ГлавнаяПубликацииЖильеЖилье как собственность: твоя или властей

Жилье как собственность: твоя или властей

Распределенные права собственности на жилье в большинстве случаев создают трудности для эффективного рынка, приводя к неравным условиям конкуренции и взаимоотношений с поставщиками ЖКУ или усложняя координацию действий домохозяйств.

Это хорошо видно на примере западных стран, которые считаются образцовыми по уровню развития гражданского общества.

Скандинавия

В регионе преобладает прямая собственность домохозяйств на жилье. Но при этом в Исландии (с 1959 года), в Дании (с 1966 года) и Норвегии (с 1983 года) существуют частные квартиры в многоквартирных домах, а в Швеции и Финляндии – нет. В Финляндии доля пайщика в кондоминиуме или в акционерном капитале приравнивается к прямой собственности, но она обусловлена участием в общей непрямой собственности. В Швеции этого приравнивания нет, поэтому доля прямой собственности ниже. Но зато здесь самые значительные доли непрямой и общественной собственности.

В Норвегии частная собственность на квартиры признается в рамках совместной собственности как ее часть, а в Дании и Исландии частные квартиры не признаются независимой собственностью. Во всех странах собственники квартир в многоквартирных домах по закону обременены обязательствами, вытекающими из их положения в доме. Само по себе разнообразие законодательства и его частые изменения говорят о сложности совмещения частной собственности на квартиры и управления многоквартирным домом. Но в любом случае жильцы квартир не могут вступать по отдельности во взаимоотношения с поставщиками ЖКУ.

В Швеции весь жилой фонд, относящийся к общественному или социальному жилью, находится в муниципальной собственности, в других странах ее доля намного меньше. В Дании это обусловлено тем, что распространены прибыльные компании, не принадлежащие муниципалитетам, но находящиеся в совместной собственности домохозяйств – арендаторов. При этом муниципалитеты имеют право выбрать до 25% арендаторов, поскольку они участвуют в финансировании деятельности этих компаний. Это похоже на акционерные общества или кондоминиумы в Финляндии. В Норвегии и Исландии распространены жилищные кооперативы, также опекаемые муниципалитетом в разных формах, но без участия в собственности. Доля таких некоммерческих компаний в Дании – 19%, в Финляндии – 6%, в Норвегии и Исландии – по 1%, в Швеции их нет. Стоит обратить внимание на близость этой формы к непрямой собственности. В арендуемом жилье живет менее 20% скандинавов.

Ощущается тяготение к частной собственности, хотя и с обременениями, потому что в городах экономически выгодно жить в многоквартирных домах. В итоге получается весьма существенная доля распределенных форм собственности, в которых для жильцов снижаются риски, но издержки и качество услуг подвержены негативным мотивациям, впрочем, в этих странах не столь ощутимым.

Читайте также: ЖКХ преодолевает путь к рынку 

В скандинавских странах сочетаются сильный демократический общественный контроль со стороны развитого гражданского общества, эффективная бюрократия, согласие населения на высокие налоги ради получения высоких социальных трансфертов и публичных услуг. В этих условиях участие государства и муниципалитетов в регулировании ЖКХ может быть более значительным, а требования к конкуренции – пониженными. Иначе говоря, экономическая конкуренция отчасти замещается общественным контролем и политической конкуренцией.

В странах, где такого комплекса благоприятных условий нет, конкуренция на рынке ЖКУ должна быть существенно сильнее. Или ее придется заменять государственным регулированием – со всеми его негативными последствиями.

США

Жилищный рынок США существенно отличается от рынков скандинавских стран. Главное – там преобладают два типа собственности и два типа жильцов с четко определенными и неразмытыми правами собственности: собственники домов (семьи, в них проживающие) или прибыльные компании, сдающие в аренду квартиры в доходных домах; соответственно жильцы – собственники или арендаторы.

Между 1950-ми и 1980-ми годами произошло резкое увеличение доли семей, проживавших в собственных домах, в частности, в результате реализации масштабной национальной программы ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства под управлением федерального агентства «Фэнни Мэй», которая существенно изменила лицо Америки.

Был небольшой сектор социального жилья, видимо, в собственности муниципалитетов или графств, число семей, живших в нем, было невелико и относительно сокращалось. Были иные субсидируемые арендаторы, их число росло, но, полагаю, что это семьи, получавшие субсидии по федеральным или местным программам в форме сертификатов или ваучеров для оплаты аренды. Всего домохозяйств, не полностью живших по правилам рынка, в 1997 году было 6%. Но надо учесть, что были и непрямые субсидии, прежде всего через налоговые льготы.

В США жилищный рынок был гораздо более конкурентным, чем в Скандинавии и других странах Европы. Весь сектор частных домовладений управлялся частными контрактами с ограниченным государственным или муниципальным регулированием. Местные органы частично или полностью регулировали арендную плату в 200 городах США, большей частью – в штатах Нью-Йорк, Нью-Джерси и Калифорния. Это регулирование цен на жилье охватывало в общей сложности 10% всех семей, арендовавших жилье, и примерно 4% жилого фонда, сдаваемого в аренду. Регулировались также тарифы естественных монополий (мы это знаем по энергетическому кризису в Калифорнии), а также использование земли.

Современный образ жини невозможно себе представить без компьютера и различной электроники - от ноутбука до стереогарнитуры. Что бы было проще идти в ногу со временем, воспользуйтесь прекрасным шансом купить компьютер в Москве, который бы соответствовал всем вашим требованиям.

Анастасия Люк
 
Комментарии (0)