Житловий парадокс: дефіцит за відсутності попиту

Темпи падають. Підтверджено статистикою
Якщо посилатися на дані офіційної статистики, за минулий період 2011 року в Україні загалом введено в експлуатацію близько 3 млн кв. м загальної площі житла. Це на 15% менше, ніж за аналогічний період минулого року.

Найбільше будинків зводять у Києві та Київській області (близько 35% загального обсягу житла), в Криму, Івано-Франківській, Львівській та Одеській областях. Лише трохи відстають від лідерів Донецька, Харківська та Полтавська області. При, здавалося б, досить непоганій статистиці фахівці не поспішають робити оптимістичних висновків.

«Ми завжди намагаємося дивитися в майбутнє з оптимізмом. Але, на мій погляд, ситуація у будівельників за останній рік в порівнянні з позаминулим і з минулим роком ускладнилася, - вважає Олександр Конюхов, керуючий ТДВ «Житлобуд-2» (м. Харків). - У 2008 році, коли настала криза, ступінь ліквідності у забудовників був більшим, ніж зараз. Ми мали не тільки фінансові запаси, але і готову продукцію. У зв'язку з низьким попитом нове житло, нові будинки майже не закладали - в основному добудовували і вводили в експлуатацію будинки, які були закладені до кризи. За три роки «підшкірний жир» витрачений, резервів не залишилося. Це поки що не позначилося на темпах і обсягах робіт. У нас навіть спостерігається зростання обсягів виробництва по відношенню до 2010 року, але це не ті темпи, на які ми розраховували».

Багатьом забудовникам сьогодні доводиться працювати на межі рентабельності. А якщо компанія працює з рентабельністю менше 10-15%, вона не розвивається - немає розширення виробництва, не купуються механізми і техніка, не оновлюються основні фонди.

Оскільки забудовники все менше закладають нових будинків, то відповідно не можуть запропонувати широкий спектр житла і тим самим збільшити і без того слабкий купівельний попит на квартири.

Підтримка чиновників: бажання без можливостей
Що ж заважає ринку житла розвиватися? У цьому питанні цікаві дві позиції: гравців ринку і влади країни.

Згідно з офіційною позицією влади, будівельному буму в Україні заважають місцеві чиновники. Про це неодноразово заявляв Прем'єр-міністр України Микола Азаров. За його словами, всі інновації Кабміну з питань дерегуляції впроваджуються дуже повільно. Місцеві органи влади продовжують незаконно вимагати від замовників будівництва додаткових послуг передачі частин побудованих і прийнятих в експлуатацію об'єктів, затягують видачу дозволів.

«Чиновники просто цинічно перешкоджають будівельному буму в країні», - обурюється Азаров.

І от щойно в наших душах зароджується обурення і образа на місцевих чиновників, як у діалог вступають гравці ринку. На їхню думку, чиновники тут ні до чого - ані місцевого, ані державного рівня.

«Споруджуваних будинків у країні зараз набагато менше, ніж до кризи. Зараз не той час, щоб заважати, - коментує Олександр Конюхов. - Мабуть, чиновники це розуміють і намагаються нам допомогти. Приміром, цього року вперше в міському бюджеті Харкова передбачено 5 млн грн на реалізацію державної програми «Доступне житло» і 5 млн грн на молодіжне будівництво». Крапля в морі, але все ж приємно.

І держава, і місцева влада надають підтримку будівельній галузі не лише Харкова, але й усієї України. Про це говорять і забудовники, і статистика. За рахунок коштів державного бюджету за перше півріччя 2011 року введено в експлуатацію 20,9 тис. кв. м загальної площі житла, що в чотири рази більше, ніж у відповідному періоді попереднього року. Частка житла, побудованого за рахунок цих коштів, цього року становила 0,8% загальнодержавного обсягу (за перше півріччя 2010 року - 0,2%).

«У першу чергу хотілося б відзначити прийнятий навесні цього року закон «Про регулювання містобудівної діяльності, - зазначає Анатолій Денисенко, президент компанії «Авантаж». - Цей норматив, зокрема, спрощує процедуру отримання дозвільної документації на будівництво і введення будинків в експлуатацію. Крім того, уряд реалізує декілька програм, таких як «Доступне житло».

На жаль, коштів, виділених на ці програми, поки недостатньо для того, щоб забезпечити будівельному сектору вихід з рецесії. Наприклад, за програмою «Доступне житло» будівельникам в цьому році було виділено 150 млн грн. Сума, на перший погляд, значна, але в масштабах держави проблему не вирішить, тому що її вистачить на будівництво хіба що одного якісного багатоквартирного будинку.

Усього ж на реалізацію програми будівництва доступного житла, розраховану до 2017 року, буде потрібно, без урахування інфляції, більше 80 млрд грн: 23 млрд - державна підтримка, 5,4 млн - місцеві бюджети, а інші джерела, тобто, інвестори - 53 млрд грн.

Але поки вплив державних програм на динаміку ринку будівництва житла навряд чи можна вважати відчутним.

«На жаль, програма про виділення коштів на будівництво, яку розробив і затвердив Кабмін, поки зривається на ці два роки, - зазначив в одному з коментарів заступник керівника парламентського комітету з питань будівництва, містобудування, ЖКГ та регіональної політики Ігор Лисов. - Але я думаю, що вона буде значно поліпшуватись».

Надія на кредити
Виходячи з вищесказаного, можна припустити, що, незважаючи на всі потуги, в достатній кількості грошей на будівництво житла немає ні в забудовників, ні в інвесторів, ні у держави. Тому всім буде логічно прийняти це як факт і заспокоїтися в очікуванні стабілізації економічної ситуації в країні. Але ж ні, надія є завжди. Цього разу - надія на кредити.

