В Украине, России и ряде других постсоветстких стран, которые находятся либо в процессе становления рынка услуг по управлению жильем, либо только в начале этого пути, весьма актуальным является вопрос о предъявлении к профессиональным управляющим специальных требований, которые бы позволили защитить собственников жилья от некомпетентности или недобросовестности управляющих. 

 

Прежде всего, это связано со сложившимся среди чиновников и работников жилищно-коммунального хозяйства отношением к гражданам – собственникам квартир как к неграмотным, бесправным и не осознающим собственной ответственности потребителям, которые полностью находятся во власти жилищных организаций. К этому же подталкивает и недостаток навыков «новых» управляющих – они пока не научились работать с собственниками как с клиентами, которые заказывают работы, устанавливают цену, оценивают и оплачивают сделанную работу. 

 

В настоящее время в Украине специальных нормативных требований или ограничений деятельности управляющих организаций нет: их деятельность не лицензируется, страхование ответственности и сертификация являются добровольными. Единственное исключение для случаев, когда орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. 

 

Такая управляющая организация должна не быть банкротом, не иметь задолженностей и административных правонарушений. В ряде стран, например, в России управляющие компании также должны предоставить муниципалитету обеспечение исполнения своих обязательств по управлению домом – нотариально заверенную копию договора о страховании ответственности или договора о залоге депозита либо банковскую гарантию. 

 

Впрочем, такие требования нельзя распространять на все управляющие организации, работающие по договорам с собственниками. Собственники помещений должны иметь возможность выбирать управляющего из различных претендентов на эту роль и руководствоваться при выборе собственными критериями.

В большинстве стран мира также не устанавливается никаких законодательных ограничений на деятельность управляющих организаций и индивидуальных управляющих, работающих по договорам с собственниками жилья. В редких случаях от управляющих требуется лицензия. Например, в ряде штатов США управляющий должен получить лицензию департамента торговли или иного уполномоченного штатом органа, если его работа связана со сдачей помещений в аренду и сбором арендной платы в интересах собственника здания. 

 

Также управляющий должен иметь лицензию, если он предлагает собственнику провести реконструкцию или модернизацию здания, требующую больших денежных вложений. Оба этих случая подпадают под понятие «управление финансами и инвестициями», а такая деятельность лицензируется во многих странах мира.

Работы, связанные с техническим и санитарным обслуживанием домов и проведением ремонтных работ, обычно лицензируются в обязательном порядке, но лицензию приобретают непосредственно подрядные специалисты-ремонтники, и управляющий не несет ответственности за нарушение подрядчиками условий лицензирования.

 

Как правило, рынок сам формирует требования к управляющим компаниям, невыполнение которых делает компанию неконкурентоспособной. Прежде всего, это относится к страхованию управляющей организацией/управляющим своей гражданской и материальной ответственности, возникающей, если неправильные действия управляющего нанесли ущерб клиенту-собственнику. Страхование ответственности управляющих развито в большинстве стран Европы и Америки.

 

Кроме того, повышению конкурентоспособности управляющей организации способствует наличие сертификатов, подтверждающих ее профессионализм, опыт и финансовую стабильность, а также следование профессиональным стандартам.

Большое значение имеет подготовка специалистов по управлению жильем. На западе многие политехнические вузы, специальные колледжи, училища и другие учебные заведения дают базовое образование, позволяющее выпускнику начать работать управляющим. Сами профессиональные сообщества управляющих также предлагают различные образовательные курсы, как базовые, так и предназначенные для повышения квалификации работающих управляющих. Необходимо подчеркнуть, что, как правило, за рубежом необходимость получения специального образования для работы управляющим возникает не из-за законодательных требований, а по условиям рынка: собственники не доверят управление своим имуществом неквалифицированным специалистам. И наоборот, наличие сертификатов о специальном образовании, особенно общепризнанных на национальном или международном уровне, повышает шансы управляющего на получение заказа от собственников и на высокую оплату своего труда.

Принцип пообъектности выражается в том, что управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления, с учетом технического состояния дома, степени его благоустройства, состояния земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами благоустройства и озеленения, так и на основании целей, определенных собственниками помещений данного дома.

Принцип клиентоориентированности подразумевает, что деятельность управляющей организации характеризуется направленностью на удовлетворение запросов собственников жилья как клиентов. Управляющая организация действует в рамках полномочий, установленных договором управления, отчитываясь перед собственниками в установленном законом и договором порядке. 

 

Профессионализм управляющего выражается в умении содействовать собственникам в определении целей управления и формулировании потребностей, которые выражаются через заказ на услуги. Способ и общий план достижения целей, предложенные управляющей организацией собственникам и согласованные с ними, ложатся в основу договора управления. Методы решения конкретных задач в рамках договора управляющая организация выбирает самостоятельно.

