Жилищный фонд: разделяй и управляй!

Вместе с правом собственности, которое образовалось в результате масштабной кампании по приватизации жилья, начатой в 90-х годах прошлого века, владельцы квартир получили в наследство и все проблемы многоквартирного фонда.

 

Правда, актуализировались они только в последнее время. Это и 60% устаревших домов из почти 240 тыс. существующих в Украине многоквартирных домов, и ветхие внутридомовые сети, управлением и обслуживанием которых, словно горячим картофелем, «перебрасываются» естественные монополисты – производители коммунальных услуг и исполнители - жилищно-эксплуатационные организации. К перечню этих проблем можно смело отнести неурегулированность права владения придомовой территории, законодательные коллизии в трактовках совместной собственности, некачественные жилищно-коммунальные услуги.

 

Как повелось еще со времен Петра I, самым разумным механизмом в поисках решений – «прорубить окно в Европу», то есть, обратиться к успешным практикам зарубежного опыта. Этот опыт научил нас понятию «жилищный кондоминиум», и аккумулировав неудачи и позитивные стороны советской жилищно-строительной кооперации, привел к понятию совеместной собственности и этапу создания объединений совладельцев многоквартирных домов. Правда, в Украине к реализации этого опыта перешли не более 15 тыс. домов, тогда как, например, в России, более 50% жилого фонда – в управлении товариществ собственников жилья, а еще 20-25% - в ведомстве управляющих компаний.

Вместе с тем, история многоквартирного жилья насчитывает более двух тысяч лет. Первые многоквартирные дома, в привычном для нас понимании, появились во времена Римской империи. Однако, как в древности, так и в эпоху Средневековья – принадлежали либо государству, либо феодалам, а гражданам квартиры – сдавали в аренду. Право собственности на жилье граждане получили лишь в первой половине минувшего столетия в Западной Европе. Бывшие владельцы домов распродавали свои здания, квартиру за квартирой, арендаторам и другим желающим получить собственное жилье – так в Европе появились кондоминиумы. Затем этот подход распространился на страны Латинской Америки, а оттуда - идея совместной собственности на многоквартирный дом распространилась в США и Канаду. После этого кондоминиумы как тип жилищных комплексов, в которых одновременно присутствует частная собственность на квартиры и нежилые помещения и общая долевая собственность на места общего пользования, получили широкое распространение во многих странах мира.

Первоочередной задачей любого государства при проведении приватизации жилья было снижение расходов государственного бюджета на содержание многоквартирного жилищного фонда (при возложении бремени расходов на новых собственников); повышение эффективности управления жилищным фондом (путем передачи права принятия решений на «низовой» уровень); привлечение средств населения к улучшению состояния и условий проживания в многоквартирных домах (собственники имущества заинтересованы в улучшении его состояния и повышении рыночной стоимости); развитие рынка жилищных услуг (за счет демонополизации заказа на услуги, поскольку заказчиками становятся собственники каждого многоквартирного дома).

Важной особенностью правового режима объектов недвижимости в многоквартирных домах (кондоминиумах) является то, что всем собственникам жилых помещений наряду с принадлежащими им помещениями принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В соответствии с гражданским и жилищным законодательством во всех странах собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме несут ответственность за содержание не только принадлежащих им помещений, но и общего имущества.

Законодательно устанавливаются жесткие требования по несению собственником обязательных общих расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Как правило, доля обязательных общих расходов определяется размером доли собственника в праве общей собственности на общее имущество. Чем больше площадь принадлежащих собственнику помещений в многоквартирном доме, тем большее бремя расходов на содержание общего имущества на нем лежит.

 

В большинстве стран Запада контроль безопасности и технического состояния жилья – практически единственная область, в которой пересекаются интересы собственников помещений в многоквартирных домах и органов власти. Органы государственной власти и муниципалитеты в Европе и Америке не участвуют в управлении кондоминиумами, и основная причина состоит в том, что соотношение частной и муниципальной собственности в пределах одного дома существенно отличается от ситуации в республиках СНГ и странах Восточной Европы.

