Війна за прибудинкові території: розв'язка наближається

Новини по темі

02 Травня 2024 p. 18:25
НКРЕКП затвердила обсяг підтримки зелених електростанцій   

29 Квітня 2024 p. 11:51
Скасовано обмеження на виплати виробникам електроенергії з ВДЕ  

26 Квітня 2024 p. 11:10
Українська ГТС дає виробникам біометану доступ до клієнтів  

Нежиле: не плутати з допоміжним
Спочатку хотілося б відзначити, що в будь-якому житловому багатоквартирному будинку є всього три види приміщень:

1. Житлові квартири. Велика частина житлових квартир в Україні вже приватизована. Але існують рідкісні випадки, коли квартира все ще перебуває у комунальній власності. Розпоряджатися квартирою може тільки її власник.

2. Нежитлові вбудовано-прибудовані приміщення. Вони знаходяться у власності територіальної громади конкретного міста чи району. Нежитлові приміщення - це окремі об'єкти цивільно-правових відносин: магазини, аптеки, бібліотеки, поштові відділення, банки та ін.. Вони можуть бути розміщені в житлових багатоквартирних будинках або окремо на прибудинковій території. Ці приміщення можуть бути об'єктами права власності. Тобто місто або район може здавати їх в оренду чи продавати.

3. Допоміжні приміщення - спільне майно власників квартир: підвали, горища, сходові майданчики тощо. Вони не можуть виступати об'єктами права власності. Відповідно до законодавства (про яке - нижче), ці приміщення призначені для експлуатації будинку та задоволення побутових потреб мешканців. Більше того, допоміжні приміщення - спільне майно власників квартир у багатоквартирному будинку з моменту приватизації першої квартири в будинку, незалежно від того, створено ОСББ чи ні.

Звісно, ​​так було не завжди. Багато хто пам'ятає, що в Радянському Союзі комунальними були всі території та приміщення.

Що ж змінилося за період незалежності України, і звідки виникли проблеми?

Буква закону
У листопаді 1991 року Кабінет Міністрів України прийняв Постанову № 311 «Про розмежування державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю і власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною власністю)». Цією постановою уряд визначив перелік державного майна, яке відноситься до комунальної власності.  Встановивши, таким чином, порядок розподілу цього майна між адміністративно-територіальними одиницями.

У січні 1992 року Київрада ухвалила рішення № 26 «Про формування комунального майна міста та районів», яким затверджувався перелік такого майна. Аналогічні за змістом рішення по всій країні прийняли інші місцеві ради.

У 1994 пункт 9 ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» доповнили кількома словами. А саме: «...нежитлові приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських Рад народних депутатів».

Таким чином, власністю територіальних громад могли вважатися тільки ті приміщення, які ще з радянських часів використовувалися під магазини, бібліотеки, хімчистки і т. д. Все інше чіпати не можна було.

У березні 2001 року був прийнятий Закон «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», який чітко визначив підвали, сходові клітини, вестибюлі, коридори, комори, горища та інші технічні приміщення допоміжними. Тобто мешканці будинків могли бути спокійними хоча б за свої горища і підвали.

Але 27 грудня 2001 Київрада прийняла відоме рішення № 208 «Про формування комунальної власності територіальних громад районів міста Києва». Це рішення затверджувало новий, «розширений» перелік об'єктів комунальної власності громади Києва.

«У додатках до рішення № 208 з'явилися... фактично всі багатоквартирні будинки міста Києва. І це притому, що в цих будинках давно вже були приватизовані близько 75% квартир. Тобто - вони давно вже отримали статус спільної власності людей, які приватизували ці квартири, та територіальної громади - формального власника неприватизованих квартир», - порівнює додатки попередньому рішенні № 26 до рішення № 208 адвокат Тетяна Монтян.

І знову ж по всій країні інші місцеві ради «розширили» перелік комунальних об'єктів.

Згідно з цими рішеннями, місцеві влади за допомогою БТІ почали масово переводити допоміжні приміщення в приміщення нежитлового фонду, які потім здавали в оренду або продавали.

«Зацікавлена ​​сторона замовляла експертизу в БТІ, де підтверджували, що допоміжне приміщення можна використовувати як нежитлове, - конкретизує Тетяна Бойко, керівник житлово-комунальної програми Громадянська мережа ОПОРА. Після цього підвал переставав бути підвалом, і в цього приміщення міг з'явитися власник або орендар».

Хоча ніякого відношення до власності територіальних громад допоміжні приміщення не мали. Нагадаємо, згідно із законодавством, їх давно вже повинні були безкоштовно передати у спільну власність мешканців багатоквартирних будинків.

Не набагато змінило ситуацію і прийняття в березні 2004 року рішення Конституційного суду № 4-рп/2004, відповідно до якого допоміжні приміщення повинні передаватися безкоштовно у спільну власність громадян з моменту приватизації ними квартир (кімнат) в багатоквартирних будинках.

І лише зараз готується відповідний законопроект, в якому зазначається, що нежитлові приміщення - це приміщення, які були паспортизовані і зареєстровані в БТІ як самостійний об'єкт до моменту приватизації першої квартири в будинку. І хоч колишнього не повернеш, це має виключити можливість переведення допоміжних приміщень у нежитлові.

