Юрій Сербін: «За кошти, виділені у цьому році на всеукраїнську програму «Доступне житло», можна побудувати лише один будинок економкласу у Києві»

Новини по темі

26 Квітня 2024 p. 11:10
Українська ГТС дає виробникам біометану доступ до клієнтів  

25 Квітня 2024 p. 18:25
Україна отримає понад €420 млн від Данії на відбудову та енергетику  

24 Квітня 2024 p. 10:58
Виробництво біометану може допомогти Україні створити розосереджену енергетичну інфраструктуру  

Юрію Сергійовичу, який Ваш прогноз щодо розвитку ринку житлової нерухомості Києва та України? Чи зміниться істотно вартість житла економкласу в столиці та регіонах?

На мою думку, вартість квадратного метра житла економкласу суттєво не зміниться. У будинках, що зараз добудовуються, забудовники не будуть підвищувати ціну через низьку купівельну спроможність українців.

А от у новобудовах, скоріше за все, вартість квадратного метра буде поступово підвищуватися, оскільки вже зараз будівельники працюють на межі можливостей, майже з нульовою рентабельністю. Разом з цим, ціни на основні будівельні матеріали – метал, цеглу, цемент – постійно зростають.

Яка зараз середня ціна квадратного метра житла економкласу у Києві?

На околиці столиці квадратний метр житла у нових будинках економкласу продають за ціною від 1-1,5 тис. дол. У центрі – від 2,5 тис. дол. При цьому собівартість будівництва квадратного метра житла складає не менше 800 дол., в залежності від умов відведення земельних ділянок.

Невже собівартість таки не може бути нижчою?
Якщо будинок будується з нуля, тобто в собівартість закладається оренда земельної ділянки та вартість проектних робіт, собівартість меншою бути не може. Отже 1 тис. дол. за квадратний метр – це мінімальна вартість житла у Києві.

Які Ваші прогнози щодо підвищення цього показника?
Все буде залежати від того, як діятиме уряд.

В країні стрімко зростає вартість газу, що тягне за собою підвищення цін на більшість будівельних матеріалів вітчизняного виробництва. Цей процес можна було б стримати, якщо б реально працювали існуючі постанови і закони про держбюджет. Наприклад, у нас прийнято поправки до держбюджету, якими доступне житло, тобто те житло, що фінансується за програмою у співвідношенні 30х70, звільняється від податку на додану вартість.

Якщо б це положення виконувалось, то собівартість одного квадратного метра житла можна було б здешевити на 8%. Але через помилки в редакції цієї статті реального зниження вартості житла не відбулось.

Так, це б дозволило якийсь час стримувати зростання цін на житло, але не знижувати їх. Чи є якийсь більш реальний механізм для утримання або навіть зниження вартості житла?
Скажімо, у Законі України «Про регулювання містобудівної діяльності» записано, що з цього року забудовники мають перераховувати місту не більше 4% від вартості будівництва житла. Але цей норматив недосконалий, у ньому є протиріччя, які місцеві державні адміністрації, в тому числі й адміністрація міста Києва, трактують собі на користь і продовжують вимагати від забудовників додаткову фінансову або фізичну «допомогу місту». Чиновники на місцях не визнають прийняту норму 4% і вимагають передавати місту житлові приміщення, а також перераховувати 5-10% від вартості будівництва у міський бюджет.

Якщо в цей закон будуть внесені зміни, а влада зможе змусити всіх його виконувати, він допоможе якщо не знизити, то хоча б стримати зростання цін на житло.

Скільки грошей потрібно виділяти державі, щоб забезпечити населення хоча б найдешевшим житлом?
За моїми підрахунками, для реалізації програми «Доступне житло» потрібно побудувати майже 52 млн. кв. м житла. В грошовому еквіваленті це, навіть при нереальній собівартості будівництва квадратного метра у $500, складає 207-210 млрд грн. У цьому році на програму «Доступне житло» державою було виділено лише 100 млн грн. До речі, за ці гроші можна побудувати лише один стоквартирний будинок економкласу у Києві, або три будинки за програмою «Доступне житло». А тепер давайте підрахуємо, скільки за таких темпів потрібно років, щоб хоча б наблизитися до реалізації програми.