«Основними причинами зниження темпів будівництва та добудови житла в Україні я б назвала не тільки нестабільну економіку держави, але і недоступність іпотечного кредитування, - говорить Вікторія Кисельова, аналітик групи компаній «Проконсул».

Кредитні ресурси сьогодні дійсно занадто дорогі для більшості українців.

Через недоступність іпотеки угоди на первинному ринку житла здійснюються за готівкові кошти (в основному за рахунок коштів, отриманих за продану квартиру, які стають стартовим капіталом для покупки нового житла).

Основне джерело фінансування житлового будівництва - це кошти населення, за рахунок яких будується 75% житла, внаслідок чого під час кризи найбільше постраждала будівельна галузь.

Відсоткові ставки за кредитами для забудовників знизилися, але незначно: якщо рік тому вони були непомірно високими, то зараз вони просто високі. «Більше того, банкіри перестраховуються, вимагаючи подвійну, а то й потрійну заставу, істотно занижуючи її вартість, - коментує Анатолій Денисенко. - Подібні умови роблять кредитування практично неприйнятним для будівельних компаній. Для вирішення цього питання необхідно, в першу чергу, законодавчо закріпити такі механізми роботи банківського сектору, які будуть обмежувати розмір ставки по депозитах, і регулювати маржу між ставкою кредиту і депозитом. Стимулювати оздоровлення нашої економіки і, зокрема, будівельної галузі, здатна кредитна політика, при якій рівень відсоткової ставки не перевищуватиме 10%».

Щодо споживчих кредитів фахівці вважають, що як тільки банки зменшать іпотеку хоча б до 9%, це значно збільшить приплив коштів у будівельну галузь.

Але нижче 15% ставки поки не опускаються. Навіть Державна іпотечна установа (ДІУ) пропонує фінансові кредити забудовникам через банки-партнери ДІУ завершити будівництво житла в регіонах, розпочати кредитування населення для придбання квартир в добудованих будинках (як на етапі будівництва, так і після його завершення) по ставці кредитування в 15% річних.

Нагадаємо, що на виконання Програми ДІУ фінансування об'єктів незавершеного житлового будівництва та відновлення іпотечного кредитування в регіонах Україні у 2011 році Кабінетом Міністрів виділено 1,5 млрд грн, більша частина яких буде спрямована на фінансування завершення будівництва житла зі ступенем готовності не менше 50%.

Щодо прогнозів розвитку ринку житлової нерухомості фахівці висловлюються стримано, але досить оптимістично, вказуючи на вирівнювання цін первинної житлової нерухомості, відновлення робіт на деяких «заморожених» будмайданчиках, початок реалізації квартир у будинках, продажі по яких були зупинені. Відзначається і те, що компанії-забудовники почали відчувати фінансову стабільність і взялися до реалізації деяких відкладених проектів. Фахівці звертають увагу і на те, що сьогодні рівень довіри потенційних клієнтів до забудовників набагато вищий, ніж два-три роки тому. Щоправда, стосується це в основному компаній - лідерів ринку.

Незважаючи на деякі оптимістичні настрої, фахівці чітко розуміють, що 2012 рік мало чим відрізнятиметься від поточного, адже серйозних передумов для бурхливого розвитку житлового будівництва поки все ж немає.

Інфраструктура: нецікава необхідність
Під час відсутності буму в будівництві житла, у держави з'явилася можливість спокійно зайнятися питанням забезпеченості наявного житлового фонду об'єктами соціальної інфраструктури. І дійсно Микола Азаров доручив Міністерству регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ спільно з місцевими адміністраціями вивчити питання забезпеченості дитячими садками кожного міста та села. При цьому він відзначив, що минула влада не приділила цьому питанню належної уваги, і зараз тисячі дітей не можуть дочекатися місць у дитсадках.

«Раніше замовником будівництва в основному виступала держава, яка виділяла гроші на зведення житла, шкіл, дитсадків і всієї інфраструктури, - згадує Олександр Конюхов. - Природно, це робилося за рахунок податків. У 90-і роки, коли у держави на це грошей не стало, коли різко скоротився обсяг держзамовлення, будівельні підприємства фактично залишилися ні з чим. Будувати почали тільки те, що приносило прибуток - житло, комерційну нерухомість. Вважаю, що замовником будівництва нових лікарень, шкіл і дитячих садків повинна бути держава за рахунок бюджетних коштів».

Проблема забезпеченості житлового фонду об'єктами соціальної інфраструктури досить гостро стоїть перед владою більшості міст.

«Однак щороку в різних обсягах з місцевих бюджетів все-таки виділяються кошти на будівництво таких соціальних об'єктів, як нові дитячі садки, школи та лікарні, - зазначає Анатолій Денисенко. - Крім того, проводиться реконструкція існуючих об'єктів соціальної інфраструктури».

Але зазвичай грошей у місцевих рад дуже мало, а забудовникові вкладати кошти в будівництво елементів соціальної інфраструктури, як правило, доцільно лише в тих випадках, коли мова йде про реалізацію проекту по забудові цілого мікрорайону. Але більшість таких сьогодні відкладені на невизначений термін.

Ось і виходить, що за минулий рік нові дитячі садки і школи відкривалися лише у великих містах країни, причому в дуже обмеженій кількості - 1-2 об'єкти на місто. Хоча близько 400 введених в експлуатацію по всій країні дитячих садків - це вже хоч якийсь показник небайдужості влади до проблеми.

Євген Рідош, спеціально для ІА «Україна Комунальна»