ЖКХ: советское планирование или рынок?
Суть реформы ЖКХ визначально состояла в том, чтобы от советского планового жилищного хозяйства перейти к частному рыночному. Первое предоставляло жилье бесплатно, а жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) – по низким ценам. Оплата труда тоже была низкой, реальная стоимость жилья и ЖКУ не входила в оплаченную зарплатой стоимость рабочей силы. Символическая плата за жилье, электричество, газ, тепло дополнялась бюджетными дотациями, а также тем, что значительная часть жилого фонда и коммунальной инфраструктуры находилась на содержании промышленных и иных предприятий. Результат – низкое качество обслуживания, крайне медленные темпы улучшения обеспеченности населения жильем.
Рыночное хозяйство устроено по-иному. Семья должна платить за все, но и ее доходы должны быть на уровне, обеспечивающем все элементы стоимости рабочей силы. Чтобы дом и его содержание были по силам средней семье, на рынке должна быть конкуренция, вынуждающая строителей и поставщиков жилищно-коммунальных услуг предлагать свой товар с высоким качеством и по доступной цене, разумеется, дифференцированной для групп домохозяйств разной доходности. Для этого нужны достаточное число поставщиков и их свободный вход на рынок. В то же время уровень цен должен стимулировать приток в сектор инвестиций, необходимых для развития мощностей и удовлетворения спроса. Равновесие достигается, если цены свободные. Но это – идеальная картина.
Читайте также: Как изменить устаревшую систему ЖКХ
Поскольку и при плановом хозяйстве в ЖКХ были распространены рыночные отношения в весьма примитивной форме – обмена жилья, «самостроя», переоборудования государственных квартир. Рынок, как известно, обеспечивает оптимальное равновесие при следующих условиях: первое – совершенная конкуренция; второе – полнота рынков: не только жилья, но и его страхования, а также жилищного кредитования; не только электроэнергии, но и резервных мощностей, необходимых для покрытия пиковых нагрузок; третье– совершенная информация: устранение ее асимметрии, покупатель должен быть информирован так же, как продавец.
Рыночные особенности коммунального мира
У каждого рынка есть особенности, которые обусловливают возможный уровень его эффективности. Жилье – это недвижимость, а значит, товар, который нельзя импортировать. Можно, конечно, представить себе массовый приход в страну иностранных компаний, захватывающих жилищный рынок, но вероятность этого очень мала. Мы видим, что иностранцев интересуют прежде всего офисные, торговые, складские помещения, но не жилье и ЖКУ, где они столкнулись бы с массовым, в большинстве своем небогатым, но социально рискованным потребителем.
Жилье – дорогостоящий товар длительного пользования, приобретение которого чаще всего невозможно за счет текущих доходов семей. Отсюда нужда в кредитовании и аренде. В современных городах зачастую жилье – товар коллективного пользования: в многоквартирном доме квартира может быть частной, но элементы благоустройства (лифты, вывоз мусора, охрана) находятся в общем пользовании и должны оплачиваться всеми жильцами. Отсюда необходимость соглашений и сотрудничества либо принуждения к исполнению обязательств.
Важнейшие коммунальные услуги (газ, электричество, водоснабжение, канализация, отчасти теплоснабжение) имеют низкую эластичность по цене и являются продуктами естественных монополий – локальных или глобальных. Конкуренция за их поставку конкретным домохозяйствам или жилым комплексам невозможна. Возникает нужда в регулировании цен или создании муниципальных предприятий. Порой трудно говорить даже о несовершенной конкуренции. Контрольные и регулирующие функции требуют участия государственных и муниципальных органов, а также контроля за деятельностью их служащих, чтобы исключить коррупцию и обеспечить необходимое качество публичных услуг.
Функционирование институтов контроля может оказаться за пределами возможностей рынка как экономического механизма. Если мы хотим избежать административной иерархии контрольных органов, обычно быстро вырождающихся, речь должна идти об общественном, гражданском контроле. Отсюда нужда в самоуправлении, гражданской активности членов того или иного сообщества, прежде всего на низовом уровне, где и находится ЖКХ.
Читайте также: Крымчане пытаются «избавиться» от своего жилья
Можно ли при такой специфике ЖКХ вообще говорить о рынке? Мировой опыт показывает, что можно и нужно. Только участникам этого рынка придется взять на себя определенное бремя.
Правила игры для рынка ЖКХ
Рынок жилья, включая строительство нового и оборот вторичного, действительно конкурентен. На нем могут конкурировать строительные компании, девелоперы и риэлторы – обычно тоже частные компании, частные лица – покупатели домов и квартир, а также банки и другие финансовые организации, предоставляющие финансовые ресурсы. На этом рынке выступают муниципалитеты и государственные органы, что влечет за собой опасность неравной конкуренции, если они прямо исполняют роли перечисленных агентов или являются бенефициарами компаний, играющих эти роли, – муниципальные строительные и девелоперские компании, государственные банки. В то же время эти органы являются и регуляторами рынка, вовлекаясь в конфликты интересов. Они обычно играют решающую роль в предоставлении ресурсов: выделении земельных участков, контроле над естественными монополиями – предприятиями электроэнергетики, тепло- и водоснабжения, канализации, когда речь идет о подключении возводимых домов к соответствующим инженерным сетям.
Однако в целом проблемы, угрожающие конкуренции на этом рынке, сравнительно легко разрешимы: законодательно, с помощью антимонопольной политики, а также благодаря общественному контролю. Объясняется это тем, что первичные агенты (кроме властных структур) этого рынка большей частью консолидированы и примерно равны по силам, отношения между ними относительно просты.
Более сложен рынок жилищно-коммунальных услуг. Здесь главные игроки: жильцы (домохозяйства) и их коллективы (объединения собственников жилья), а также владельцы другой недвижимости, риэлторы и девелоперы, приобретающие дома для сдачи их в аренду. Они – покупатели ЖКУ, а продавцы – частные, государственные и муниципальные компании, из которых основные – естественные монополии. Стоимость газа и электроэнергии составляет львиную долю стоимости ЖКУ, а они поставляются монополистами, значит, неизбежны регулирование цен и детальная регламентация этих рынков.
Немалые сложности проистекают из распределения прав собственности. Самая простая схема, когда дома принадлежат индивидуальным собственникам (домохозяйствам). Но тогда на рынке возникают ассимметрия информации, неравенство сил между многочисленными покупателями и поставщиками услуг, немногочисленными и легко организуемыми. Организация покупателей в структуры, способные отстаивать интересы жильцов, необходима, но затруднена. Кооперативы, жилищные кондоминиумы – формы организации домохозяйств, особенно характерные для многоквартирных домов. Но с ними связаны проблемы внутренней организации – управления, контроля, мотивации участия жильцов в коллективных действиях, сюда же относится проблема «безбилетников»: кто-то всегда хочет «проехать» за счет более активных и дисциплинированных членов коллектива. Проще говоря, когда есть частный собственник дома и жильцы – арендаторы, он сам покупает ЖКУ, а отношения с жильцами регулирует арендными контрактами.
Еще один вариант, когда собственником является муниципалитет. Его мотивации к эффективной деятельности слабее, чем у частного собственника, и жильцам он менее доступен. Муниципальное предприятие, которое, казалось бы, ничем не отличается от частной компании, оказывается лишь одним из звеньев иерархии, по ступеням которой распределяются не только полномочия, но и ответственность. В этом случае жильцам труднее отстаивать свои права.
Реклама: Вам нужен высококвалифицированный юрист? Обратитесь на сайт http://www.piterlaw.ru. Там вы точно такого найдете. Уже проверено и не раз!
.jpg)
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