В ряде зарубежных стран, например в Венгрии, Польше, Словакии, Чехии, Франции, Нидерландах, Мексике, США, Канаде, Сингапуре, Малайзии управление в целом рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организация получает вознаграждение от собственников помещений, а ответственность перед собственниками за содержание здания несет объединение (ассоциация, товарищество) собственников жилья. 

Кроме того, при таком подходе управляющая организация не отвечает перед собственниками за предоставление коммунальных услуг. Необходимо также подчеркнуть, что подход к управлению многоквартирными домами, которого придерживаются управляющие в большинстве западных стран, базируется на том, что управляющий или управляющая организация работают на основании договора с объединением собственников жилья, а не с отдельными собственниками. Все основные управленческие решения, прежде всего – по распоряжению финансами и заключению договоров на закупки товаров и услуг, принимает не управляющий, а руководящие органы товарищества (ассоциации) собственников жилья. Управляющий же готовит и обосновывает рекомендации для правления ассоциации.

В некоторых государствах Восточной Европы и Прибалтики (Словакия, Эстония, Латвия) собственники помещений в многоквартирном доме имеют право не создавать товарищество – юридическое лицо, а заключить на одинаковых для всех собственников в доме условиях общий договор с управляющим/управляющей компанией. В таком случае органом, ответственным за принятие решений, является общее собрание собственников, а управляющий готовит свои предложения для рассмотрения и утверждения общим собранием. В то же время практика работы управляющих в этих странах показывает, что для них предпочтительнее иметь в качестве партнера юридическое лицо - объединение собственников и взаимодействовать с его правлением, а не заключать договоры со всеми собственниками. 

 

Часто управляющие сами предлагают собственникам помещений в многоквартирных домах создать кондоминиум, а иногда даже выдвигают это в качестве условия заключения договора, разъясняют преимущества самоорганизации, содействуют в организации и регистрации товарищества. В России, например, собственники могут привлекать управляющую организацию на основании договора с товариществом собственников жилья или, при отсутствии товарищества, на основании договора управления, заключаемого с каждым собственником помещения. Жилищный кодекс Российской Федерации установил, что деятельность управляющей организации (управляющего) по договору управления должна включать оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг и осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности. 

Таким образом, управляющая организация отвечает перед собственниками помещений за предоставление всего комплекса услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг, что отражается в договоре управления.

Для стран с только формирующимся рынком жилищных услуг, к которым, помимо восточного соседа РФ или, к примеру, Узбекистана, можно отнести и Украину, характерно, что появляющиеся частные жилищные организации, называющие себя «управляющими компаниями», стремятся оказывать своими силами весь комплекс услуг по управлению, обслуживанию и ремонту многоквартирных домов, причем работам по обслуживанию и ремонту отдается приоритет по сравнению с деятельностью по управлению. Эта «универсальность» управляющих организаций объясняется, с одной стороны, тем, что собственники жилья еще не осознали самостоятельной ценности и преимуществ профессионального управления и ориентируются в своих запросах  только на работы по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома. 

 

С другой стороны, первые управляющие организации часто создаются на базе бывших муниципальных жилищно-эксплуатационных или ремонтных организаций, имевших собственную материально-техническую базу и персонал для осуществления работ по содержанию и ремонту многоквартирных домов, поэтому они в значительно большей степени готовы к выполнению этих работ, чем к деятельности по управлению в западном понимании. 

 

Это часто приводит к тому, что многие жилищные организации, ранее действовавшие как подрядчики муниципалитетов по содержанию и ремонту жилья, заключают с собственниками договоры на управление, но у таких компаний по-прежнему деятельность по содержанию и ремонту преобладает над управлением. Отсутствует пообъектное управление, компании ориентируются на стандартный набор работ по содержанию дома, стремятся решать.

Опыт стран Восточной Европы (например - Венгрия, Словакия) показывает, что со временем управленческо-ремонтно-обслуживающие организации разделяются с образованием новых, более специализированных, поскольку это диктуется требованиями экономической эффективности деятельности.

 

Развитие рынка идет в сторону специализации и возрастанию конкуренции между организациями с одинаковой специализацией. Западные страны и США дают нам такие примеры развитого рынка жилищных услуг, где деятельность организаций, работающих в сфере содержания и ремонта жилья, достаточно часто узко специализирована, например обслуживание труб внутри дома осуществляет одна фирма, приборов учета на системах теплоснабжения – вторая, насосов, установленных на системах теплоснабжения, – третья, бойлера (теплообменника) – четвертая и т.д. Соответственно, собственникам необходимо иметь управляющего, который знает рынок подрядных работ, преимущества применения тех или иных технологий, ориентируется в ценах, владеет различными инструментами финансирования и выступает как консультант собственников или товарищества по этим вопросам. 

 

Выделение управления многоквартирными домами в самостоятельный вид деятельности способствует увеличению предложений со стороны профессиональных управляющих и формированию конкурентного рынка услуг по управлению, развитию малого и индивидуального предпринимательства в области управления жильем.