Управління житлом: проблеми та перспективи

В Україні, Росії та ряді інших пострадянських країн, які знаходяться або в процесі становлення ринку послуг з управління житлом, або тільки на початку цього шляху, досить актуальним є питання про пред'явлення до професійних керуючим спеціальних вимог, які б дозволили захистити власників житла від некомпетентності або недобросовісності керівників.

 

Насамперед, це пов'язано зі сформованим серед чиновників і працівників житлово-комунального господарства ставленням до громадян - власникам квартир як до неписьменним, безправним і не усвідомлюють власної відповідальності споживачам, які повністю знаходяться у владі житлових організацій. До цього ж підштовхує й недолік навичок «нових» керівників - вони поки не навчилися працювати з власниками як з клієнтами, які замовляють роботи, встановлюють ціну, оцінюють і оплачують зроблену роботу.

 

Наразі в Україні спеціальних нормативних вимог або обмежень діяльності керуючих організацій немає: їх діяльність не ліцензується, страхування відповідальності та сертифікація є добровільними. Єдиний виняток для випадків, коли орган місцевого самоврядування проводить відкритий конкурс з вибору керуючої організації для управління багатоквартирним будинком.

 

Така керуюча організація повинна не бути банкрутом, не мати заборгованостей та адміністративних правопорушень. У ряді країн, наприклад, в Росії керуючі компанії також повинні надати муніципалітету забезпечення виконання своїх зобов'язань з управління будинком - нотаріально завірену копію договору про страхування відповідальності або договору про заставу депозиту чи банківську гарантію.

 

Втім, такі вимоги не можна поширювати на всі керуючі організації, що працюють за договорами з власниками. Власники приміщень повинні мати можливість вибирати керуючого з різних претендентів на цю роль і керуватися при виборі власними критеріями.

У більшості країн світу також не встановлюється жодних законодавчих обмежень на діяльність керуючих організацій та індивідуальних керуючих, що працюють за договорами з власниками житла. У рідкісних випадках від керуючих потрібна ліцензія. Наприклад, у ряді штатів США керуючий повинен отримати ліцензію департаменту торгівлі або іншого уповноваженого штатом органу, якщо його робота пов'язана зі здачею приміщень в оренду і збором орендної плати в інтересах власника будівлі.

 

Також керуючий повинен мати ліцензію, якщо він пропонує власнику провести реконструкцію або модернізацію будівлі, що потребує великих грошових вкладень. Обидва ці випадки підпадають під поняття «управління фінансами та інвестиціями», а така діяльність ліцензується у багатьох країнах світу.

Роботи, пов'язані з технічним і санітарним обслуговуванням будинків та проведенням ремонтних робіт, зазвичай ліцензуються в обов'язковому порядку, але ліцензію набувають безпосередньо підрядні фахівці-ремонтники, і керуючий не несе відповідальності за порушення підрядчиками умов ліцензування.

 

Як правило, ринок сам формує вимоги до керуючих компаній, невиконання яких робить компанію неконкурентоспроможною. Перш за все, це стосується трахування керуючою організацією/керуючим своєї громадянської і матеріальної відповідальності, яка виникає, якщо неправильні дії керуючого завдали шкоди клієнту-власнику. Страхування відповідальності керуючих розвинене в більшості країн Європи та Америки.

 

Крім того, підвищенню конкурентоспроможності керуючої організації сприяє наявність сертифікатів, що підтверджують її професіоналізм, досвід і фінансову стабільність, а також проходження професійним стандартам.

Велике значення має підготовка фахівців з управління житлом. На заході багато політехнічні вузи, спеціальні коледжі, училища та інші навчальні заклади дають базову освіту, що дозволяє випускнику почати працювати керуючим. Самі професійні спільноти керуючих також пропонують різні освітні курси, як базові, так і призначені для підвищення кваліфікації працюючих керівників. Необхідно підкреслити, що, як правило, за кордоном необхідність отримання спеціальної освіти для роботи керуючим виникає не через законодавчих вимог, а за умовами ринку: власники не довірять управління своїм майном некваліфікованим фахівцям. І навпаки, наявність сертифікатів про спеціальну освіту, особливо загальновизнаних на національному чи міжнародному рівні, підвищує шанси керуючого на отримання замовлення від власників і на високу оплату своєї праці.

Принцип пооб'єктного управління виражається у тому, що управління здійснюється щодо кожного окремого багатоквартирного будинку як самостійного об'єкта управління, з урахуванням технічного стану будинку, ступеня його благоустрою, стану земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, з елементами благоустрою та озеленення, так і на підставі цілей, визначених власниками приміщень даного будинку.

 

Принцип клієнтоорієнтованості увазі, що діяльність керуючої організації характеризується спрямованістю на задоволення запитів власників житла як клієнтів. Керуюча організація діє в рамках повноважень, встановлених договором управління, звітуючи перед власниками у встановленому законом та договором порядку.

 

Професіоналізм керуючого виражається в умінні сприяти власникам у визначенні цілей управління та формулюванні потреб, які виражаються через замовлення на послуги. Спосіб і загальний план досягнення цілей, запропоновані керуючей організацією власникам і узгоджені з ними, лягають в основу договору управління. Методи вирішення конкретних завдань у рамках договору керуюча організація вибирає самостійно.

