Житловий фонд: розділяй та керуй!

Разом з правом власності, у результаті масштабної кампанії з приватизації житла, розпочатої в 90-х роках минулого століття, власники квартир отримали у спадок і всі проблеми багатоквартирного фонду.

 

Правда, актуалізувалися вони тільки останнім часом. Це і 60% застарілих будинків з майже 240 тис. існуючих в Україні багатоквартирних будинків, і старі внутрішньобудинкові мережі, управлінням та обслуговуванням яких, немов гарячою картоплею, «перекидаються» природні монополісти - виробники комунальних послуг та виконавці - житлово-експлуатаційні організації. До переліку цих проблем можна сміливо віднести неврегульованість права володіння прибудинкової території, законодавчі колізії в трактуваннях спільної власності, неякісні житлово-комунальні послуги.

 

Як повелося ще з часів Петра I, найрозумнішим механізмом у пошуках рішень - «прорубати вікно в Європу», тобто, звернутися до успішних практик зарубіжного досвіду. Цей досвід навчив нас поняттю «житловий кондомініум», і акумулювавши невдачі і позитивні сторони радянської житлово-будівельної кооперації, привів до поняття совеместной власності та етапу створення об'єднань співвласників багатоквартирних будинків. В Україні до реалізації цього досвіду перейшли не більше 15 тис. будинків, тоді як, наприклад, в Росії, більше 50% житлового фонду - в управлінні товариств власників житла, а ще 20-25% - у відомстві керуючих компаній.

Разом з тим, історія багатоквартирного житла налічує більше двох тисяч років. Перші багатоквартирні будинки, у звичному для нас розумінні, з'явилися в часи Римської імперії. Однак, як у давнину, так і в епоху Середньовіччя - належали або державі, або феодалам, а громадянам квартири - здавали в оренду. Право власності на житло громадяни отримали лише в першій половині минулого століття в Західній Європі. Колишні власники будинків розпродавали свої будівлі, квартиру за квартирою, орендарям та іншим бажаючим отримати власне житло - так в Європі з'явилися кондомініуми. Потім цей підхід поширився на країни Латинської Америки, а звідти - ідея спільної власності на багатоквартирний будинок поширилася в США і Канаду. Після цього кондомініуми як тип житлових комплексів, в яких одночасно присутня приватна власність на квартири та нежитлові приміщення та спільна часткова власність на місця загального користування, отримали широке поширення в багатьох країнах світу.

Першочерговим завданням будь-якої держави при проведенні приватизації житла було зниження витрат державного бюджету на утримання багатоквартирного житлового фонду (при покладанні тягаря витрат на нових власників); підвищення ефективності управління житловим фондом (шляхом передачі права прийняття рішень на «низовий» рівень); залучення коштів населення до поліпшенню стану та умов проживання в багатоквартирних будинках (власники майна зацікавлені в поліпшенні його стану і підвищенні ринкової вартості); розвиток ринку житлових послуг (за рахунок демонополізації замовлення на послуги, оскільки замовниками стають власники кожного багатоквартирного будинку).

Важливою особливістю правового режиму об'єктів нерухомості в багатоквартирних будинках (кондомініуми) є те, що всім власникам житлових приміщень поряд з належними їм приміщеннями належить частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку. Відповідно до цивільним і житловим законодавством у всіх країнах власники житлових і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку несуть відповідальність за зміст не тільки належних їм приміщень, а й загального майна.

Законодавчо встановлюються жорсткі вимоги щодо несення власником обов'язкових загальних витрат на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку. Як правило, частка обов'язкових загальних витрат визначається розміром частки власника у праві спільної власності на спільне майно. Чим більше площа належать власнику приміщень у багатоквартирному будинку, тим більший тягар витрат на утримання спільного майна на ньому лежить.

 

У більшості країн Заходу контроль безпеки і технічного стану житла - практично єдина область, в якій перетинаються інтереси власників приміщень у багатоквартирних будинках та органів влади. Органи державної влади та муніципалітети в Європі та Америці не беруть участь в управлінні кондомініумами, і основна причина полягає в тому, що співвідношення приватної і муніципальної власності в межах одного будинку істотно відрізняється від ситуації в республіках СНД і країнах Східної Європи.

