Як живеться в ОСББ: погляд зсередини

Новини по темі

23 Квітня 2024 p. 17:22
Міненерго проти зміни механізму фінвнсування зеленої енергетики  

15 Квітня 2024 p. 11:57
Розробляється програма компенсації українцям тіла кредиту на встановлення сонячних панелей  

11 Квітня 2024 p. 17:30
"Зелені" електростанції допоможуть подолати результати обстрілів  

Місце роботи на один день – ОСББ «Срібне джерело» (вул. Срібнокільська, 14-А). Те саме ОСББ, яке активно рекламує адвокат та громадський діяч Тетяна Монтян. Гідом в експерименті стала реальний керівник ОСББ «Срібне джерело» і керівник ЖБК із десятирічним стажем Галина Ревенко, яка працює з 10-ї до 16-ї год. Саме ж ОСББ було створене 5 січня 2011 року.

Будинок досить «молодий» - експлуатується лише 10 років. Раніше обслуговувати його взялися приватна компанія – товариство «Рада», яке є дочірнім підприємством будівельної компанії «Познякижитлобуд». На сьогодні досить розповсюдженою є схема, коли забудовник передає новобудову на баланс своїй дочірній організації.

На адресу «Ради» надходили постійні скарги і нарікання від жителів. Останні кілька разів мешканці намагалися зібратися на збори, щоб створити об'єднання. Але це не вдавалося довгий час. Причиною була традиційна українська ментальність, яка стає на заваді самоорганізації та схильності до прийняття консолідуючих рішень. Люди звернулися до Дарницької спілки власників житла, яка в кращих консалтингових традиціях роз'яснила людям зі Срібнокільської, 14-А, як варто діяти.

Отже, нарешті скликали загальні збори мешканців, на яких і створили об'єднання, згодом зареєструвалися. На повторному зібранні було вже затверджено кошторис, план дій, штатний розклад, розмір витрат на утримання будинку та прибудинкової території.

Хто працює в ОСББ?
Окрім правління, до якого входить шість мешканців, в об'єднанні завжди варто подбати про найманих фахівців. У «Срібному джерелі» обходяться мінімальним штатом працівників – керуючим справами (роль якого ми, власне, і приміряємо), бухгалтером, паспортистом і двома двірниками. Це штатні працівники. Однак на роботи, які потрібно виконувати періодично, береться підряд.

Для обслуговуванням мереж наймається приватна структура, або окремий слюсар, сантехнік, тепловик та електрик. Невигідно тримати у штаті слюсаря чи сантехніка, адже їхня робота має періодичний характер. До того ж, дуже гостро стоїть питання нестачі кваліфікованих, а головне – дисциплінованих працівників у цій сфері.

Прибиранням будинку і прибудинкової території займаються два двірники, які працюють позмінно. Зранку і до 20:00 один з них обов'язково знаходиться на території. Графік та розпорядок їхньої роботи затверджений на правлінні. Таким чином, мешканці самі визначають, скільки разів повинні митися сходові клітини, ліфти тощо. Двірники працюють щодня по 6 годин. Ліфти миються щодня, сходові клітини – кілька разів на тиждень, залежно від необхідності.

Що стосується зарплати, то орієнтиром є мінімальна ставка, яка сьогодні існує в місті, плюс кількість виконаної роботи.

В ОСББ все зводимо до мінімуму!
Попередня структура «Рада» розмір квартирної плати затвердила на рівні 3,45 грн за кв. м. При цьому щомісяця плата збільшувалася. При створенні ОСББ на загальних зборах мешканці визначили для себе тариф у розмірі 2 грн за кв. м.

Справедливості заради варто зазначити, що затверджено перелік саме тих послуг, які необхідні людям, - тобто ті, які фактично виконуються. Об'єднання не є прибутковою організацією і не надає послуг, тому і не зацікавлене у тому, щоб роздувати, так би мовити, сервісний асортимент.

«Договори, які ми підготували для людей, відрізняються від тих, які сьогодні пропонують ЖЕКи. Вони не є безликими типовими угодами, - каже Валентина Ревенко. - Тобто, ми визначили той найбільш важливий мінімум, без якого наш будинок не може нормально функціонувати. Це – обслуговування будинку та прибудинкової території, внутрішньобудинкових мереж, обслуговування та повірка лічильників. Наприклад, ми не надаємо послугу теплопостачання чи гарячого водопостачання, але тепло і вода проходять транзитом через наші трубопроводи. Саме обслуговуванням останніх ми і займаємось».

ЖЕКи закладають у тарифи податок на прибуток – 20%, рентабельність тощо. ОСББ не є платником податків, що саме по собі звільняє тарифи від 30% «накрутки». Це говорить лише про те, що ЖЕКи третину вартості послуг спрямовують на покриття податків, а не на розвиток господарства.

«На сьогодні дев'ять осіб з будинку мають борг. В основному це люди у відпустках чи у від'їздах. У нас 2 грн за кв. м, а загальна площа нашого будинку – 20 тис кв. м. Тобто щомісяця, за умови повної сплати, маємо 40 тис. грн. З отриманих коштів оплачується обслуговування ліфтів та диспетчерських зв'язок – майже 8 тис. Усе інше йде на мережі, вивезення сміття, обслуговування димовентиляційних каналів та протипожежної автоматики, водопостачання місць загального користування (яке у нас вимірюється лічильником) і на зарплату працівникам», - розповідає В.Ревенко.

