Налог на недвижимость: подарок для богатых

Благодаря поправке, внесенной в последний момент, установлены 3 не облагаемых налогом барьера: 60 кв. м общей площади для квартир, 120 кв. м для домов и 180 кв. м — для «комплектов» смешанной недвижимости. Это значительно меньше, чем было ранее  - 120, 250 и 370 кв. м. 

 

Но к сожалению, урезание налоговой льготы вдвое не единственное и не главное нововведение. С «похудевшей» льготой смириться еще можно. Большая часть жилья советской постройки — а, значит, и большая часть жилого фонда — ею покрывается полностью. Плохо то, что конструкторы обновленного налога на недвижимость снова наступили на уже знакомые им грабли — приняли совершенно сырой, противоречивый и нежизнеспособный закон, требующий серьезной доработки. 

 

В 2013 году дебют налога на жилую недвижимость стал скандалом, и депутаты пересмотрели правила его уплаты почти сразу. Теперь история повторяется, только в сгущенных красках. Дебютный вариант налога на нежилую недвижимость получился еще более неудачным, чем первоначальный налог на жилье. При этом налог на жилую недвижимость окончательно утратил признаки платежа за роскошь, миллионеры и пенсионеры отныне перед законом равны. 

 

 

Счет потенциальных «жертв» обновленного налога на недвижимость идет на сотни тысяч или даже миллионы, так как жилых домов и квартир в Украине около 20 миллионов, а нововведения затрагивают почти всех владельцев жилья. 

 

По сути, Верховная Рада приняла антисоциальный закон. Одно радует: есть вероятность, что изменения в новые правила взимания «квартирного» налога будут внесены раньше, чем дело дойдет до его реальной уплаты. Тем более, что такой опыт у депутатов уже есть. 

Так, к обычным гражданам применено самое спорное ноу-хау — обложение налогом хозяйственных построек. Обновленный Налоговый кодекс относит к ним вспомогательные нежилые помещения: гаражи, сараи, летние кухни, погреба, уборные, навесы, мастерские, котельные, бойлерные и т. п. 

 

Проблема в том, что с 1 января 2015 года, базой обложения налогом на недвижимость является общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости. При этом у владельцев квартир и домов никаких льгот по уплате налога с нежилой недвижимости нет. «Метражные» барьеры необложенные налогом распространяются лишь на жилье. Получается, заплатить налог должны почти все владельцы сараев и уличных туалетов, независимо от того, в каком жилье они обитают. Фактически речь о введении «сарайно-туалетного» налога для украинцев, дома которых под налогообложение не подпадают (имеют общую площадь менее 120 кв. м). Так что депутаты превзошли даже римского императора Веспасиана, который когда-то ввел налог на общественные туалеты.

 

Освобождение от уплаты налога с жилой недвижимости с одновременным требованием заплатить за «удобства на улице» -  лишено смысла. И проблема не только в этом. Общая площадь летней кухни или сарая может быть сопоставима с метражом жилья. А это значит, даже льготникам, владеющим малометражным жильем, придется выложить за недвижимость нешуточные суммы – и 1000, и 1500 грн в год, — только за то, что у них во дворе расположены хозяйственные постройки. 

Вкусить «прелести» налога на недвижимость-2015 смогут и жители многоэтажек. За гаражи теперь тоже придется платить. Да и налог на котельные, бойлерные, трансформаторные и т. п. опосредованно ляжет на плечи совладельцев многоэтажек, например, в виде повышенных тарифов на жилищно-коммунальные услуги. 

 

Но и это не все. Обновленный Налоговый кодекс предоставил широкие возможности для фантазий. Что подразумевать под навесом, хлевом или бойлерной? Закон умалчивает, что позволяет трактовать термины как Бог пошлет.

 

Правда, в Налоговом кодексе есть уточняющая норма - база налогообложения определяется на основании Госреестра вещных прав на недвижимое имущество, но полностью проблему это не снимает.

 

Еще одним неприятным сюрпризом для жителей многоэтажек наверняка станет налогообложение садовых и дачных домов. До 2015 года они были освобождены от налога — по одному объекту на плательщика. Сейчас дачи и садовые дома, как и прежде, отнесены к объектам жилой недвижимости. Но льгот для них нет. Поэтому при расчете налога, общий метраж дач и садовых домов теперь будет суммироваться с общим метражом жилья. Проще говоря, почти все владельцы дач — потенциальные кандидаты в «спонсоры» местного бюджета. 

 

 

Если к этому добавить, что предельные ставки налога почти для всех категорий жилья (за исключением недвижимости богатырского метража) повышены вдвое — с 1% до 2% от минимальной зарплаты за 1 м, картина вырисовывается малорадостная. 

