Суворі правила життя у європейських ОСББ

Новини по темі

13 Лютого 2014 p. 08:45
ОСББ крокують до спільної відповідальності  

А як у них?

Законодавство більшості зарубіжних країн, що регулює питання нерухомості, виходить з того принципу, що основою будь-якого об'єкта нерухомості є земля. Закон про кондомініуми США починається з постулату, за яким кордону власності, встановлені по поверхні землі, поширюються вглиб до центру землі і вгору до верхніх шарів атмосфери. Будь будова, зведена на земельній ділянці, нерозривно пов'язане із земельною ділянкою. Таким чином, кожен домовласник в кондомініумі в США є співвласником земельної ділянки, що входить до складу кондомініуму.

У той же час в Україні та Росії, де земельні відносини не врегульовані до кінця на законодавчому рівні, домовласники в кондомініумах можуть бути твердо впевнені в своїх правах на частку участі тільки в тому спільному майні, яке пов'язано з будівлею. Профільні закони надають органам влади на місцях повноваження передавати домовласникам в кондомініумах земельні ділянки у спільну часткову власність. Однак випадків здійснення такої реальної передачі вкрай мало; місцеві органи виконавчої влади або посилаються на відсутність механізму передачі і методики визначення меж ділянок кондомініумів.

Ще одна з принципових відмінностей східно-європейський кондомініумів від кондомініумів в країнах Заходу, що склалася історично в ході приватизації житла, полягає у співвідношенні приватної і муніципальної власності в межах одного будинку. Згідно з українським законодавством в кондомініумі квартири, або деяка їх частина, що перебувають у власності громадян - фізичних осіб, нежитлові приміщення можуть належати приватним компаніям - юридичним особам. Інші приміщення, як то неприватизовані квартири і непогашеними нежитловий фонд, найчастіше є об'єктом муніципальної власності. У ряді східно-європейських країн муніципалітет, як власник приміщень в кондомініумі, вступає в об'єднання власників житла і стає власником таких же прав і обов'язків, як й інші власники. Представництво інтересів міста в кондомініумі здійснює уповноважений співробітник адміністрації або іншої міської служби.

Аналогічні схеми участі муніципалітетів в управлінні кондомініумів існують і в країнах Східної Європи. У той же час на Заході, особливо в США, де історично переважна частина житлового фонду перебуває у приватній власності, під приватизацією розумілася не масова безкоштовна передача житла громадянам, як це було у нас, а продаж житла. При цьому виставляються на продаж будинку повністю розпродавалися. Таким чином у США і європейських країнах житлові будинки або повністю належать одному власнику, будь то муніципалітет або приватна особа, або це кондомініум, в якому немає муніципальної власності. На заході неможливо побачити будинок, де одночасно були б муніципальні і приватні квартири.

Таким чином, муніципалітет не є особою, безпосередньо зацікавленим у будь-яких внутрішніх справах асоціацій власників житла, і домовласники в кондомініумі не відчувають тиску з боку міської влади при вирішенні будь-яких питань, що стосуються їх кондомініуму.

Відносини між домовласниками регулюються статутом асоціації власників житла, яка в обов'язковому порядку створюється і регистируется для управління кондомініумом, і кожен власник квартири або нежитлового приміщення автоматично є членом асоціації. Крім того, практично кожна асоціація в доповнення до статуту приймає внутрішні правила, які визначають права і обов'язки домовласників. На заході широко поширена судова практика у справах за участю асоціацій власників житла. В основному такі справи стосуються заборгованостей по обов'язковим платежам домовласників або порушення встановлених у кондомініумі правил.

В той же час ні в одній із західних країн асоціації власників житла не отримують від влади такої підтримки, і законодавчої, і фінансової, як об'єднання власників житла в містах. В капіталістичних країнах, де історично ринок послуг, пов'язаних з житлом, високо розвинений, участь в управлінні власним міським будинком сприймається домовласниками як перевага. Природно також, що власники житла в кондомініумах не вимагають якої-небудь фінансової допомоги від муніципалітетів, оскільки завжди самі оплачували вартість послуг по утриманню та ремонту свого власного житла. Західні домовласники просто цінують можливості раціонального і економного витрачання власних коштів, вкладених в якість і комфортність проживання.