 

У колишніх соціалістичних країнах в результаті приватизації виникла ситуація, коли майже в кожному будинку є кілька приміщень, що належать муніципалітету. Відповідно до законодавства муніципалітет, як власник неприватизованих квартир і нежитлових приміщень, володіє тими ж правами і обов'язками, що і решта власники.

 

У той же час в США, де історично переважна частина житлового фонду знаходиться в приватній власності, під приватизацією розумілася не масова безкоштовна передача житла громадянам, як це було в колишніх соціалістичних країнах, а продаж житла. При цьому на продаж виставлялися цілком будинку. Таким чином, в США і західноєвропейських країнах житлові будинки або повністю належать одному власнику, будь то муніципалітет або приватна особа, або це кондомініум, у якому немає муніципальної власності. На Заході немає будинків, де одночасно були б муніципальні та приватні квартири.

 

Таким чином, у західних країнах муніципалітет не є особою, безпосередньо зацікавленим у будь-яких внутрішніх справах об'єднань власників житла, і домовласники в кондомініумі не відчувають тиску з боку міської влади при вирішенні будь-яких питань, що стосуються їх кондомініуму. Природно також, що власники житла в кондомініуми не вимагають від муніципалітетів проведення ремонтів та організації змісту своїх будинків або допомоги в цьому. У західних країнах, де історично склалося інше ставлення до власності на житло, участь в управлінні власним багатоквартирним будинком сприймається власниками квартир як перевага, а не тягар. Відносини між домовласниками щодо управління спільним майном реалізуються в рамках асоціації власників житла, яка в обов'язковому порядку створюється і реєструється для управління кондоминиумом, і кожен власник квартири чи нежитлового приміщення автоматично є членом асоціації.

 

Створення об'єднання власників житла в багатоквартирному житловому будинку за законодавством є обов'язковим у Норвегії, Данії, Німеччині, Нідерландах, Швейцарії, Польщі, Угорщини, Чехії.

 

У таких країнах, як Словаччина, Румунія, Болгарія, Естонія, Латвія, Литва, Білорусь, Молдова об'єднання власників відбувається на добровільній основі. Однак членство у вже створеному житловому кондомініумі є обов'язковим для власників житла у всіх країнах. В Україні та Росії - добровільне членство в об'єднанні мешканців.

Як було сказано раніше, власники в багатоквартирному будинку несуть відповідальність за утримання належного їм майна. Власники, зобов'язані утримувати належне їм майно, в тому числі зобов'язані управляти цим майном, а саме:

 

• приймати рішення і організовувати діяльність щодо забезпечення збереження спільного майна, його належного технічного та санітарного стану, безпечних і комфортних умов проживання (включаючи забезпечення комунальними

послугами);

 

• вирішувати питання користування приміщеннями та спільним майном у багатоквартирному будинку і прибудинкових земельною ділянкою;

 

• забезпечувати фінансово (оплачувати) утримання спільного майна та надання комунальних послуг.

 

Таким чином, об'єктами управління в багатоквартирному будинку є:

• кожне житлове та нежитлове приміщення, що належить окремому власнику (який найчастіше сам їм управляє);

 

• спільне майно, що належить на праві спільної часткової власності всім власникам приміщень у будинку (за управління спільним майном відповідають усі власники).

Управління спільним майном у багатоквартирному будинку можна розглядати як дворівневу систему, яка доповнюється різними способами обслуговування.

 

Перший рівень передбачає прийняття спільних рішень власниками приміщень: визначення цілей управління багатоквартирним будинком (тобто, визначення рівня його технічного стану, безпеки, комфортності, який повинен бути забезпечений);

 

вибір способу управління (хто здійснюватиме управлінські функції); встановлення розміру плати за утримання спільного майна). Здійснення такого управління - право і обов'язок власників приміщень.

 

Другий рівень - організація виконання рішень (здійснення управлінських функцій). Таке управління може здійснюватися самими власниками або залучаються ними виконавцями - керуючим або керуючої організацією.

 

Управління житлом як підприємницька діяльність здійснюється на оплатній основі і полягає в наданні власникам приміщень або їх об'єднанню позначених у договорі управління послуг та робіт. Для виконання своїх зобов'язань перед власниками керуючий приймає рішення про те, хто, як, коли і за яку суму буде здійснювати конкретні роботи та надавати послуги, укладає договори підряду та контролює роботу виконавців.