Юрий Сербин: «На средства, выделенные в этом году на всеукраинскую программу« Доступное жилье », можно построить только один дом экономкласса в Киеве»

Новости по теме

25 апреля 2024 г. 18:25
Украина получит более 420 млн евро от Дании на восстановление и энергетику  

24 апреля 2024 г. 10:58
Виробництво біометану може допомогти Україні створити розосереджену енергетичну інфраструктуру  

23 апреля 2024 г. 17:22
Минэнерго против изменения механизма финансирования зеленой энергетики  

Юрий Сергеевич, каков Ваш прогноз относительно развития рынка жилой недвижимости Киева и Украины? Изменится ли существенно стоимость жилья экономкласса в столице и регионах?
По-моему, стоимость квадратного метра жилья эконом-класса существенно не изменится. В домах, которые сейчас достраиваются, застройщики не будут повышать цену за низкой покупательной способности украинского.

А вот в новостройках, скорее всего, стоимость квадратного метра будет постепенно повышаться, поскольку уже сейчас строители работают на пределе возможностей, почти с нулевой рентабельностью. Вместе с этим, цены на основные строительные материалы - металл, кирпич, цемент - постоянно растут.

Какая сейчас средняя цена квадратного метра жилья экономкласса в Киеве?
На окраине столицы квадратный метр жилья в новых домах экономкласса продают по цене от 1-1,5 долл. тыс. В центре - от 2,5 тыс. долл.. При этом себестоимость строительства квадратного метра жилья составляет не менее 800 долл., в зависимости от условий отвода земельных участков.

Неужели себестоимость таки не может быть ниже?
Если дом строится с нуля, т.е. в себестоимость закладывается аренда земельного участка и стоимость проектных работ, себестоимость меньше быть не может. Итак 1 тыс. долл. за квадратный метр - это минимальная стоимость жилья в Киеве.

Каковы Ваши прогнозы относительно повышения этого показателя?
Все будет зависеть от того, как будет действовать правительство.

В стране стремительно растет стоимость газа, что влечет за собой повышение цен на большинство строительных материалов отечественного производства. Этот процесс можно было бы сдержать, если бы реально работали существующие постановления и законы о госбюджете. Например, у нас приняты поправки в госбюджет, которыми доступное жилье, т.е. то жилье, которое финансируется по программе в соотношении 30х70, освобождается от НДС.

Если бы это положение выполнялось, то себестоимость одного квадратного метра жилья можно было бы удешевить на 8%. Но из-за ошибок в редакции этой статьи реального снижения стоимости жилья не произошло.

Да, это бы позволило какое-то время сдерживать рост цен на жилье, но не снижать их. Есть ли какой-то более реальный механизм для удержания или даже снижения стоимости жилья?
Скажем, в Законе Украины «О регулировании градостроительной деятельности» записано, что с этого года застройщики должны перечислять городу не более 4% от стоимости строительства жилья. Но этот норматив несовершенен, в нем есть противоречия, которые местные государственные администрации, в том числе и администрация города Киева, трактуют в свою пользу и продолжают требовать от застройщиков дополнительную финансовую или физическое «помощь городу». Чиновники на местах не признают принятую норму 4% и требуют передавать городу жилые помещения, а также перечислять 5-10% от стоимости строительства в городской бюджет.

Если в этот закон будут внесены изменения, а власть сможет заставить всех его выполнять, он поможет если не снизить, то хотя бы сдержать рост цен на жилье.

Сколько денег нужно выделить государству, чтобы обеспечить население хотя бы дешевым жильем?
По моим подсчетам, для реализации программы «Доступное жилье» нужно построить почти 52 млн кв. м жилья. В денежном эквиваленте это, даже при нереальной себестоимости строительства квадратного метра в 500 долл., составляет 207-210 млрд грн. В этом году на программу «Доступное жилье» государством было выделено всего 100 млн грн. Кстати, за эти деньги можно построить только один стоквартирний дом экономкласса в Киеве, или три дома по программе «Доступное жилье». А теперь давайте подсчитаем, сколько при таких темпах потребуется лет, чтобы хотя бы приблизиться к реализации программы.

