За умови розумного управління можна зменшити витрати на комунальні послуги

Яким буе законопроект № 8474 у другому читанні? Юлія Володимирівна Сабатюк, глава правління Асоціації об'єднань співвласників багатоквартирних будинків «Лучани» сподівається, що законопроект буде прийнятий з урахуванням інтересів мешканців багатоквартирних будинків, об'єднаних в ОСББ.

В інтерв'ю кореспонденту «Україна Комунальна» Юлія Володимирівна розповідає про перші кроки створення ОСББ, поліпшення благоустрою та практичний досвід підвищення енергоефективності багатоквартирного будинку в Луцьку.

Юліє Володимирівно, виходячи з Вашого досвіду створення ОСББ, наскільки складно об'єднати мешканців будинку? Чи розуміють самі мешканці значення такого об'єднання?
- Насамперед, хочу відзначити, що з досвіду створення ОСББ можна виділити два основних критерії об'єднання мешканців. Один з них полягає в тому, що будинок знаходиться в аварійному стані і мешканці доведені до відчаю бездіяльністю ЖЕКу.

На жаль, практика показує, що багато мешканців багатоквартирних будинків, не в повній мірі розуміють те, що саме власники житла повинні самі дбати про збереження свого майна. І це стосується не тільки своєї квартири або «ділянки» на сходовому майданчику біля вхідних дверей в квартиру, а й благоустрою місць загального користування. Погодьтеся, що квартира не висить у повітрі, а знаходиться в будинку, який має фундамент, стіни, покрівлю і так далі.
Система господарювання ЖКГ, яка була сформована ще за часів Союзу, геть «вбила», а точніше, викорінила саме поняття «власність». В той період у наших громадян не було розуміння того, що вони самі повинні піклуватися про благоустрій свого житла і нести витрати на його утримання. На жаль, і сьогодні під словом «зміст» більшість людей дуже часто розуміє тільки надані послуги з водопостачання, освітлення та газопостачання, особливо, не замислюючись, що внутрішньобудинкову мережу, яка функціонує в багатоквартирному будинку, теж треба підтримувати в працездатному режимі.

Зрозуміло, що байдужість власників квартир і не дуже активна робота ЖЕКу призводить до того, що житловий будинок починає втрачати свої експлуатаційні властивості і «впевнено рухаеться» до руйнування. Саме в цей період мешканці починають розуміти, що сподіватися на ЖЕК вже марно і починають своїми силами «реанімувати» своє житло. Безумовно, це досить складний і дорогий шлях до об'єднання.

Другий критерій базується вже на бажанні самих мешканців здешевити, одержувані комунальні послуги. При цьому створення ОСББ відбувається в житловому будинку, де власники квартир вже давно дбали про свій будинок, місцях загального користування, за власні кошти проводили ремонтні роботи, не звертаючи уваги на те, що будинок обслуговувався ЖЕКом.

Скажіть, наскільки реально, при створенні ОСББ знизити плату за надані комунальні послуги? Чи це з серії фантастики?
- Ні, це не фантастика. У Луцьку, завдяки діяльності одного з ОСББ не тільки оплачуються житлово-комунальні послуги, але й ведуться роботи з їх здешевлення.

У лютому 2010 року було зареєстровано ОСББ «Біном», створена власниками квартир багатоквартирного будинку за адресою: м. Луцьк, проспект Перемоги, 10.Будинок був зданий в експлуатацію в 1972 року. Це дев'ятиповерховий будинок, що складається з чотирьох під'їздів.

Під час складання акта прийому-передачі житлового будинку на баланс ОСББ відразу після його реєстрації було зафіксовано технічний стан цього будинку, а він був, треба визнати, не в кращому стані. Покрівля протікала, труби холодного та гарячого водопостачання перебували в аварійному стані, на стояках опалення не працювали крани, було відсутнє освітлення підвальних приміщень та сходових клітин. Фасадна плитка відпадала і несла реальну загрозу для людей, які проходили біля будинку.

