Світові уроки іпотечного кредитування

Вивчення історичного досвіду створення системи іпотечного кредитування дозволяє не тільки розуміти основні правові та економічні сторони питання, а й враховувати послідовність її формування, а також фактори впливу економічних умов зовнішнього середовища на систему.

 

Перший етап формування системи пов'язаний із створенням інституту первинної іпотеки. На цьому етапі відбуваються перші спроби стандартизації оформлення боргових зобов'язань позичальників з використанням застави нерухомості та наданням додаткових гарантій. Наприклад, гарантії третіх осіб, розподіл ризиків за зобов'язаннями з одного позичальника на групу, встановлення лімітів виділення кредитів залежно від оціночної вартості застави. Всі угоди між учасниками інфраструктури ринку первинної іпотеки реєструються і підлягають спеціалізованому обліку. Як правило, кредитування проводиться на тривалий термін (не менше 10 років) під низькі відсотки (не більше 7-8% річних).

 

Другий етап розвитку системи пов'язаний з формуванням вторинного ринку іпотеки та механізму підвищення ліквідності емісійних цінних паперів. На цьому етапі з'являються спеціалізовані кредитно-фінансові установи, які виробляють емісію "заставних листів" стандартного зразка без зазначення конкретного майна, що відповідає за зобов'язаннями. Володар закладного листа став мати безпосереднє вимога до його емітенту. Цей захід дозволив істотно розширити число інвесторів, які розміщують свої капітали в іпотечних паперах. Роль державного впливу і регулювання зростає: вводиться спеціалізований нагляд і контроль за діяльністю іпотечних банків, накладаються обмеження на емітентів паперів, і регулюється обсяг емісії.

 

Третій етап розвитку системи пов'язаний з інтеграцією територіальних систем іпотечного кредитування в національні та подальшим вдосконаленням фінансових інструментів вторинного ринку.

Особливої уваги заслуговує той факт, що становлення системи іпотечного кредитування відбувається в умовах, які не тільки не відрізняються економічною стабільністю, а, навпаки, часом є кризовими. Ця обставина дозволяє розглядати процес створення системи іпотечного кредитування як міру, що сприяє стабілізації економіки країни, що відбувається за рахунок залучення інвестицій в реальний сектор економіки та зміцнення фінансового ринку. Зокрема, при відновленні післявоєнної Німеччини, як і в часи Великої американської депресії, механізм іпотечного кредитування використовувався, як одна з основних заходів виведення економіки цих країн з глибокої кризи.

Розглядаючи сучасний європейський досвід, особливої уваги заслуговує вивчення так званої «системи збрежень». Найбільш вражаючий успіх у практичному використанні даної моделі досягнуть у Німеччині. Вона вдало поєднує механізми накопичення з механізмами кредитування громадян, а також із заходами державної підтримки та стимулювання.

Ощадно-зберігаюча модель - це «збалансована автономна модель». Ключовим відмітною ознакою даної моделі є ощадно-позиковий принцип її функціонування. При такому принципі кредитні ресурси не запозичуються на відкритому ринку капіталів, а цілеспрямовано формуються за рахунок залучення заощаджень майбутніх позичальників за принципом каси взаємодопомоги. У рамках цієї моделі право на одержання позики виникає у позичальника тільки в тому випадку, якщо раніше він направляв у систему свої тимчасово вільні грошові кошти, причому сума заощаджень має бути приблизно рівною сумі кредиту, на який він має право розраховувати. Це є істотним мінусом для конкретного позичальника, так як відсуває в часі момент можливого придбання нерухомості. Однак у цієї моделі є і серйозні плюси, так як потенційно дана модель менш інших залежить від загального стану фінансово-кредитного ринку в силу своєї автономності.

 

Для іпотечного банку вже не стоїть питання, де і за якою ціною знайти кредитні ресурси, а необхідно лише встановити розумну маржу за свої послуги. Самі ж ставки доходу за вкладами і ставки відсотка за користування кредитом теоретично можуть бути встановлені на довільному рівні. Ця якість збалансованої автономної моделі має особливо важливе значення для розвитку іпотечного кредитування в країнах з нестійкою економікою, з тією лише застереженням, що взаєморозрахунки повинні реалізовуватися у «твердій» валюті.

 

Практично механізм діє таким чином. Громадяни, які бажають придбати житло, включаються у взаємодію зі спеціалізованою фінансово-кредитною системою за 2 роки - 10 років до цього. Виходячи зі своїх можливостей, вони вносять гроші у спеціалізовані чи ощадкаси до накопичення приблизно 45-50% від вартості майбутнього житла, після чого набувають право на отримання державної дотації (до 10% від вартості житла) та право на отримання пільгового кредиту для оплати відсутньої його частини. Погашення цього кредиту зазвичай триває 10-15 років.

 

Завдяки накопиченню на першому етапі фінансових ресурсів за рахунок цільових внесків у кредитних установ є можливість використовувати ці кошти для видачі позичок тим громадянам, які звернулися в цю систему раніше і вже вийшли на другий етап отримання кредитів. Німецька модель значно менше пов'язана і менш залежна від функціонування вторинного ринку цінних паперів під заставні на нерухомість. Поєднання в одній особі вкладника з позичальника є типовою рисою цієї моделі іпотечного кредитування. До виплати загальної суми вкладник є кредитором, а після надання йому позички з боку будощадкаси він стає її боржником.

 

 

Вже при укладанні договору вкладник-учасник набуває право на надання позики, в якій йому не може бути відмовлено. Процентна ставка по цій позиці протягом усього терміну дії є стабільною і поза конкуренцією низькою - від 4,5% до 8,5%. Залежно від тарифу терміни дії позики коливаються від 6,5 до 18 років. У період накопичення на вклади нараховується процентна ставка, яка становить 2,5% -4,5% в залежності від соціального статусу позичальника та умов договору про надання позики. Базування німецької системи ощадкас на цільових внесках громадян, як основному джерелі кредитних ресурсів визначає дві основні вигоди: власний капітал, накопичений вчасно, зменшує розмір щомісячних виплат позичальника згодом і збільшує обсяг фінансування при будівництві; власний капітал служить буфером, коли внаслідок коливань процентних ставок межа платоспроможності позичальника підвищується.

 

Якщо є висока частка власного капіталу, то тільки частина придбаної нерухомості служить гарантією надійності для отриманої позики. Якщо внаслідок коливань процентних ставок межа платоспроможності позичальника перевищується, то можна збільшити розмір отриманої позики на перехідний період, щоб врівноважити підвищення процентних ставок. Існує державна підтримка системи збережень. Держава стимулює накопичення власного капіталу шляхом надання субсидій на житлове будівництво або податкових привілеїв. Вкладник має можливість самостійно вибрати вид стимулювання.