Податок на нерухомість: подарунок для багатих

Завдяки поправці, внесеній останньої миті, встановлено 3 неоподатковуваних бар'єри: 60 кв. м загальної площі для квартир, 120 кв. м для будинків і 180 кв. м - для «комплектів» змішаної нерухомості. Це значно менше, ніж було раніше - 120, 250 та 370 кв. м. 

 

Та на жаль, урізання податкової пільги вдвічі не єдине і не головне нововведення. Зі «схудлою» пільгою ще можна змиритися. Велика частина житла радянської побудови - а, значить, і велика частина житлового фонду - нею покривається повністю. Погано те, що розробники оновленого податку на нерухомість знову наступити на вже знайомі граблі - прийняли абсолютно сирий, суперечливий і нежиттєздатний закон, який вимагає серйозного доопрацювання. 

 

У 2013 році дебют податку на житлову нерухомість став скандалом, і депутати переглянули правила його сплати майже відразу. Нині історія повторюється, тільки в темніших фарбах. Дебютний варіант податку на нежитлову нерухомість вийшов ще більш невдалим, ніж початковий податок на житло. При цьому податок на житлову нерухомість остаточно втратив ознаки платежу за розкіш, мільйонери і пенсіонери відтепер перед законом рівні. 

 

 

Рахунок потенційних «жертв» оновленого податку на нерухомість йде на сотні тисяч або й мільйони, так як житлових будинків і квартир в Україні близько 20 мільйонів, а нововведення торкаються майже всіх власників житла. 

 

По суті, Верховна Рада прийняла антисоціальний закон. Одне радує: є ймовірність, що зміни в нові правила «квартирного» податку будуть внесені раніше, ніж справа дійде до його реальної сплати. Тим більше, що такий досвід у депутатів вже є. 

Так, до звичайних громадян застосовано найсуперечніше ноу-хау - оподаткування господарських будівель. Оновлений Податковий кодекс зараховує до них допоміжні нежитлові приміщення: гаражі, сараї, літні кухні, погреби, вбиральні, навіси, хліви, майстерні, котельні, бойлерні тощо. Проблема в тому, що з 1 січня 2015 року базою обкладення податком на нерухомість є загальна площа об'єкта житлової та нежитлової нерухомості. При цьому у власників квартир і будинків жодних пільг на сплату податку з нежитлової нерухомості немає. «Метражні» бар'єри, необтяжені податком, поширюються лише на житло. Виходить, заплатити податок мають майже всі власники сараїв і вуличних туалетів, незалежно від того, в якому житлі вони мешкають. Фактично йдеться про введення «сарайно-туалетного» податку для українців, будинки яких не підпадають під оподаткування (мають загальну площу менше ніж 120 кв. м). Так що депутати перевершили навіть римського імператора Веспасіана, який колись ввів податок на громадські туалети.

 

Звільнення від сплати податку на житлову нерухомість, з одночасною вимогою заплатити за «зручності на вулиці», позбавлене сенсу. І проблема не лише в цьому. Загальна площа літньої кухні чи сараю може бути порівнянна з метражем житла. А це означає, навіть пільговикам, які володіють малометражним житлом, доведеться викласти за нерухомість чималі суми - 1000, 1500 грн на рік, - тільки за те, що у них у дворі є господарські будівлі. 

Відчути «принади» податку на нерухомість-2015 зможуть і мешканці багатоповерхівок. За гаражі тепер теж доведеться платити. Та й податок на котельні, бойлерні, трансформаторні, тощо опосередковано ляже на плечі співвласників багатоповерхівок, наприклад, у вигляді підвищених тарифів на житлово-комунальні послуги. 

 

Але і це не все. Оновлений Податковий кодекс надав широкі можливості для фантазій. Що розуміти під навісом, хлівом або бойлерною? Закон мовчить, що дозволяє трактувати терміни як Бог пошле.

 

Правда, в Податковому кодексі є уточнююча норма - база оподаткування визначається на підставі Держреєстру речових прав на нерухоме майно, але повністю проблему це не знімає.

 

Ще одним неприємним сюрпризом для жителів багатоповерхівок напевно стане оподаткування садових і дачних будинків. До 2015 року вони були звільнені від податку з одного об'єкта на платника. Зараз дачі і садові будинки, як і раніше, віднесені до об'єктів житлової нерухомості. Але пільг для них немає. Тому при розрахунку податку, загальний метраж дач і садових будинків тепер буде сумуватися з загальним метражем житла. Простіше кажучи, майже всі власники дач - потенційні кандидати в «спонсори» місцевого бюджету. 

 

 

Якщо до цього додати, що граничні ставки податку майже для всіх категорій житла (за винятком нерухомості богатирського метражу) підвищено вдвічі - з 1% до 2% від мінімальної зарплати за 1 м, картина вимальовується безрадісна. 