 

В бывших социалистических странах в результате приватизации возникла ситуация, когда почти в каждом доме есть несколько помещений, принадлежащих муниципалитету. В соответствии с законодательством муниципалитет, как собственник неприватизированных  квартир и нежилых помещений, обладает теми же правами и обязанностями, что и остальные собственники.

 

В то же время в США, где исторически подавляющая часть жилищного фонда находится в частной собственности, под приватизацией понималась не массовая бесплатная передача жилья гражданам, как это было в бывших социалистических странах, а продажа жилья. При этом на продажу выставлялись целиком дома. Таким образом, в США и западноевропейских странах жилые дома либо полностью принадлежат одному собственнику, будь то муниципалитет или частное лицо, либо это кондоминиум, в котором нет муниципальной собственности. На Западе нет домов, где одновременно были бы муниципальные и частные квартиры.

 

Таким образом, в западных странах муниципалитет не является лицом, непосредственно заинтересованным в каких-либо внутренних делах объединений собственников жилья, и домовладельцы в кондоминиуме не испытывают давления со стороны городских властей при решении любых вопросов, касающихся их кондоминиума. Естественно также, что собственники жилья в кондоминиумах не требуют от муниципалитетов проведения ремонтов и организации содержания своих домов или помощи в этом. В западных странах, где исторически сложилось другое отношение к собственности на жилье, участие в управлении собственным многоквартирным домом воспринимается собственниками квартир как преимущество, а не бремя. Отношения между домовладельцами в отношении управления общим имуществом реализуются в рамках ассоциации собственников жилья, которая в обязательном порядке создается и регистрируется для управления кондоминиумом, и каждый собственник квартиры или нежилого помещения автоматически является членом ассоциации. 

 

Создание объединения собственников жилья в многоквартирном жилом доме по законодательству является обязательным в Норвегии, Дании, Германии, Нидерландах, Швейцарии, Польше, Венгрии, Чехии.

 

В таких странах, как Словакия, Румыния, Болгария, Эстония, Латвия, Литва, Беларусь, Молдова объединение собственников происходит на добровольной основе. Однако членство в уже созданном жилищном кондоминиуме является обязательным для собственников жилья во всех странах. В Украине и России – добровольное членство в объединении жильцов. 

 

Как было сказано ранее, собственники в многоквартирном доме несут ответственность за содержание принадлежащего им имущества. Собственники, обязаны содержать принадлежащее им имущество, в том числе обязаны управлять этим имуществом, а именно: 

 

• принимать решения и организовывать деятельность по обеспечению сохранности общего имущества, его надлежащего технического и санитарного состояния, безопасных и комфортных условий проживания (включая обеспечение коммунальными 

услугами); 

 

• решать вопросы пользования помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме и придомовым земельным участком;

 

• обеспечивать финансово (оплачивать) содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг.

 

Таким образом, объектами управления в многоквартирном доме являются:

• каждое жилое и нежилое помещение, принадлежащее отдельному собственнику (который чаще всего сам им управляет);

 

• общее имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме (за управление общим имуществом отвечают все собственники).

Управление общим имуществом в многоквартирном доме можно рассматривать как двухуровневую систему, которая дополняется различными способами обслуживания.

 

Первый уровень предполагает принятие совместных решений собственниками помещений: определение целей управления многоквартирным домом (то есть, определение уровня его технического состояния, безопасности, комфортности, который должен быть обеспечен); 

 

выбор способа управления (кто будет осуществлять управленческие функции); установление размера платы за содержание общего имущества). Осуществление такого управления – право и обязанность собственников помещений.

 

Второй уровень – организация исполнения решений (осуществление управленческих функций). Такое управление может осуществляться самими собственниками или привлекаемыми ими исполнителями – управляющим или управляющей организацией. 

 

Управление жильем как предпринимательская деятельность осуществляется на возмездной основе и заключается в предоставлении собственникам помещений или их объединению обозначенных в договоре управления услуг и работ. Для выполнения своих обязательств перед собственниками управляющий принимает решения о том, кто, как, когда и за какую сумму будет осуществлять конкретные работы и предоставлять услуги, заключает договоры подряда и контролирует работу исполнителей.

 

С использованием аналитических материалов Институт экономики города