Как живется в ОСМД: взгляд изнутри

Новости по теме

29 апреля 2024 г. 11:51
Скасовано обмеження на виплати виробникам електроенергії з ВДЕ  

26 апреля 2024 г. 11:10
Українська ГТС дає виробникам біометану доступ до клієнтів  

25 апреля 2024 г. 18:25
Украина получит более 420 млн евро от Дании на восстановление и энергетику  

Место работы на один день - ОСМД «Серебряный источник» (ул. Срибнокильська, 14-А). То же ОСМД, которое активно рекламирует адвокат и общественный деятель Татьяна Монтян. Гидом в эксперименте стала реальный руководитель ОСМД «Серебряный источник» и руководитель ЖСК с десятилетним стажем Галина Ревенко, которая работает с 10-и до 16-ти часов. Само же ОСМД было создано 5 января 2011 года.

Дом достаточно «молодой» - эксплуатируется только 10 лет. Ранее обслуживать его взялась частная компания - общество «Рада», которое является дочерним предприятием строительной компании «Познякижилстрой». На сегодня достаточно распространенной является схема, когда застройщик передает новостройку на баланс своей дочерней организации.

В адрес «Рады» поступали постоянные жалобы и нарекания от жителей. Последние несколько раз жители пытались собраться на собрание, чтобы создать объединение. Но это долгое время не удавалось. Причиной была традиционная украинская ментальность, которая препятствует самоорганизации и склонности к принятию консолидирующих решений. Люди обратились в Дарницкой союз собственников жилья, который в лучших консалтинговых традициях разъяснил людям со Срибнокильской, 14-А, как следует действовать.

Итак, наконец, созвали общее собрание жильцов, на которых и создали объединение, впоследствии зарегистрировались. На повторном собрании уже была утверждена смета, план действий, штатное расписание, размер расходов на содержание дома и придомовой территории.

Кто работает в ОСМД?
Кроме правления, в которое входит шесть жителей объединению всегда стоит позаботиться о наемных специалистах. В «Серебряном источнике» обходятся минимальным штатом сотрудников - управляющим делами (роль которого мы, собственно, и примеряем), бухгалтером, паспортистом и двумя дворниками. Это штатные сотрудники. Однако на работы, которые необходимо выполнять периодически, берется подряд.

Для обслуживания сетей нанимается частная структура, или отдельный слесарь, сантехник, тепловики и электрик. Невыгодно держать в штате слесаряили сантехника, ведь их работа имеет периодический характер. К тому же, очень остро стоит вопрос нехватки квалифицированных, а главное - дисциплинированных работников в этой сфере.

Уборкой дома и придомовой территории занимаются два дворники, работающие посменно. С утра и до 20:00 один из них обязательно находится на территории. График и распорядок их работы утвержден на собрании. Таким образом, жильцы сами определяют, сколько раз должны мыться лестничные клетки, лифты и т.п. Дворники работают ежедневно по 6 часов. Лифты моются ежедневно, лестничные клетки - несколько раз в неделю в зависимости от необходимости.

Что касается зарплаты, то ориентиром является минимальная ставка, которая сегодня существует в городе, плюс количество выполненной работы.

В ОСМД все сводим к минимуму!
Предварительная структура «Рада» размер квартирной платы утвердила на уровне 3,45 грн за кв. м. При этом ежемесячно плата увеличивалась. При создании ОСМД на общем собрании жители определили для себя тариф в размере 2 грн за кв. м.

Справедливости ради стоит отметить, что утвержден перечень именно тех услуг, которые необходимы людям, - то есть те, которые фактически выполняются. Объединение не является прибыльной организацией и не заинтересовано в том, чтобы раздувать, так сказать, сервисный ассортимент.

«Договоры, которые мы подготовили для людей, отличаются от тех, которые сегодня предлагают ЖЭКи. Они не являются безликими типовыми соглашениями, - говорит Валентина Ревенко. - То есть, мы определили наиболее важный минимум, без которого наш дом не может нормально функционировать. Это - обслуживание дома и придомовой территории, внутридомовых сетей, обслуживание и поверка счетчиков. Например, мы не предоставляем услугу теплоснабжения или горячего водоснабжения, но тепло и вода проходят транзитом через наши трубопроводы. Именно обслуживанием последних мы и занимаемся ».

ЖЭКи закладывают в тарифы налог на прибыль - 20%, рентабельность и т.д. ОСМД не является налогоплательщиком, что само по себе освобождает тарифы от 30% «накрутки». Это говорит лишь о том, что ЖЭКи треть стоимости услуг направляют на покрытие налогов, а не на развитие хозяйства.

«Сегодня в доме девять должников. В основном это люди находятся в отпусках или в отъезде. У нас 2 грн за кв. м, а общая площадь нашего дома - 20 тыс кв. м. То есть ежемесячно, при условии полной оплаты, имеем 40 тыс. грн. Из полученных средств оплачивается обслуживание лифтов и диспетчерских связь - почти 8 тыс. Остальное уходит на сети, вывоз мусора, обслуживание дымовентиляционных каналов и противопожарной автоматики, водоснабжения мест общего пользования (которое у нас измеряется счетчиком) и на зарплату работникам», - рассказывает В. Ревенко.

Хватает 2 грн за квадратный метр?

