Цікаво, що при цьому необхідність формування основних аспектів сучасної української політики владою ігнорується.
Експерти пояснюють цю ситуацію тим, що формування житлової політики вимагає від держави враховувати інтерес всіх її учасників. А в житловій сфері, як правило, виникає так званий конфлікт інтересів між очікуваннями населення, (які, як правило, неоднорідні) та інтересами ринку, - бізнес-структур, зокрема, девелоперських компаній, і ріелторських фірм. Тому інтереси в житловій сфері об'єктивно досить складно узгодити. З іншого боку, така ситуація створює можливості для маніпулювання, коли в результаті виграє найсильніший інтерес. У цьому зв'язку навряд можна очікувати прийняття правильного технічного рішення з боку держави. В ідеалі держава нічого нікому не має апріорі його позиція і вживаються заходи залежать багато в чому від обраної моделі соціального розвитку. Стосовно до соціальної, а безпосередньо, і до житлової політики мета не виправдовує засоби - способи її досягнення повинні бути соціально прийнятні і засновані на поєднанні економічної ефективності і соціальної справедливості. Крім того, не варто забувати, що «доступність житла» - це норма, гарантована громадянам Конституцією України.
Житло - товар?
Особливості житла як товару визначаються рядом його характеристик. Зокрема:
- Житло має тривалий термін служби, що призводить до великих витрат на утримання та ремонт житлового фонду.
- Довгостроковий характер - пропозиція завжди буде з запізненням реагувати на попит з супутнім ризиком короткострокового підвищення цін. Існуючий житловий фонд значно перевищує нові площі, тому будь-яке підвищення попиту позначається на цінах у короткостроковому плані і викликає значну зміну пропозиції лише в довгостроковому плані.
- Житло - це дорогий товар і далеко не всі його можуть собі дозволити. Для купівлі житла люди повинні мати заощадження. Це призвело до широкого поширення в розвинених країнах кредитного способу фінансування придбання житла. При цьому значний вплив на попит справляє рівень процентних ставок.
- Житло - це капітал, сфера довгострокових інвестицій, надбання, яке передається майбутнім поколінням.
Таким чином, житло слід розглядати як мериторный товар, тобто товар, попит на який з боку індивідуальних споживачів відстає від потреб суспільства і стимулюється державою. Без втручання держави може виникнути тенденція до недостатнього споживання або через нездатність громадян задовольнити свої потреби у житлі, або через нестачу коштів.
Державний підхід: регуляція або вільний ринок?
Проблеми української житлової політики на сьогодні, в першу чергу, пов'язані з тим, що основною державною метою є просування ринкової моделі житлової політики, в результаті чого відбувається зміна співвідношення між її економічною і соціальною складовими. У цьому контексті житлова політика - це форма втручання держави в житлове будівництво, розподіл і використання житлового фонду, регулювання житлового господарства, які впливають на його розташування, характер і наявність, і права, пов'язані з житлом, без урахування форми власності нерухомості, землі чи засобів будівництва.
Світовий досвід
Включення житлової проблеми у сферу соціальної політики в розвинених країнах завжди було досить спірним, зокрема тому, що держава в цьому секторі зазвичай відігравало роль меншу, особливо, в області пропозиції житла. Більшість житлового фонду концентрувалося в приватному секторі, і хоча держава його регулювала, у експертів немає однозначної думки, наскільки державне втручання бажане, і в яких межах.
Читайте також: Житлова пастка по-українськи
Масштаби втручання держави визначаються відповідно до обраної моделлі соціального розвитку. У радянський час велика частина житлового фонду належала державі і здавалася громадянам у найм. Однак завжди існував і приватний сектор, який включав приватні будинки в сільській місцевості та житлово-будівельні кооперативи в містах. При цьому визнавалася необхідність залучення коштів населення до будівництва та експлуатації житла. По-перше, брак житла і жорстка регламентація його розподілу розглядалися як стримуючий фактор задоволення потреби людей у житлі. По-друге, так як відбувалося зростання доходів та рівня добробуту населення, то передбачається, що воно вже здатне виділяти кошти на житло. Популярність власного житла і підтримка цієї ідеї державою - характерна риса розвитку житлового питання в XX столітті.
Для тих, у кого є кошти, це, крім того, і хороше вкладення в нерухомість. Можливість отримати кошти для купівлі житла через довгостроковий кредит, який можна частково виплачувати протягом 20-25 років і який гарантований вартістю житла, зробив допустимим його придбання широкому колу людей. Це, в свою чергу, підштовхнуло будівництво приватного житла на продаж, так як через креди розширився попит на житло. Його стимулювало і надання податкових пільг, зазвичай у вигляді відрахування з прибуткового податку виплат відсотків за іпотечним кредитом.
Поряд з цим, держава підтримувала місцеву владу у розвитку так званого соціального житла, щоб дати малозабезпеченим групам населення можливість зняти житло за доступними їм цінами. Зараз його роль зменшується, в основному воно надається безробітним і низькооплачуваним, хто не може собі дозволити взяти кредит.
Забезпечення таким житлом часто стикається з такою проблемою: надання кожної наступної нової одиниці житла може бути дорожче, ніж старої (зростання вартості будівництва або землі, виплата більшої частини позик і кредитів за старе житло, зростання процентних ставок). Серйозні труднощі з ремонтом і підтримкою старого житлового фонду призводять до розвитку тенденції зростання витрат в довгостроковій перспективі. Тому фінансова ситуація у сфері соціального житла значно варіюється і залежить від віку і стану житлового фонду, розмах нового будівництва і його місця розташування.
У деяких країнах - Франції, Німеччині, США - держава надає субсидії приватним провайдерам з тим, щоб вони могли здавати житло нужденним за низькими цінами. Квартплата таким чином знаходиться на рівні нижче ринкової, поки діє субсидія або протягом певного часу.
Читайте також: Нерухомість на шляху здешевлення
Зміна фокуса державного регулювання і важливу роль приватного сектора можна особливо яскраво побачити у Великобританії, де відбуваються зміни співвідношення різних форм забезпечення житлом. Наприклад, збільшилася частка власників житла і людей, які знімають житло в державному секторі у місцевих органів влади, знизилася частка наймачів у приватному секторі. Причому такий зсув часто пояснюють саме втручанням держави, зокрема, введенням контролю за квартирною платою і захистом квартиронаймачів перед обличчям власників. Останні, в свою чергу, звинувачували державу в тому, що вони не можуть отримати комерційну вигоду, і це змусило багатьох продати будинки або знести їх. Частково це можна пояснити тим, що старі будинки були знесені в рамках програм боротьби з нетрями, а нові вже будувалися інвесторами в розрахунку на продаж. Причому і державні організації, і приватні заохочувалися до будівництва, в той час як приватники, котрі здавали житло в найм, не отримували ніякої підтримки.
Що стосується конкретного втілення участі держави у розв'язанні житлової проблеми, то можливо безліч варіантів, при чому вони досить широко відпрацьовані у світовій практиці. Мова йде і про регулювання стандартів споруджуваних будинків, дозвіл на експлуатацію вже зайнятих; про контроль за квартирною платою в приватному секторі та забезпечення терміну проживання деяким категоріям мешканців; про будівництво, володіння та управління власними будівлями; про субсидування витрат квартиронаймачів як у державному, так і в приватному секторі та житлових асоціацій; субсидування поліпшення житла приватними і державними власниками; субсидування придбання житла через податкову систему.
У підготовці статті використовувались матеріали експертів Інституту соціальних досліджень та вчених НАН України
.jpg)
.jpg)
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
