Житловий фонд: тягар чи комфорт?

Результатом 20-річної державної пасивності є низький відсоток зростання новобудов і високий відсоток погіршення стану житлового фонду, а також блокада інвестицій у модернізацію будинків. Ситуація ускладнюється ще й тим фактом, що енергоефективність нового будівництва незадовільна. І це при зростаючих цінах на енергію і технологічній революції в області її поновлюваних джерел! Питання полягає в тому, чи можна і далі займати вичікувальну позицію і задовольнятися лише коректуваннями житлового та будівельного законодавства, керувати аварійним житловим фондом, ремонтуючи тільки необхідне, або потрібно розробити концепцію доступних фінансових моделей для комплексної енергозберігаючої санації?

Головною причиною є відсутність збалансованих рамкових умов для одночасного активування трьох важливих фінансових джерел санації житлового фонду: власний капітал жителів, кредитний капітал і державні підтримки, які існують в Західній Європі і вже знаходять практичне застосування в багатьох східній європейських країнах ЄС. Крім того, відсутні механізми примусу, спрямовані на виконання вимог загальних інвестицій на утримання спільної власності мешканців будинку. Житлове законодавство вимагає об'єднати жителів з ​​різними платіжними можливостями спільноти, які не в змозі приймати рішення з основних, енергозберігаючих заходів санації. А все тому, що значна частина суспільства не має коштів на такі інвестиції, у той час як, можливо, інша частина, з великим доходом, могла б це зробити без особливих зусиль. Якщо держава не підключиться до вирішення цієї проблеми, то ті мешканці, які проголосували за санацію, повинні будуть нести все фінансове навантаження, у тому числі і за незаможних. Нарешті, до цієї тупикової ситуації потрібно додати невпевненість учасників у вирішенні питань організації та фінансування житлової власності через відсутність досвіду і необхідного ноу-хау в цій галузі.

 

Читайте також: Обсяги українського будівництва зменшуються

1. Для існуючого житлового фонду та новобудов необхідно визначити нові пріоритети, перевагу існуючого житлового фонду. Так як будівництво нового житла при зростаючому доході населення розвивається у відповідності з попитом на ринку, політика в цьому секторі може обмежитися встановленням відповідних вимог і норм, а також більш дієвим контролем для поліпшення енергоефективності. По-перше, вимоги і контроль повинні бути спрямовані на зниження вартості, яка може бути досягнута стимулюванням конкуренції і цінознижуючим містобудівним та земельним плануванням. Про зменшення витрат повинна піклуватися в першу чергу спрямована на посилення конкуренції, стабілізуюча фінансова політика. Вона необхідна також для існуючого житлового фонду.

 

Житлова політика для старого фонду найбільш комплексна, і тому повинна отримати більш високий пріоритет у порівнянні з новобудовами. Реконструювати житло набагато дешевше, ніж його побудувати: в Німеччині ці витрати становлять 1 до 3. Крім того, потрібно поставити мету збільшити кількість сани зареєстровані будівель на рік до 3% житлового фонду. На жаль, будівництво нового житла рідко досягає 1%, тому що зростання доходів населення сповільнилося. Оновлення житлового фонду за рахунок новобудов при 1 % приросту недостатньо.

 

Читайте також: Європейські житлові послуги спустошать українські гаманці

 

2 . Як могли б виглядати фінансові моделі для енергозберігаючої санації української житла?

 

Відповідь на це питання можна спробувати отримати на основі розрахункової моделі, при якій витрати на модернізацію зіставляються з витратами на фінансування санації та з цього співвідношення визначається місячне навантаження для власника.

 

Комплексний пакет з санації будівлі, яка включає реконструкцію всього корпусу будівлі, інженерного обладнання, а також під'їздів і сходових майданчиків, становить, включаючи витрати на планування та контролінг, з досвіду Східної Німеччини, близько 10000-12000 євро для квартири 50-60 кв. м. В Україні цифра може бути нижчою, так як рівень заробітної плати не так високий.

 

Якщо взяти за основу суму 8000 євро для квартири 50-60 кв. м , то ці витрати повинні фінансуватися власним капіталом і довгостроковим кредитом, як це прийнято в Західній Європі.

 

Припустимо, власного капіталу не існує (частий випадок!), Тоді витрати з фінансування санації відповідають нарахованих відсотків на позиковий капітал. У Німеччині існує, наприклад, банківський кредит з 4% річних при інфляції близько 2 % на рік. Якщо поліпшити рамкові умови в українському банківському секторі, то і в Україні були б можливі кредити з реальною ставкою 2%.

 

Наприклад, при рівні інфляції близько 10% аннуїтетний кредит з відсотковою ставкою 12% річних і первісним погашенням 1,2%, можна виплатити через 20 років. Для погашення кредиту 8000 євро потрібно відраховувати 88 євро на місяць. При середньомісячних витрати на комунальні послуги на квартиру (для несанірованнимі фонду) у розмірі близько 30 євро, ця сума зросте до 118 євро ( 88 + 30). Якщо виходити, як це прийнято в Західній Європі, з того, що соціально прийнятно в середньому 30% доходу сім'ї витрачати на житло, то всі сім'ї, що мають дохід 393 євро, можуть собі дозволити модернізувати квартиру з урахуванням енергоефективності та відповідного сучасного комфорту. У Києві, як і в інших великих містах, такий сімейний дохід в основному є, особливо якщо два члени сім'ї отримують зарплату.

 

Що потрібно зробити, щоб фінансування комплексної санації стало можливо для сімей із середнім або навіть низьким доходом?

 

 

3. Зниження фінансового навантаження може істотно знизити витрати на модернізацію.

 

При проведенні послідовної політики, спрямованої на стабілізацію грошових коштів, можна знизити місячну кредитне навантаження. Якби інфляція впала до 5%, то місячне кредитне навантаження при 7% річних і при початковому погашення 2,3% для кредиту тривалістю в 20 років було б тільки 62 євро замість 88 євро, як було в нашому початковому прикладі. Це склало б для сім'ї 92 євро на місяць (62 євро кредит + 30 євро витрати на комунальні послуги). Це означає, що сім'ї з доходом 307 євро на місяць могли б нести це навантаження. При цьому могли б бути знижені не тільки відсотки, а також одночасно встановлені дієві стимули для накопичення капіталу, тому що заощадженням більше не загрожує знецінювання. Питання полягає в тому, як сім'ї допомогою попереднього накопичення коштів можуть далі знизити кредитне навантаження.