По словам г-жи Ревенко, этих средств хватает на минимальный, но наиболее необходимый «фронт работ». Значительные расходы были при создании ОСМД, когда встал вопрос регистрации, упорядочения документов, закупки оргтехники для офиса и необходимого оборудования для уборки, ремонта и т.п.. Немало средств сейчас идет на бумагу, ведь платежные квитанции печатаются собственноручно, установив с помощью жителей бухгалтерскую программу. По ней и рассчитывают размер квартирной платы.
За полгода на деньги из квартплаты удалось установить забор у дома, посеять газоны, привести в порядок подъезды, покрасить дверь.
Вместе с тем, на осень запланировано поднятие этой суммы до 2,5-2,8 грн за кв.м. Причина как всегда одна - цены в стране растут на все.

С кем воюет ОСМД?
Едва не краеугольным камнем в работе объединения является отсутствие прямых договоров собственников квартир с поставщиками холодной и горячей воды и тепла. Этот вопрос не решен с монополистами - ПАО «Киевэнерго» и ПА «АК Киевводоканал». ОСМД в этом случае выступает коллективным заказчиком и потребителем этих услуг.

Киевэнерго, например, заключает на сегодня договор либо с объединением, либо с ЖЭКом. Причем, в договорах наше ОСМД не является поставщиком этих услуг. Было бы, конечно, эффективнее, если бы поставщик этих услуг заключал договор с владельцем квартиры, который бы мог определить качественные и количественные характеристики услуги, четко знал, кто за это ответственен. Однако эта программа, как известно, присутствует лишь в далекой перспективе обеих компаний. Например, согласно норме, температура воды должна быть 55 градусов, а поступает она к потребителю с температурой не выше 35 градусов. Это уже отклонение от нормы.

Предыдущая эксплуатациоонная организация «Рада» и до сих пор не передала здание на баланс ОСМД, а вместе с ним - и приборы учета воды и тепла. Жители неоднократно уже обращались к КГГА, однако это не принесло желаемого результата. Это приводит к конфликтам с Киевэнерго и Киевводоканалом, которые требуют от правления объединения соответствующую документацию на дом.

Стоит ли создавать ОСМД: мнения экспертов

Александр Мазурчак, первый заместитель главы КГГА
Лучше создавать ОСМД в доме, в которм не менее 100 квартир. Это создает соответствующее экономическое основание. Домам, в которых насчитывается 50-60 квартир, лучше кооперироваться с соседями и создавать ассоциации ОСМД. В этом году мы предоставили 78 млн грн на проведение капитального ремонта домов, в которых планируется создать объединение. 40 млн грн уйдет на дома, где уже созданы ОСМД. Сейчас мы даем еще 120 млн грн на капремонты: лестничные клетки, кровли и т.д.. Мы готовы людям заменить лифт, привести в порядок дом, тепловой пункт, установить счетчики, однако люди должны дальше сами хозяйничать.

Ведь только при условии, что жильцы почувствуют себя совладельцами, они начнут ценить имущество и ремонты. Если мы делаем ремонт в коммунальном доме - на утро уже все стены «расписаны» и изувечены. Думаю, если люди сделают ремонт за свой счет, ситуация изменится.

Я также советую внимательно и взвешенно выбирать правление ОСМД, ведь случаи краж и махинаций хоть и единичны, но все же существуют. Государство в этом случае сводит уровень контроля до минимума. Воздействовать на руководителей могут только сами люди.

Михаил Березовчук, глава Союза владельцев жилья
ОСМД могут быть успешными, менее успешными, а некоторые даже работать себе в ущерб. Показатели деятельности объединения - это понятие достаточно широкое, зависит оно от уровня менеджмента и квалификации представителей управляющих. Последних всегда можно заменить путем всеобщего голосования людей. Но я с уверенностью могу сказать, что ОСМД является бесспорно лучшим вариантом, чем коммунальный ЖЭК.

Например, в нашей общественной организации есть ОСМД, которые имеют на своих депозитных счетах по полмиллиона гривен. Тогда как ЖЭКи постоянно «по уши» в долгах. Но есть и такие ОСМД, которые не смогли справиться и просятся назад, в ЖЭКи.

Бесспорно, ОСМД в новых домах легче вывести хозяйство на положительный баланс. Но, на мой взгляд, основной критерий для руководителя ОСМД - это адекватность и разум. Не нужно пять лет изучать основы экономики, грызть гранит профессии менеджера, не нужно ехать на стажировку в Великобританию. Главное - иметь четкое понимание проблем дома, пути их преодоления и не забывать находить общий язык с большинством. И этого будет достаточно, по крайней мере, для того, чтобы ОСМД было на плаву.

Когда говорят, что в старых домах невозможно создать такие объединения, я привожу пример дома довоенной застройки по ул. Воровского, 10 - ОСМД «Березка». Люди добились от Шевченковской РГА денежной помощи на установку импортного бойлера, ремонт кровли, замену трубопроводов. Все остальное они делают сами.

Юлия Грамотная специально для ИА «Украина Коммунальная».

Любой вопрос решаем. Главное в этом деле обратиться к профессионалам. Вот, например, Вашему вниманию представлен адвокатский кабинет Сергея Горелкина. Более детально ознакомиться с предлагаемыми услугами от специалиста можно на сайте advokat-gorelkin.ru.