зміни щодо зменшення довідок для компенсації за піднайом житла та розширення доступу до виплат  

06 сентября 2024 г. 16:40
Аренда жилья в Киеве ускорилась  

Примечательно, что при этом, потребность формирования основных аспектов современной украинской жилищной политики властями игнорируется.

Эксперты объясняют эту ситуацию тем, что формирование жилищной политики требует от государства учитывать интерес всех ее участников. А в жилищной сфере, как правило, возникает так называемый конфликт интересов между ожиданиями населения, (которые, как правило, неоднородны) и интересами рынка, - бизнес-структур, в частности, девелоперских компаний, и риелторских фирм. Поэтому интересы в жилищной сфере объективно достаточно сложно согласовать. С другой стороны, такая ситуация создает возможности для манипулирования, когда в результате выигрывает сильнейший интерес. В этой связи вряд ли можно ожидать принятия правильного технического решения со стороны государства. В идеале государство ничего никому не должно априори его позиция и предпринимаемые меры зависят во многом от выбранной модели социального развития. Применительно к социальной, а непосредственно, и к жилищной политике цель не оправдывает средства - способы ее достижения должны быть социально приемлемы и основаны на сочетании экономической эффективности и социальной справедливости. Кроме того, не стоит забывать, что «доступность жилья» - это норма, гарантированная гражданам Конституцией Украины.

Жилье – товар?

Особенности жилья как товара определяются рядом его характеристик. В частности:

- Жилье имеет длительный срок службы, что приводит к большим расходам на содержание и ремонт жилого фонда.

- Долгосрочный характер - предложение всегда будет с опозданием реагировать на спрос с сопутствующим риском краткосрочного повышения цен. Существующий жилой фонд значительно превышает создаваемые новые площади, поэтому любое повышение спроса сказывается на ценах в краткосрочном плане и вызывает значительное изменение предложения лишь в долгосрочном плане.

- Жилье - это дорогой товар и далеко не все могут себе позволить его приобрести. Для покупки жилья люди должны иметь сбережения. Это привело к широкому распространению в развитых странах кредитного способа финансирования приобретения жилья. При этом значительное влияние на спрос оказывает уровень процентных ставок.

- Жилье - это капитал, сфера долгосрочных инвестиций, достояние, которое передается будущим поколениям.

Таким образом, жилье следует рассматривать как мериторный товар, то есть, товар, спрос на который со стороны индивидуальных потребителей отстает от потребностей общества и стимулируется государством. Без вмешательства государства может возникнуть тенденция к недостаточному потреблению или ввиду неспособности граждан удовлетворить свои потребности в жилье, или из-за недостатка средств.

Государственный подход: регуляция или свободный рынок?

Проблемы украинской жилищной политики на сегодня, в первую очередь, связаны с тем, что основной государственной целью является продвижение рыночной модели жилищной политики, в результате чего происходит изменение соотношения между ее экономической и социальной составляющими. В этом контексте жилищная политика - это форма вмешательства государства в жилищное строительство, распределение и использование жилого фонда, регулирование жилищного хозяйства, которые влияют на его расположение, характер и наличие, и права, связанные с жильем, без учета формы собственности недвижимости, земли или средств строительства.

Мировой опыт

Включение жилищной проблемы в сферу социальной политики в развитых странах всегда было достаточно спорным, в частности потому, что государство в этом секторе обычно играло роль меньшую, особенно, в области предложения жилья. Большинство жилого фонда концентрировалось в частном секторе, и хотя государство его регулировало, у экспертов нет однозначного мнения, насколько государственное вмешательство желательно, и в каких пределах.

Читайте также: Жилищная ловушка по-украински

Масштабы вмешательства государства определяются в соответствии с выбранной моделью социального развития. В советское время большая часть жилого фонда принадлежала государству и сдавалась гражданам в наем. Однако всегда существовал и частный сектор, включавший частные дома в сельской местности и жилищно-строительные кооперативы в городах. При этом признавалась необходимость привлечения средств населения к строительству и эксплуатации жилья. Во-первых, нехватка жилья и жесткая регламентация его распределения рассматривались как сдерживающий фактор удовлетворения потребности людей в жилье. Во-вторых, так как происходил рост доходов и уровня благосостояния населения, то предполагается, что оно уже  способно выделять средства на жилье. Популярность собственного жилья и поддержка этой идеи государством - характерная черта развития жилищного вопроса в XX веке.

