ГоловнаПублікаціїЖитлоЖитло як власність: твоя чи влади

Житло як власність: твоя чи влади

Розподілені права власності на житло в більшості випадків створюють труднощі для ефективного ринку, приводячи до нерівних умов конкуренції та взаємовідносин з постачальниками ЖКП або ускладнюючи координацію дій домогосподарств.

Це добре видно на прикладі західних країн, які вважаються зразковими за рівнем розвитку громадянського суспільства.

Скандинавія

У регіоні переважає пряма власність домогосподарств на житло. Але при цьому в Ісландії (з 1959 року), в Данії (з 1966 року) і Норвегії (з 1983 року) існують приватні квартири в багатоквартирних будинках, а у Швеції та Фінляндії - ні. У Фінляндії частка пайовика в кондомініумі або в акціонерному капіталі прирівнюється до прямої власності, але вона обумовлена участю у загальній непрямій власності. В Швеції цього прирівнювання немає, тому частка прямої власності нижче. Але зате тут найвагоміші частки непрямий і суспільної власності. У Норвегії приватна власність на квартири визнається в рамках спільної власності як її частина, а в Данії та Ісландії приватні квартири не визнаються незалежної власністю. У всіх країнах власники квартир в багатоквартирних будинках за законом обтяжені зобов'язаннями, що випливають із їх положення в будинку. Сама по собі різноманітність законодавства та його часті зміни говорять про складність поєднання приватної власності на квартири та управління багатоквартирним будинком. Але в будь-якому випадку мешканці квартир не можуть вступати окремо у взаємини з постачальниками ЖКП.

У Швеції весь житловий фонд, що належить до суспільного або соціального житла, що знаходиться в муніципальній власності, в інших країнах його частка набагато менше. У Данії це обумовлено тим, що поширені прибуткові компанії, що не належать муніципалітетам, але перебувають у спільній власності домогосподарств - орендарів.

При цьому муніципалітети мають право обрати до 25% орендарів, оскільки вони беруть участь у фінансуванні діяльності цих компаній. Це схоже на акціонерні товариства або кондомініуми у Фінляндії. У Норвегії та Ісландії поширені житлові кооперативи, також опікувані муніципалітетом у різних формах, але без участі у власності. Частка таких некомерційних компаній в Данії - 19%, у Фінляндії - 6%, в Норвегії та Ісландії - по 1%, у Швеції їх немає. Варто звернути увагу на близькість цієї форми до непрямої власності. В орендованому житлі живе менше 20% скандинавів. Відчувається тяжіння до приватної власності, хоча і з обтяженнями, тому що в містах економічно вигідно жити в багатоквартирних будинках. У підсумку виходить досить істотна частка розподілених форм власності, в яких для мешканців знижуються ризики, але витрати і якість послуг схильні до негативних мотивацій, втім, в цих країнах не настільки відчутним.

У скандинавських країнах поєднуються сильний демократичний громадський контроль з боку розвинутого громадянського суспільства, ефективна бюрократія, згода населення на високі податки заради отримання високих соціальних трансфертів та публічних послуг. У цих умовах участь держави та муніципалітетів у регулюванні ЖКГ може бути більш значною, а вимоги до конкуренції - зниженими. Інакше кажучи, економічна конкуренція частково заміщується громадським контролем і політичною конкуренцією.

Читайте також: ЖКГ долає шлях до ринкових умов

У країнах, де такого комплексу сприятливих умов немає, конкуренція на ринку ЖКП повинна бути істотно сильніше. Або її доведеться замінювати державним регулюванням - з усіма його негативними наслідками.

США

Житловий ринок США суттєво відрізняється від ринків скандинавських країн. Головне - там переважають два типи власності і два типи мешканців з чітко визначеними і неразпливчатими правами власності: власники будинків (сім'ї, в них проживають) або прибуткові компанії, які здають в оренду квартири в дохідних будинках; відповідно мешканці - власники або орендарі.

Між 1950-ми і 1980-ми роками відбулося різке збільшення частки сімей, що проживали у власних будинках, зокрема, в результаті реалізації масштабної національної програми іпотечного кредитування індивідуального житлового будівництва під управлінням федерального агентства «Фенні Мей», яка суттєво змінила обличчя Америки.

Був невеликий сектор соціального житла, мабуть, у власності муніципалітетів чи графств, число сімей, що жили в ньому, було невеликим і відносно скорочувалася. Були інші субсидовані орендарі, їх число зростало, але, вважаю, що це сім'ї, які одержували субсидії з федеральним або місцевим програмам у формі сертифікатів або ваучерів для оплати оренди. Всього домогосподарств, які не повністю жили за правилами ринку, у 1997 році було 6%. Але треба врахувати, що були й непрямі субсидії, насамперед через податкові пільги.

У США житловий ринок був набагато більш конкурентним, ніж у Скандинавії та інших країнах Європи. Весь сектор приватних домоволодінь управлявся приватними контрактами з обмеженим державним або муніципальним регулюванням. Місцеві органи частково або повністю регулювали орендну плату в 200 містах США, більшої частиною - в штатах Нью-Йорк, Нью-Джерсі і Каліфорнія. Це регулювання цін на житло охоплювало в загальній складності 10% всіх сімей, які орендували житло, і приблизно 4% житлового фонду, що здається в оренду. Регулювалися також тарифи природних монополій (ми це знаємо з енергетичної кризи в Каліфорнії), а також використання землі. 

 
Коментарі (0)