То есть в государственном бюджете должно быть заложено гораздо больше денег на строительство доступного жилья, чем сейчас. Это не только верно, но и выгодно, поскольку, например, если государство вложит 10 млрд грн в программу 30х70, то получит втрое больше инвестиций от желающих это жилье купить и загрузит работой работающих в смежных отраслях.

А как быть с теми, кто не может купить жилье и «стоит в очереди»?
Конечно, в Украине сейчас очень много людей не может позволить себе купить жилье, даже оплачивая лишь 70% от его стоимости. Максимум, что они могут, это ждать его получения от государства «в очереди». Но сейчас для очередников жилье не строится. Хотя строить его нужно, но уже по другим нормативам и программам.

Считаю, что для решения этого вопроса нужно госзаказа. Например, государство могло бы договориться с отечественными производителями строительных материалов о фиксированной цене в обмен на определенные льготы - освобождение от НДС или другое. Тогда цена стройматериалов и металла не росла хотя бы для строительства социального жилья.

Есть ли успешным опыт соседних стран по реализации государственной программы обеспечения населения жильем?
Я не устаю приводить пример некоторых областей России. Скажем, в Белгородской области в прошлом году ввели в эксплуатацию 1,5 млн кв. м жилья. И это при том, что в области проживает чуть более 1 млн человек.

Для сравнения: в этом году Киев с его тремя миллионами жителей пытается ввести в эксплуатацию 1 млн кв. м жилья.

Поясню, как таких показателей достигли регионы России. В области на определенных условиях выделяется 10-15 земельных участков по 30-40 га под жилую застройку. За счет облгазов, облэнерго, теплокоммунэнерго, водоканалов подводятся инженерные сети. Эти затраты возмещаются им впоследствии путем уплаты коммунальных платежей. Жилье строится за счет кредитов для частных инверторов на очень выгодных условиях - под 1-5% годовых.

Чтобы эта схема работала, требуется большая ответственность губернатора области и организованность его аппарата, четкие установки и распоряжения со стороны Кабинета Министров, целенаправленная работа в этом направлении всех заинтересованных сторон.

Нам нужно, чтобы хоть одна область пошла по этому пути и доказала на собственном примере, что дешевое жилье - это реальность.

Я сейчас не сказал ничего нового, об этой практике все давно знают, но почему-то не воплощают ее в жизнь, а так и топчутся возле этих 10 млн квадратных метров в год на всю страну.

Неужели сегодня в Украине столько жилья вводится за год?
К сожалению, даже эта цифра сильно преувеличена. Она соответствовала действительности разве что в 2007-08 годах.

Если не считать временный порядок, в прошлом году мы реально ввели в эксплуатацию всего около 4,5 млн кв. м жилья, в этом, возможно, достигнем отметки 6,5 млн.

По Вашему мнению, почему, все же, мы не используем опыт соседей в строительстве жилья?
Не хватает политической воли, не хватает желания. Да и вообще, этот вопрос лучше задавать исполнительной власти.

Какие существуют рычаги воздействия на чиновников, чтобы они хотя бы те законы, которые есть?
При нормальных условиях достаточно было бы отчетов местных чиновников - губернаторов областей - по тем или иным направлением своей деятельности. И если бы эти отчеты не соответствовали статистическим данным и объективным данным контролирующих служб, чиновника бы освобождали от занимаемой должности. Не нужно в таком случае ни судов, ни прокуратуры. Не выполнил свои обязанности - освободи должность для того, кто с ними справится. Все прозрачно, объективно и честно.

Но в действительности все не так. Выполнение некоторые законы у нас никто не контролирует. На пример, в том же Законе Украины «О регулировании градостроительной деятельности» было записано, что исполнительные службы местных администраций должны в течение трех месяцев привести свои нормативные акты и постановления в соответствие с данным законом. Норматив был принят в марте, в июне местные чиновники должны принять соответствующие постановления. Насколько мне известно, это еще не выполнено нигде, только в шести городах идет подготовка.

Такие вопросы должен контролировать и губернатор области, и мэры городов, но этого, увы, не происходит.