Плоди колишніх помилок
Хто і навіщо порушував закони, зараз вже, напевно, не варто розбиратися, тим більше що все і так зрозуміло. Головне питання, що з усім цим робити?

Після кількох перепродажів колишні допоміжні приміщення сьогодні у власності, по суті, ні в чому не винних підприємців. І саме до них виникають претензії у мешканців будинку, з невеликим запізненням зрозуміли, що вони самі можуть користуватися засобами, отриманими за оренду своїх горищ і підвалів. До слова, закон дозволяє ОСББ здавати будь-які приміщення в оренду.

Намагаючись повернути собі законну власність, мешканці багатоквартирних будинків масово подають позови до суду. Але, на думку експертів, повернути багато чого не вийде, тому що процедура дуже складна і розтягнута в часі, пройти її можуть лише найвідчайдушніші активісти, залучаючи дуже досвідчених юристів.

«Щоб повернути право власності власників квартир на допоміжні приміщення, ми викликаємо до суду працівника БТІ з інвентарної книгою, щоб він пред'явив документи першої інвентаризації, проведеної після прийому будинку в експлуатацію. Ці документи знімають всі питання щодо початкових функцій приміщення. Але потрібно визнати, що в судах це питання вирішується довго і складно», - зазначає Михайло Березовчук, заступник голови ВГО «Спілка власників житла України».

Питання земельні
У плані передачі прибудинкової території у користування мешканців будинку все ще складніше. В Українському законодавстві існує тільки стаття № 42 Земельного кодексу, до якої навіть немає підзаконних актів, що регулюють порядок реалізації нормативу. До того ж, п.4 ст.42 Земельного Кодексу не передбачає можливості організувати спрощений процес оформлення землевпорядної документації прибудинкової території ОСББ. Більше того, він передбачає оформлення тривалого і дорогого «проекту відведення території», а не оформлення «технічної документації встановлення меж території». Це дійсно дві великі різниці, як в грошовому еквіваленті, так і в погоджувальній і в тимчасовій. Напевно, це недоробка Міністерства.

Але, власники житла не здаються. У Києві, наприклад, уже 155 ОСББ підготували весь необхідний пакет документів для отримання землі у власність. Бажання розпоряджатися землею біля будинку не слабшає, незважаючи навіть на те, що для виготовлення всієї земельної документації доводиться викласти 50-70 тис. грн. І це характерно не тільки для Києва.

«На жаль, в Житомирі, будь-які звернення діючих ОСББ щодо прибудинкових територій впираються в необхідність замовлення проекту відводу такої території, - говорить Ігор Скоропад, голова Асоціації ОСББ «Жито-Мир». - Навіть враховуючи те, що це коштує чималих грошей, деякі ОСББ, натхнені своєю незалежністю і законними правами, зверталися до міськради з заявами на відведення своїх територій. Але відповіді управління земельних відносин міськради, з посиланнями на п.4 ст.42 Земельного Кодексу, миттєво охолоджують бажання оплатити такий проект, який в результаті не буде затверджений через відсутність проекту розділу кварталу мікрорайону міста. А такі роботи взагалі не передбачені місцевим бюджетом».

Віктор Чумак, голова ОСББ «Родинний затишок» м.Здолбунів, розповідає, що отримати у власність прибудинкову територію їм все ж вдалося, але лише протягом трьох років. «Згідно закону, ОСББ має передаватися вся технічна та проектна документація на будинок і землю. Але в кращому випадку ми отримували поверхові плани, - сказав він. - Все інше було втрачено. Тому необхідні документи доводилося відновлювати або розробляти за рахунок жителів».

Нагадаємо, що ще зовсім недавно Сергій Крушановський, перший заступник голови Головного управління житлового господарства КМДА, сказав, що території поблизу будинків, які організовані об'єднаннями співвласників багатоквартирних будинків, будуть передані у власність цих ОСББ, так само, як нежитлові приміщення на цій території. Він також заявив, що надалі оформлення документів, необхідних для закріплення права власності ОСББ на прибудинкову територію, буде значно спрощено.

І дійсно, за пропозицією уряду в першому читанні прийнято законопроект, який спрощує процедуру відведення прибудинкової території у власність ОСББ. Про це сказав Володимир Стороженко, керівник ГУ житлового господарства Києва. Але скільки часу знадобиться для появи працюючого нормативу поки незрозуміло.

Крім того, зараз вже зареєстрований законопроект № 8474, згідно якого земельна ділянка під забудовою буде автоматично включена до складу спільного майна власників квартир у багатоквартирному будинку. І на тому, як то кажуть, спасибі!

Не можна не сказати і про те, що деякі місцеві ради пропонують бажаючим ОСББ орендувати (!) територію поблизу їхнього будинку. Але, за словами експертів, це неправильний шлях. Для оренди потрібні чималі гроші і регулярне переоформлення документації. Тому навряд чи багато ОСББ погодяться на це.

Максим Файдор, спеціально для ІА «Україна Комунальна».