 

За новими правилами навіть жителям тісних однокімнатних квартир, у яких є гараж або дача, податок заплатити доведеться. Також річний платіж за «дах над головою» може стати серйозним випробуванням для пенсіонерів та сімей з невисоким доходом. Наприклад, власникам компактної 65 метровою 3-кімнатної квартири, 50-метрового дачного будинку та 8-метрового гаража потрібно бути готовим до вилучення із сімейного бюджету 1,5 тис. грн в рік.

Не можна не згадати і про те, що з Податкового кодексу вилучено пункт про звільнення деяких категорій громадян від сплати податку на нерухомість. До 2015 року не підлягали оподаткуванню об'єкти житлової нерухомості, які належать малозабезпеченим, багатодітним або прийомним сім'ям, опікунам та піклувальникам дітей. Тепер вони повинні платити податок нарівні з усіма. 

 

Як мінімум, щодо малозабезпечених сімей - сімей з доходом нижче прожиткового мінімуму, - це нелогічне рішення в стилі дикого капіталізму. З яких доходів вони будуть платити податок, якщо навіть житлово-комунальні послуги оплачують переважно з допомогою держави? І як це вписується в декларовану державою опіку цієї категорії громадян? - Уже 15 років в Україні худо-бідно, але діє Закон «Про державну соціальну допомогу малозабезпеченим сім'ям».

 

А крім сімей, які підпадають під визначення малозабезпечених, є ще сім'ї пенсіонерів, самотні пенсіонери та громадяни з низьким доходом, які з якихось причин не звернулися за субсидіями та соціальною допомогою або не мають права на таку допомогу. Як бути їм? Раніше майже всі вони не були платниками податку. Тепер - можуть стати.

 

Однак, про власників розкішних котеджів і апартаментів, розробники оновленого «квартирного» податку подбали. Раніше для квартир площею понад 240 кв. м, будинків понад 500 кв. м і «комплектів» з метражем понад 740 кв. м гранична ставка податку становила 2,7%, що дозволяло говорити про дотримання принципу соціальної справедливості в оподаткуванні, адже «прості смертні» таким житлом не володіють. 

 

 

З Нового року ніякої диференціації в оподаткуванні житла немає. Для всіх встановлена єдина ставка податку - 2%. З позицій необхідності залучення до місцевих бюджетів додаткових коштів це, як мінімум, дивно. І, м'яко кажучи, не по-європейськи. У більшості країн ЄС житло оподатковується диференційовано. Наприклад, у Франції дорога нерухомість вважається об'єктом розкоші й обтяжується окремо. Разом з тим, для простих французів, які досягли 65-річного віку, державою встановлені суттєві знижки на сплату податку. В Україні навпаки - бідні заплатять за багатих.

Втім, ситуація поки оборотна. У 2014 році податок на нерухомість з фізичних осіб стягувався за 2013 рік. Відповідно, в 2015 році українці повинні сплатити податок на житло за минулий рік, за минулорічними правилами. Специфіка лише в тому, що за перший квартал 2014 року податок буде розраховуватися з житлоплощі, так як норма про оподаткування загальної площі житла вступила в силу з 1 квітня 2014 року.

 

За новими правилами, податок повинен стягуватися з наступного року, а за цей час багато чого може змінитися. 

 

Але найголовніше, розділ, присвячений оподаткуванню нерухомості, в Податковому кодексі прописаний в «умовному» форматі. 

 

Податок на нерухомість - місцевий платіж, ухвалення рішення про його запровадження на території конкретного населеного пункту - в компетенції місцевих рад. При цьому у місцевої влади є право підвищити бар'єри неоподатковуваного метражу житла і встановити додаткові пільги щодо сплати податку для окремих категорій громадян, виходячи з їх майнового стану та рівня доходів. «Ложка меду» в оновленому Податковому кодексі - наділення місцевої влади правом звільняти від оподаткування житло, непридатне для проживання або, яке перебуває в аварійному стані. 

 

Так що в теорії, сільські і міські ради при розробці місцевих правил оподаткування зможуть вирішити основні проблеми і пом'якшити неоднозначні норми оновленого Податкового кодексу. Та на жаль, на місцях справа зазвичай обмежується простим цитуванням норм законодавства. 

 

А взагалі, податок на нерухомість в Україні серйозно «хворий» з народження. Ніде в Європі «метри» не обкладаються податком, базою оподаткування нерухомості є її вартість - реальна або умовна. Обтяження податком загальної, а не житлової площі, на думку багатьох експертів - теж сумнівне. Вся надія на те, що «хвороби» українського «квартирного» податку - виліковні. 

 

Валентин Хорошун, спеціально для ІА «Україна Комунальна»