 

По новым правилам даже жителям тесных однокомнатных квартир, у которых есть гараж или дача, налог заплатить придется. Также годовой платеж за «крышу над головой» может стать серьезным испытанием для пенсионеров и семей с невысоким доходом. Например, владельцам компактной 65 метровой 3-комнатной квартиры, 50-метрового дачного дома и 8-метрового гаража нужно быть готовым к выкраиванию из семейного бюджета 1,5 тыс. грн в год.

Нельзя не упомянуть и о том, что из Налогового кодекса изъят пункт об освобождении некоторых категорий граждан от уплаты налога на недвижимость. До 2015 года не подлежали налогообложению объекты жилой недвижимости, принадлежащие малообеспеченным, многодетным или приемным семьям, опекунам и попечителям детей. Теперь они должны платить налог наравне со всеми. 

 

Как минимум, относительно малообеспеченных семей — семей с доходом ниже прожиточного минимума, — это нелогичное решение в стиле дикого капитализма. С каких доходов они будут платить налог, если даже жилищно-коммунальные услуги оплачивают в основном с помощью государства? И как это вписывается в декларируемую государством опеку об этой категории граждан? — Уже 15 лет в Украине худо-бедно, но действует Закон «О государственной социальной помощи малообеспеченным семьям».

 

А ведь помимо семей, подпадающих под определение малообеспеченных, есть еще семьи пенсионеров, одинокие пенсионеры и граждане с низким доходом, которые по каким-либо причинам не обратились за субсидиями и социальной помощью либо не имеют на такую помощь права. Как быть им? Раньше почти все они не были плательщиками налога. Теперь — могут стать.

 

Зато о владельцах роскошных коттеджей и апартаментов разработчики обновленного «квартирного» налога позаботились. Раньше для квартир площадью свыше 240 кв. м, домов — свыше 500 кв. м и «комплектов» с метражом свыше 740 кв. м предельная ставка налога составляла 2,7%, что позволяло говорить о соблюдении принципа социальной справедливости в налогообложении, ведь «простые смертные» таким жильцом не владеют. 

 

Читайте также: В Киеве определились с процентом налога на недвижимость

 

С Нового года никакой дифференциации в налогообложении жилья нет. Для всех установлена единая ставка налога — 2%. С позиций необходимости привлечения в местные бюджеты дополнительных средств это, как минимум, странно. И, мягко говоря, не по-европейски. В большинстве стран ЕС жилье облагается налогом дифференциировано. Например, во Франции дорогая недвижимость считается объектом роскоши и облагается отдельно. Вместе с тем, для простых французов, достигших 65-летнего возраста, государством установлены существенные скидки по уплате налога. В Украине наоборот — бедные заплатят за богатых.

Впрочем, ситуация пока обратима. В 2014 году налог на недвижимость с физических лиц взимался за 2013 год. Соответственно, в 2015 году украинцы должны уплатить налог на жилье за прошлый год, по прошлогодним правилам. Специфика лишь в том, что за первый квартал 2014 года налог будет рассчитываться с жилплощади, так как норма о налогообложении общей площади жилья вступила в силу с 1 апреля 2014 года. 

 

По новым правилам налог должен взиматься со следующего года, а за это время многое может измениться. 

 

Но самое главное, раздел, посвященный налогообложению недвижимости, в Налоговом кодексе прописан в «сослагательном» формате. 

 

Налог на недвижимость — местный платеж, и принятие решения о его введении на территории конкретного населенного пункта в компетенции местных советов. При этом у местных властей есть право повысить барьеры необлагаемого метража жилья и установить дополнительные льготы по уплате налога для отдельных категорий граждан, исходя из их имущественного положения и уровня доходов. «Ложка меда» в обновленном Налоговом кодексе — наделение местных властей правом освобождать от налогообложения жилье, непригодное для проживания или находящееся в аварийном состоянии.

 

Так что в теории, сельские и городские советы при разработке местных правил налогообложения смогут устранить основные проблемы и смягчить неоднозначные нормы обновленного Налогового кодекса. Но к сожалению, на местах дело обычно ограничивается простым цитированием норм законодательства.

 

А вообще, налог на недвижимость в Украине серьезно «болен» с рождения. Нигде в Европе «метры» не облагаются налогом, базой налогообложения недвижимости является ее стоимость — реальная или условная. Обложение налогом общей, а не жилой площади, по мнению многих экспертов — тоже сомнительно. Вся надежда на то, что «болезни» украинского «квартирного» налога — излечимы. 

 

Валентин Хорошун, специально для ИА «Украина Коммунальная»