Тобто у державному бюджеті має бути закладено набагато більше грошей на будівництво доступного житла, ніж зараз. Це не тільки вірно, але й вигідно,оскільки, наприклад, якщо держава вкладе 10 млрд грн у програму 30х70, то отримає втричі більше інвестицій від бажаючих це житло купити і завантажить роботою працюючих в суміжних галузях.

А як бути з тими, хто не може купити житло і «стоїть у черзі»?
Звичайно, в Україні зараз дуже багато людей не може дозволити собі купити житло, навіть сплачуючи лише 70% від його вартості. Максимум, що вони можуть, це чекати його отримання від держави «у черзі». Але зараз для черговиків житло не будується. Хоча будувати його потрібно, але вже за іншими нормативами та програмами.

Вважаю, що для вирішення цього питання потрібно держзамовлення. Наприклад, держава могла б домовитися з вітчизняними виробниками будівельних матеріалів про фіксовану ціну в обмін на певні пільги – звільнення від ПДВ або інше. Тоді ціна будівельних матеріалів і металу не зростала хоча б для будівництва соціального житла.

Чи є успішним досвід сусідніх країн щодо реалізації державної програми забезпечення населення житлом?
Я не втомлююсь наводити приклад деяких областей Росії. Скажімо, у Бєлгородській області минулого року ввели в експлуатацію 1,5 млн кв. м житла. І це при тому, що в області мешкає трохи більше 1 млн осіб.

Для порівняння: в цьому році Київ з його трьома мільйонами мешканців намагається ввести в експлуатацію 1 млн кв. м житла.

Поясню, як таких показників досягли регіони Росії. В області на певних умовах виділяється 10-15 земельних ділянок по 30-40 га під житлову забудову. За рахунок облгазів, обленерго, теплокомуненерго, водоканалів підводяться інженерні мережі. Ці затрати відшкодовуються їм згодом шляхом сплати комунальних платежів. Житло будується за рахунок кредитів для приватних інверторів на дуже вигідних умовах – під 1-5% річних.

Для того, щоб ця схема працювала, потрібна велика відповідальність губернатора області та організованість його апарату, чіткі установки і розпорядження з боку Кабінету Міністрів, цілеспрямована робота у цьому напрямку всіх зацікавлених сторін.

Нам потрібно, щоб хоч одна область пішла цим шляхом та довела власним прикладом, що дешеве житло – це реальність.

Я зараз не сказав нічого нового, про цю практику всі давно знають, але чомусь не втілюють її в життя, а так і топчуться біля цих 10 млн квадратних метрів на рік на всю країну.

Невже сьогодні в Україні стільки житла вводиться за рік?
На жаль, навіть ця цифра дуже перебільшена. Вона відповідала дійсності хіба що у 2007-08 роках.

Якщо не брати до уваги тимчасовий порядок, в минулому році ми реально ввели в експлуатацію всього близько 4,5 млн кв. м житла, у цьому, можливо, досягнемо позначки 6,5 млн.

На вашу думку, чому, все ж таки, ми не використовуємо досвід сусідів у будівництві житла?
Не вистачає політичної волі, не вистачає бажання. Та й взагалі, це питання краще ставити виконавчій владі.

Які є важелі впливу на чиновників, щоб вони виконували хоча б ті закони, які є?

За нормальних умов достатньо було б звітів місцевих чиновників – губернаторів областей – за тим чи іншим напрямком своєї діяльності. І якщо б ці звіти не відповідали статистичним даним та об'єктивним даним контролюючих служб, чиновника б звільняли з займаної посади. Не потрібно у такому випадку ні судів, ні прокуратур. Не виконав свої обов'язки - звільни посаду для того, хто з ними впорається. Все прозоро, об'єктивно і чесно.

Але насправді все не так. Виконання деяких законів у нас ніхто не контролює. На приклад, в тому ж Законі України «Про регулювання містобудівної діяльності» було записано, що виконавчі служби місцевих адміністрацій повинні протягом трьох місяців привести свої нормативні акти та постанови у відповідність до цього закону. Норматив було прийнято в березні, у червні місцеві чиновники мали прийняти відповідні постанови. Наскільки мені відомо, це ще не виконано ніде, тільки в шести містах іде підготовка.

Такі питання має контролювати і губернатор області, і мери міст, але цього, на жаль, не відбувається.