Кондомініуми західного зразка

Основна маса житла в США і західно-європейських країнах знаходиться у приватній власності. Це односімейні будинки, яких дуже багато і в густонаселених містах; багатоквартирні міські будинку, власниками яких є, як правило, корпорації і приватні компанії, які здають житло в найм; кондомініуми і кооперативи. Державне житло у Сполучених Штатах становить лише близько 5% від усього житлового фонду країни і надається тільки малозабезпеченим сім'ям.

В шістдесятих і сімдесятих роках кондомініуми в Америці формувалися в будинках, які раніше здавалися в оренду. Колишні власники будинків розпродавали свої будівлі повністю, поквартирно, орендарям та іншим особам, бажаючим отримати власне житло. В результаті будинок переходив у змішану власність безлічі нових власників квартир, які одночасно отримували право власності на частку в місцях загального користування. Для управління спільним майном у кодомініумі створювалася асоціація власників житла.

Вже з початку вісімдесятих «конверсія» існуючого орендного житла в кондомініуми стала зменшуватися, і на перший план вийшли приватні компанії - забудовники. Будівництво кондомініумів перетворилося на надзвичайно вигідний бізнес: житло в таких будинках володіє абсолютною ліквідністю і приносить величезні прибутки забудовникам. Ось уже майже двадцять років кондомініуми в США формуються в основному в будинках-новобудовах.

Створення в новому будинку організації самоврядування мешканців - асоціації власників житла, завжди використовується забудовниками та агентами з продажу житла як додаткова вигода, що надається покупцям квартир. Реклама житла в кондомініумах, будується саме на перевагах, які одержують члени асоціації власників житла: право голосу у всіх внутрішніх питаннях, можливість безпосередньої участі у справах асоціації, самостійний вибір керуючих і експлуатуючих організацій, право впливати на якість і вартість послуг, що надаються ними.

Всі положення, що стосуються прав і обов'язків домовласника в кондомініумі, викладаються у попередньому договорі купівлі-продажу, і кожен покупець квартири відразу усвідомлює себе членом асоціації.

У США високо розвинений ринок комерційної оренди житла - квартир і будинків. Незважаючи на це більшість американців прагнуть придбати своє власне житло. Ідеальним вважається проживання у власному окремому будинку або власній квартирі, за умови, що вона відповідає високим вимогам якості. Це дозволило кондомініуму за час свого існування в Сполучених Штатах завоювати величезну популярність серед населення.

Часто квартира в кондомініумі вибирається для проживання молодими сім'ями, оскільки працюють подружжя зазвичай воліють міське житло і не мають можливості самостійно піклуватися про свій будинок. Існують також кондомініуми, де в основному проживають пенсіонери. Однак особливих закономірностей, які верстви населення воліють квартири в кондомініумах, немає: все залежить від якості житла, його розташування та вартості. Тим не менш, на відміну від інших типів житла, саме кондомініум американці вважаю уособленням якості, комфорту, можливості економії й надійності.

В Західно-європейських країнах процентна частка житлового фонду, що належить державі і муніципалітетам, набагато вище, ніж у США. Так, у Німеччині вона становить майже 35%, у Франції - близько 40%. Велике місце в житловому секторі країн Західної Європи також займають кооперативи, які в основному представляють собою великі організації, що володіють численними житловими будинками. Кооперативи особливо широко поширені у скандинавських країнах і в Німеччині. Однак в останнє десятиліття по Німеччині прокотилася хвиля "кондомінізаціі" кооперативів. Право власності на квартиру дає людині більше переваг, ніж просто володіння паєм. Загистрировав будинок в якості кондомініуму, мешканці стають власниками свого житла, отримують частку в спільному майні, і їх квартири купують нову, більш високу вартість.

У ряді країн, особливо в США, отримав поширення вид бізнесу, заснований на підвищенні вартості приміщень в кондомініумі. Зацікавлена в отриманні прибутку особа, придбавши квартиру в будинку, призначеному для перетворення в кондомініум або в новому будинку, вже через деякий час може продати її за більш високою ціною. Це стає можливим після створення асоціації власників житла і становлення системи управління будинком, оскільки якість обслуговування і комфортність проживання в кондомініумі помітно зростають, а це відчутно впливає на вартість нерухомості.