Кстати, после принятия и вступления в силу Закона «О регулировании градостроительной деятельности» прошло уже полгода, но выполнение ряда положений тормозится, в том числе из-за отсутствия в большинстве городов генеральных планов и зонинга. Когда, по вашему мнению, ситуация измениться, и что нужно для этого сделать?
По-моему, зонинг был придуман определенной группой людей, которые убедили господина Тигипко, что это очень хорошо и правильно. Но до сих пор никто не сформулировал, что такое зонинг, нигде это не прописано. Инициаторы разработки зонинга ссылаются на то, что такой документ действует в России. Вот передо мной Градостроительный кодекс России, здесь действительно есть понятие зонинга, но в смысле лишь технической документации при генеральных планах населенных пунктов. В нашем же законе прописано, что зонинг - это отдельный градостроительный документ, но объяснений относительно его сути не предоставлено. Более того, авторы закона настаивают, что уже с 1 января 2012 года при условии отсутствия в городе зонинга и генерального плана, земельные участки выделятся не будут.

Это абсолютно нереально, в закон записано то, что невозможно выполнить. Я уверен, потому что у нас вообще не выделяются средства на разработку градостроительной документации, с 1 января 2012 года строительство в Украине прекратится, если мы срочно не внесем изменения в закон. Может повториться ситуация, когда на несколько месяцев была остановлена ​​деятельность Государственной архитектурно-строительной инспекции.

Если теоретически, за какое время можно разработать новые генеральные планы и зонинг?
В Украине по официальным данным только два института могут качественно разрабатывать генеральные планы. Кроме того, нужен не один миллиард гривень, чтобы обновить генеральные планы городов или сел Украины. В текущем году из тциею целью не выделено ни копейки ни из местных, ни из государственного бюджетов.

Поэтому в законе я бы прописал, что эта норма начинает действовать не ранее, чем через 5-6 лет.

К тому же, я вообще считаю, что разработка новых генеральных планов городов - это на 99 процентов - ерунда. Существующие генеральные планы составлялись грамотно, и большинство из них требуют лишь незначительных корректировок.

Кроме того, невозможно разработать действующий генеральный план без земельного кадастра, закон о котором мы приняли лишь недавно, и другой землеустроительной документации. Считаю, что сейчас необходимо принудительное утверждения генеральных планов. Существует много случаев, когда даже разработана градостроительная документация не утверждается местными депутатами, поскольку она ограничивает возможности для махинаций, скажем, с землей.

Кстати, в Законе Украины «О регулировании градостроительной деятельности» очень верное положение, согласно которому в течение пяти лет после утверждения генплана никто не имеет права вносить в него изменения.

Как Вы относитесь к инициативе Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ по системе мер стимулирования спроса на отечественные стройматериалы, в частности, относительно замещения ими импортных?
В 2007-08 годах в Украине выполнено строительно-монтажных работ на сумму 64-65 млрд грн, в этом году удастся выйти на показатель 50-53 млрд грн, то есть выполнить около 80% от прошлых объемов.

Это показывает, что нужно поддерживать отечественных производителей и специалистов строительной отрасли. В одном из законов мы даже прописывали, чтобы в строительстве использовалось 50% материалов отечественного производства и работало не менее 50% наших строителей. Во многих странах такая норма существует. Но, к сожалению, наш президент наложил на закон вето. Юристы администрации оценили эту норму как нарушение международных норм, и ее вычеркнули.

Но, по моему мнению, это был реальный механизм защиты наших строителей и производителей строительных материалов. Я до сих пор считаю, что наши основные строительные материалы не хуже импортных, а рабочие квалификации не уступают, например, туркам, которые работают сейчас на многих украинских стройках. И в то время, когда иностранные «специалисты» в очередной раз исправляют свои ошибки, допущенные на наших объектах, украинские рабочие вынуждены ехать на заработки за границу.

Я не против технических инноваций и иностранного опыта. Пусть тендеры выигрывают турецкие компании, но не везут сюда своих рабочих, а привлекают наших специалистов.

Беседовал Евгений Ридош, специально для ИА Украина Коммунальная.

Кирпич считался и считается самым популярным строительным материалом. Приобрести кирпич высокого качества по приемлемой цене можно на сайте http://ukrstroyka.com.ua/11-kirpich/. Широкий выбор, приемлемые цены.