У ряді зарубіжних країн, наприклад в Угорщині, Польщі, Словаччині, Чехії, Франції, Нідерландах, Мексиці, США, Канаді, Сінгапурі, Малайзії управління в цілому розглядається як окремий вид підприємницької діяльності, за яку керуюча організація отримує винагороду від власників приміщень, а відповідальність перед власниками за утримання будівлі несе об'єднання (асоціація, товариство) власників житла.

Крім того, при такому підході керуюча організація не відповідає перед власниками за надання комунальних послуг. Необхідно також підкреслити, що підхід до управління багатоквартирними будинками, якого дотримуються управляючі у більшості західних країн, базується на тому, що керуючий або керуюча організація працюють на підставі договору з об'єднанням власників житла, а не з окремими власниками. Всі основні управлінські рішення, перш за все - за розпорядженням фінансами та укладення договорів на закупівлі товарів і послуг, приймає не керуючий, а керівні органи товариства (асоціації) власників житла. Керуючий ж готує і обгрунтовує рекомендації для правління асоціації.

У деяких державах Східної Європи та Прибалтики (Словаччина, Естонія, Латвія) власники приміщень у багатоквартирному будинку мають право не створювати товариство - юридична особа, а укласти на однакових для всіх власників у будинку умовах загальний договір з керуючим/керуючою компанією. У такому випадку органом, відповідальним за прийняття рішень, є загальні збори власників, а керуючий готує свої пропозиції для розгляду та затвердження загальними зборами. У той же час практика роботи керуючих у цих країнах показує, що для них краще мати в якості партнера юридична особа - об'єднання власників і взаємодіяти з його правлінням, а не укладати договори з усіма власниками.

 

Часто керуючі самі пропонують власникам приміщень у багатоквартирних будинках створити кондомініум, а іноді навіть висувають це як умову укладення договору, роз'яснюють переваги самоорганізації, сприяють в організації та реєстрації товариства. У Росії, наприклад, власники можуть залучати керуючу організацію на підставі договору з товариством власників житла або, за відсутності товариства, на підставі договору управління, що укладається з кожним власником приміщення. Житловий кодекс Російської Федерації встановив, що діяльність керуючої організації (управителя) за договором управління повинна включати надання послуг і виконання робіт щодо належного утримання та ремонту спільного майна, надання комунальних послуг та здійснення іншої спрямованої на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком діяльності.

Таким чином, керуюча організація відповідає перед власниками приміщень за надання всього комплексу послуг та робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку та комунальних послуг, що відображається у договорі управління.

Для країн з тільки ринком, що формується житлових послуг, до яких, крім східного сусіда РФ або, приміром, Узбекистану, можна віднести і Україну, характерно, що з'являються приватні житлові організації, які називають себе «керуючими компаніями», прагнуть надавати своїми силами весь комплекс послуг з управління, обслуговування і ремонту багатоквартирних будинків, причому робіт з обслуговування і ремонту віддається пріоритет у порівнянні з діяльністю з управління. Ця «універсальність» керуючих організацій пояснюється, з одного боку, тим, що власники житла ще не усвідомили самостійної цінності і переваг професійного управління і орієнтуються у своїх запитах тільки на роботи з обслуговування та ремонту багатоквартирного будинку.

 

З іншого боку, перші керуючі організації часто створюються на базі колишніх муніципальних житлово-експлуатаційних або ремонтних організацій, що мали власну матеріально-технічну базу і персонал для здійснення робіт з утримання та ремонту багатоквартирних будинків, тому вони в значно більшою мірою готові до виконання цих робіт, ніж до діяльності з управління в західному розумінні.

 

Це часто призводить до того, що багато житлові організації, що раніше діяли як підрядники муніципалітетів з утримання та ремонту житла, укладають з власниками договори на управління, але у таких компаній як і раніше діяльність з утримання та ремонту переважає над управлінням. Відсутня пооб'єктний управління, компанії орієнтуються на стандартний набір робіт з утримання будинку, прагнуть вирішувати.

Досвід країн Східної Європи (наприклад - Угорщина, Словаччина) показує, що з часом управлінсько-ремонтно-обслуговуючі організації поділяються з утворенням нових, більш спеціалізованих, оскільки це диктується вимогами економічної ефективності діяльності.

 

Розвиток ринку йде в бік спеціалізації і зростанню конкуренції між організаціями з однаковою спеціалізацією. Західні країни і США дають нам такі приклади розвиненого ринку житлових послуг, де діяльність організацій, що працюють у сфері утримання та ремонту житла, досить часто вузько спеціалізована, наприклад обслуговування труб всередині будинку здійснює одна фірма, приладів обліку на системах теплопостачання - друга, насосів, встановлених на системах теплопостачання, - третя, бойлера (теплообмінника) - четверта і т.д. Відповідно, власникам необхідно мати керуючого, який знає ринок підрядних робіт, переваги застосування тих чи інших технологій, орієнтується в цінах, володіє різними інструментами фінансування і виступає як консультант власників або товариства з цих питань.

 

Виділення управління багатоквартирними будинками в самостійний вид діяльності сприяє збільшенню пропозицій з боку професійних керівників і формуванню конкурентного ринку послуг з управління, розвитку малого та індивідуального підприємництва в галузі управління житлом.