Для тех, у кого есть средства, это, кроме того, и хорошее вложение в недвижимость. Возможность получить средства для покупки жилья через долгосрочный кредит, который можно частично выплачивать в течение 20-25 лет и который гарантирован стоимостью жилья, сделал допустимым его приобретение широкому кругу людей. Это, в свою очередь, подтолкнуло строительство частного жилья на продажу, так как из-за кредитов расширился спрос на жилье. Его стимулировало и предоставление налоговых льгот, обычно в виде вычета из подоходного налога выплат процентов по ипотечному кредиту.

Наряду с этим, государство поддерживало местные власти в развитии так называемого социального жилья, чтобы дать малообеспеченным группам населения возможность снять жилье по доступным им ценам. Сейчас его роль уменьшается, в основном оно предоставляется безработным и низкооплачиваемым, кто не может себе позволить взять кредит.

Обеспечение таким жильем часто сталкивается со следующей проблемой: предоставление каждой последующей новой единицы жилья может быть дороже, чем старой (рост стоимости строительства или земли, выплата большей части займов и кредитов по старому жилью, рост процентных ставок). Серьезные трудности с ремонтом и поддержанием старого жилого фонда приводят к развитию тенденции роста затрат в долгосрочной перспективе. Поэтому финансовая ситуация в сфере социального жилья значительно варьируется и зависит от возраста и состояния жилого фонда, размаха нового строительства и его месторасположения.

В некоторых странах - Франции, Германии, США - государство предоставляет субсидии частным провайдерам с тем, чтобы они могли сдавать жилье нуждающимся по  низким ценам. Квартплата таким образом находится на уровне ниже рыночной, пока действует субсидия или в течение определенного времени.

Читайте также: Недвижимость на пути удешевления

Изменение фокуса государственного регулирования и важную роль частного сектора можно особенно ярко увидеть в Великобритании, где происходят изменения соотношения различных форм обеспечения жильем. Например, увеличилась доля собственников жилья и людей, снимающих жилье в государственном секторе у местных органов власти, снизилась доля нанимателей в частном секторе. Причем такой сдвиг часто объясняют именно вмешательством государства, в частности, введением контроля за квартирной платой и защитой квартиросъемщиков перед лицом владельцев. Последние, в свою очередь, обвиняли государство в том, что они не могут получить коммерческую выгоду, и это заставило многих продать дома или снести их. Отчасти это можно объяснить тем, что старые дома были снесены в рамках программ борьбы с трущобами, а новые уже строились инвесторами в расчете на продажу. Причем и государственные организации, и частные поощрялись к строительству, в то время как частники, сдававшие жилье в наем, не получали никакой поддержки.

Что касается конкретного воплощения участия государства в решении жилищной проблемы, то возможно множество вариантов, при чем они достаточно широко отработаны в мировой практике. Речь идет и о регулировании стандартов строящихся домов, разрешении на эксплуатацию уже занятых; о контроле за квартирной платой в частном секторе и обеспечение срока проживания некоторым категориям жильцов; о строительстве, владение и управление собственными зданиями; о субсидировании расходов квартиросъемщиков как в государственном, так и в частном секторе и жилищных ассоциаций; субсидировании улучшения жилья частными и государственными владельцами; субсидировании приобретения жилья через налоговую систему.  

В подготовке статьи использовались материалы экспертов Института социальных исследований и ученых НАН Украины

Вы уверенный в себе человек! Знаете, чего желаете от жизни! Тогда данное предложение именно для Вас. На сайте prolotto.net представлен клуб зарубежных лотерей. Также это отличный способ повысить свое финансовое положение. Риск оправдывает начатое дело.