До речі, після прийняття та набрання чинності Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» пройшло вже півроку, але виконання ряду його положень гальмується, в тому числі через відсутність у більшості міст генеральних планів і зонінгу. Коли, на вашу думку, ситуація змінитися, і що потрібно для цього зробити?

На мою думку, зонінг був придуманий певною групою людей, які переконали пана Тігіпка, що це дуже добре і правильно. Але до цього часу ніхто не сформулював, що таке зонінг, ніде це не прописано. Ініціатори розробки зонінгу посилаються на те, що такий документ діє в Росії. Ось переді мною Містобудівний кодекс Росії, тут дійсно є поняття зонінгу, але у значенні лише технічної документації при генеральних планах населених пунктів. У нашому ж законі прописано, що зонінг – це окремий містобудівний документ, але пояснень щодо його суті не надано. Більше того, автори закону наполягають, що вже з 1 січня 2012 року за умови відсутності у місті зонінгу та генерального плану, земельні ділянки виділяться не будуть.

Це абсолютно нереально, у закон записано те, що неможливо виконати. Я впевнений,через те, що у нас взагалі не виділяються кошти на розробку містобудівної документації, з 1 січня 2012 року будівництво в Україні припиниться, якщо ми терміново не внесемо зміни до закону. Може повторитися ситуація, коли на декілька місяців була зупинена діяльність Державної архітектурно-будівельної інспекції.

Якщо теоретично, за який час можна розробити нові генеральні плани та зонінг?
В Україні за офіційними даними тільки два інститути можуть якісно розробляти генеральні плани. Крім того, потрібен не один мільярд гривень, щоб оновити генеральні плани міст чи сіл України. В поточному році з тцією метою не виділено жодної копійки ні з місцевих, ні з державного бюджетів.

Тому у законі я б прописав, що ця норма починає діяти не раніше, ніж через 5-6 років.

До того ж, я взагалі вважаю, що розробка нових генеральних планів міст – це на 99 відсотків - дурниця. Існуючі генеральні плани складались грамотно, і більшість з них потребують лише незначних коригувань.

Крім того, неможливо розробити діючий генеральний план без земельного кадастру, закон про який ми прийняли лише нещодавно, та іншої землевпорядної документації. Вважаю, що зараз необхідно примусове затвердження генеральних планів. Існує багато випадків, коли навіть розроблена містобудівна документація не затверджується місцевими депутатами, оскільки вона обмежує можливості для махінацій, скажімо, з землею.

До речі, у Законі України «Про регулювання містобудівної діяльності» є дуже вірне положення, згідно якого протягом п'яти років після затвердження генплану ніхто не має права вносити до нього зміни.

Як ви ставитеся до ініціативи Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства щодо системи заходів стимулювання попиту на вітчизняні будматеріали, зокрема, щодо заміщення ними імпортних?
В 2007-08 роках в Україні виконано будівельно-монтажних робіт на суму 64-65 млрд грн, у цьому році вдасться вийти на показник 50-53 млрд грн, тобто виконати близько 80% від минулих обсягів.

Це показує, що потрібно підтримувати вітчизняних виробників і спеціалістів будівельної галузі. В одному з законів ми навіть прописували, щоб у будівництві використовувалося 50% матеріалів вітчизняного виробництва і працювало не менше 50% наших будівельників. У багатьох країнах така норма існує. Але, на жаль, наш президент наклав на закон вето. Юристи адміністрації оцінили цю норму як порушення міжнародних норм, і її викреслили.

Але, на мою думку, це був реальний механізм захисту наших будівельників та виробників будівельних матеріалів. Я до цього часу вважаю, що наші основні будівельні матеріали не гірші за імпортні, а робітники кваліфікацією не поступаються, наприклад, туркам, які працюють зараз на багатьох українських будівництвах. І в той час, коли іноземні «спеціалісти» вкотре виправляють свої помилки, припущені на наших обєктах, українські робітники змушені їхати на заробітки за кордон.

Я не проти технічних інновацій та іноземного досвіду. Нехай тендери виграють турецькі компанії, але не везуть сюди своїх робітників, а залучають наших спеціалістів.

Розмовляв Євген Рідош, спеціально для ІА Україна Комунальна.