Чи вистачає 2 грн за квадратний метр? За словами пані Ревенко, цих коштів вистачає на мінімальний, але найбільш необхідний «фронт робіт». Значні витрати були при створенні ОСББ, коли постало питання реєстрації, впорядкування документів, закупівлі оргтехніки для офісу та необхідного обладнання для прибирання, ремонту тощо. Чимало коштів зараз іде на папір, адже платіжні квитанції друкують власноруч, встановивши за допомогою мешканців бухгалтерську програму. За нею і розраховують розмір квартирної плати.

За півроку на гроші з квартплати вдалося встановити огорожу біля будинку, посіяти газони, упорядкувати під'їзди, пофарбувати двері.

Разом із тим, на осінь заплановане підняття цієї суми до 2,5-2,8 грн за кв. м. Причина як завжди одна – ціни в країні ростуть на все.

З ким воює ОСББ?
Ледь не наріжним каменем у роботі об'єднання є відсутність прямих договорів власників квартир з постачальниками холодної та гарячої води й тепла. Це питання не вирішене із монополістами – ПАТ «Київенерго» та ПА «АК Київводоканал». ОСББ у цьому випадку виступає колективним замовником і споживачем цих послуг.

Київенерго, приміром, заключає на сьогодні договір або з об'єднанням, або в ЖЕКом. Причому, у договорах наше ОСББ не є постачальником цих послуг. Було б, звісно, ефективніше, якби постачальник цих послуг укладав договір із власником квартири, який би міг визначити якісні й кількісні характеристики послуги, чітко знав, хто за це відповідальний. Однак ця програма, як відомо, наявна лише у далекій перспективі обох компаній. Наприклад, згідно з нормою, температура води повинна бути 55 градусів, а надходить вона до споживача температурою не вище 35 градусів. Це вже відхилення від норми.

Попередня експлуатуюча організація «Рада» і досі не передала будинок на баланс ОСББ, а разом з ним – і прилади обліку води та тепла. Мешканці неодноразово вже зверталися до КМДА, однак це не принесло бажаного результату. Це призводить до конфліктів із Київенерго й Київводоканалом, які вимагають від правління об'єднання відповідну документацію на будинок.

При наявності будинкового лічильника на опалення та гарячу воду фактичне їх споживання зменшується практично на третину від того, що нараховує ПАТ «Київенерго». Тому сьогодні зрозуміло, чому в столиці будинкові лічильники встановлені лише у 20% будинків, а більше тисячі приладів обліку обростає пилом на складі енергокомпанії.

Чи варто створювати ОСББ: думки експертів

Олександр Мазурчак, перший заступник голови КМДА
Найкраще створювати ОСББ у будинку, який має щонайменше 100 квартир. Це створює відповідне економічне підґрунтя. Будинкам, в яких налічується 50-60 квартир, найкраще кооперуватися з сусідами й створювати асоціації ОСББ. Цього року ми надали 78 млн грн на проведення капітального ремонту будинків, в яких планується створити об'єднання. 40 млн грн піде на будинки, де вже створені ОСББ. Зараз ми даємо ще 120 млн грн на капремонти: сходові клітини, покрівлі тощо. Ми готові людям замінити ліфт, привести до ладу будинок, тепловий пункт, встановити лічильники, однак люди повинні далі самі господарювати.

Адже лише за умови, що мешканці відчують себе співвласниками, вони почнуть цінувати майно, ремонти. Якщо ми робимо ремонт у комунальному будинку – на ранок уже всі стіни «розписані» й понівечені. Гадаю, якщо люди зроблять ремонт власним коштом, ситуація зміниться.

Я також раджу уважно й зважено обирати правління ОСББ, адже випадки крадіжок та махінацій хоч поодинокі, але усе ж таки існують. Держава у цьому випадку зводить рівень контролю до мінімуму. Впливати на керівників можуть тільки самі люди.

Михайло Березовчук, голова Спілки власників житла
ОСББ можуть бути успішними, менш успішними, а деякі навіть працювати собі на шкоду. Показники діяльності об'єднання – це поняття досить широке, залежить воно від рівня менеджменту і кваліфікації представників управителів. Останніх завжди можна змінити шляхом загального голосування людей. Але я з упевненістю можу сказати, що ОСББ є безперечно кращим варіантом, ніж комунальний ЖЕК.

Наприклад, в нашій громадській організації є ОСББ, які мають на своїх депозитних рахунках по півмільйона гривень. Тоді як ЖЕКи постійно «по вуха» в боргах. Але є й такі ОСББ, які не змогли дати собі раду й просяться назад, до ЖЕКів.

Безперечно, ОСББ у нових будинках легше вивести господарство на позитивний баланс. Але, на мою думку, основний критерій для керівника ОСББ – це адекватність і розум. Не треба п'ять років вивчати основи економіки, гризти граніт професії менеджера, не треба їхати на стажування до Великобританії. Головне – мати чітке розуміння проблем будинку, шляхів їх подолання і не забувати знаходити спільну мову з більшістю. І цього буде достатньо, принаймні, для того, щоб ОСББ було на плаву.

Коли говорять, що у старих будинках неможливо створити такі об'єднання, я наводжу приклад будинку довоєнної забудови по вул. Воровського, 10 – ОСББ «Берізка». Люди домоглися від Шевченківської РДА грошової допомоги на встановлення імпортного бойлера, ремонт покрівлі, заміну трубопроводів. Усе інше вони роблять самі.

Юлія Грамотна спеціально для ІА «Україна Комунальна».