Результатом 20-летней государственной пассивности является низкий процент роста новостроек и высокий процент ухудшения состояния жилищного фонда, а также блокада инвестиций в модернизацию домов. Ситуация усугубляется еще и тем фактом, что энергоэффективность нового строительства неудовлетворительна. И это при растущих ценах на энергию и технологической революции в области ее возобновляемых источников! Вопрос состоит в том, можно ли и дальше занимать выжидающую позицию и довольствоваться лишь корректировками жилищного и строительного законодательства, управлять аварийным жилищным фондом, ремонтируя только необходимое, или нужно разработать концепцию доступных финансовых моделей для комплексной энергосберегающей санации?
Каковы основные причины упадка жилья в Украине?
Главной причиной является отсутствие сбалансированных рамочных условий для одновременного активирования трех важных финансовых источников санации жилищного фонда:
собственный капитал жильцов, кредитный капитал и государственные поддержки, которые существуют в Западной Европе и уже находят практическое применение во многих восточной европейских странах ЕС. Кроме того, отсутствуют механизмы принуждения, направленные на выполнение требований по совместным инвестициям на содержание общей собственности жильцов дома. Жилищное законодательство требует объединить жильцов с разными платежными возможностями в сообщества, которые не в состоянии принимать решения по основным, прежде всего энергосберегающим, мероприятиям санации. А все потому, что значительная часть сообщества не имеет средств на такие инвестиции, в то время как, возможно, другая часть, с большим доходом, могла бы это сделать без особых затруднений. Если государство не подключится к решению этой проблемы, то те жители, которые проголосовали за санацию, должны будут нести всю финансовую нагрузку, в том числе и за неимущих. Наконец, к этой тупиковой ситуации нужно добавить неуверенность участников в решении вопросов организации и финансирования жилой собственности в силу отсутствия опыта и необходимого ноу-хау в этой области.
Как выйти из этой ситуации?
1. Для существующего жилищного фонда и новостроек необходимо определить новые приоритеты, предпочтение существующему жилищному фонду. Так как строительство нового жилья при растущем доходе населения развивается в соответствии со спросом на рынке, политика в этом секторе может ограничиться установлением соответствующих требований и норм, а также более действенным контролем для улучшения энергоэффективности. Прежде всего требования и контроль должны быть направлены на понижение стоимости, которая может быть достигнута стимулированием конкуренции и ценопонижающим градостроительным и земельным планированием. Об уменьшении расходов должна заботиться в первую очередь направленная на усиление конкуренции, стабилизирующая финансовая политика. Она необходима также для существующего жилищного фонда.
Жилищная политика для старого фонда наиболее комплексная, и поэтому должна получить высший приоритет по сравнению с новостройками. Реконструировать жилье намного дешевле, чем его построить: в Германии эти затраты соcтавляют 1 к 3. Кроме того, нужно поставить цель: увеличить количество санированных зданий в год до 3% жилищного фонда. К сожалению, строительство нового жилья редко достигает 1%, так как рост доходов населения замедлился. Обновление жилого фонда за счет новостроек при 1% прироста недостаточно.
Читайте также: Европейские жилуслуги опустошат украинские кошельки
2. Как могли бы выглядеть финансовые модели для энергосберегающей санации украинского жилья?
Ответ на этот вопрос можно попробовать получить на основе расчетной модели, по которой расходы на модернизацию сопоставляются с расходами на финансирование санации и из этого соотношения определяется месячная нагрузка для собственника.
Комплексный пакет по санации здания, включающий реконструкцию всего корпуса здания, инженерного оборудования, а также подъездов и лестничных площадок, составляет, включая затраты на планирование и контроллинг, по опыту Восточной Германии, около 10000-12000 евро для квартиры 50-60 кв. м. В Украине цифра может быть ниже, так как уровень заработной платы не так высок.
Если взять за основу сумму 8000 евро для квартиры 50-60 кв. м, то эти расходы должны финансироваться собственным капиталом и долгосрочным кредитом, как это принято в Западной Европе. Допустим, собственного капитала не существует (частый случай!), тогда расходы по финансированию санации соответствуют начисленным процентам на заемный капитал. В Германии существует, например, банковский кредит с 4% годовых при инфляции около 2% в год. Если улучшить рамочные условия в украинском банковском секторе, то и в Украине были бы возможны кредиты с реальной ставкой 2%.
Например, при уровне инфляции около 10% аннуитетный кредит с процентной ставкой 12% годовых и начальным погашением 1,2%, можно выплатить через 20 лет. Для погашения кредита 8000 евро нужно отчислять 88 евро в месяц. При среднемесячных расходах на коммунальные услуги на квартиру (для несанированного фонда) в размере около 30 евро, эта сумма возрастет до 118 евро (88 + 30). Если исходить, как это принято в Западной Европе, из того, что социально приемлемо в среднем 30% дохода семьи расходовать на жилье, то все семьи, имеющие доход 393 евро, могут себе позволить модернизировать квартиру с учетом энергоэффективности и соответствующего современного комфорта. В Киеве, как и в других больших городах, такой семейный доход в основном имеется, особенно если два члена семьи получают зарплату.
Что нужно сделать, чтобы финансирование комплексной санации стало возможно для семей со средним или даже низким доходом?
Читайте также: Украинцы массово бросятся покупать жилье
3. Снижение финансовой нагрузки может существенно снизить расходы на модернизацию.
При проведении последовательной политики, направленной на стабилизацию денежных средств, можно снизить месячную кредитную нагрузку. Если бы инфляция упала до 5%, то месячная кредитная нагрузка при 7% годовых и при начальном погашении 2,3% для кредита продолжительностью в 20 лет была бы только 62 евро вместо 88 евро, как было указано в нашем изначальном примере. Это составило бы для семьи 92 евро в месяц (62 евро кредит + 30 евро расход на коммунальные услуги). Это означает, что уже семьи с доходом 307 евро в месяц могли бы нести эту нагрузку. При этом могли бы быть понижены не только проценты, а также одновременно установлены действенные стимулы для накопления капитала, потому что сбережениям больше не грозит обесценивание. Вопрос состоит в том, как семьи посредством предварительного накопления средств могут дальше снизить кредитную нагрузку.
Наша компания осуществляет поставки промышленного оборудования, запасных частей и инструментов для дерево- и металлообработки. Обращайтесь, подробная информация на http://www.intervesp-stanki.ru/catalog/lentochno-pilnye_stanki.htm.
.jpg)
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