І при такому технічному стані будинку, Ви ризикнули створити ОСББ?
- Ми не тільки ризикнули, ми створили. Після завершення організаційної роботи по створенню і реєстрації ОСББ та прийняття на баланс багатоквартирного будинку, почалася робота з поліпшення благоустрою та забезпечення належного утримання самого будинку.
Хочу сказати, що на момент прийому-передачі будинку, розмір тарифу на його утримання становив 1,47 грн за 1 кв. м загальної площі. Загальний розмір місячного нарахування становив приблизно 11 тис. грн.

Провівши аналіз надходження коштів за місяць, на засіданні правління ОСББ було прийнято рішення про нарахування внесків за попереднім тарифом. Обов'язкові платежі становлять 50% від усіх нарахувань. Решта коштів від надходжень було вирішено направляти на капітальний ремонт кранів на стояках холодного і гарячого водопостачання.

І люди повірили?
-Не всі й не одразу. Ще на початку своєї діяльності об'єднання уклало угоду з банківською установою на розрахунково-касове обслуговування з підключенням системи «Клієнт-банк». Це дозволило щомісячно вивішувати звіти про надходження та витрачання коштів з власного рахунку ОСББ. Така відкритість дала можливість кожному мешканцю, який не має бухгалтерської освіти, мати зрозумілу картину стану фінансів. На раді правління, було затверджено, що фінансові звіти будуть готуватися 1 раз в 3 місяці.

Крім цього був проведений аналіз оплати за опалення за період обслуговування ЖЕКом до січня 2010 року і з січня 2010 року до закінчення опалювального періоду.Повинна сказати, що різниця була - істотною. Судіть самі: у період обслуговування житлового будинку ЖЕКом не було доступу до елеваторному вузлу. Після передачі житлового будинку на баланс ОСББ радою правління був визначений представник, який відповідав за зняття показань загальнобудинкового приладу обліку тепла.

У той час погодні умови сприяли тому, що можна було вдень зменшити подачу теплоносія, а вночі знову збільшити. Це привело нас до думки про необхідність енергозбереження тепла шляхом установки автоматичного регулятора тепла. Про всі проведені роботи ми повідомляли мешканцям і люди повірили.

Хочу особливо підкреслити, що використання тепла в період з 21 лютого 2010 по 22 березня 2010 року щодня контролював і регулювалося в залежності від погодних умов. Якби подібний контроль був протягом усього опалювального сезону, ми змогли б заощадити на опаленні не менше 60 тис. грн. При цьому терморегулятор нам повинні були встановити за 48 тис. грн.

Але терморегулятора в будинку не було?
- Мешканці будинку прийняли рішення про встановлення терморегулятора з автоматичним регулюванням в залежності від погоди і для цього ввели статтю надходжень - ремонтний фонд. За погодженням загальних зборів збір коштів повинен був проходити влітку.

Однак під час збору коштів ремонтного фонду та вибору підприємств, які могли б виконати дані монтажні роботи, ОСББ були запропоновані інвестиції від енергосервісної компанії «Луцькі Комунальні Системи».
Пропозиція інвестора полягало в проведенні утеплення, встановлення приладів обліку тепла, балансувальних клапанів і пластикових вікон у під'їздах.

 Який інтерес у цьому, побачив інвестор і як він збирається повернути свої гроші?

- Був розроблений алгоритм повернення коштів. Енергосервісна компанія «Луцькі Комунальні Системи» закуповує теплоносій за показниками приладу обліку тепла в комунальному підприємстві «Луцьктепло».

Оплату власники квартир здійснюють за затвердженим тарифом міському, але менше на 7%, беручи до уваги, що це пілотний проект. Різниця між показниками лічильника і тарифом - це джерело повернення інвестицій. За підрахунками термін повернення інвестиційних ресурсів становить 10 років.

Хочу зазначити, що даний проект передбачає значну, до 50%, економії. При такому підході розрахунки показують, що з тих 330 тис. 502 грн., які ми втрачаємо назавжди, інвестор повертає собі 165 тис. 251 грн і стільки ж платить комунальному підприємству «Луцьктепло» за спожите тепло. Ми платимо інвестору по 6,29 грн. / кв.м (6,76 -7%), що за сезон становить - 8 тис. 338 кв. м * 6.29 * 6 міс = 314 676 грн.
Зекономлена сума йде на погашення коштів інвестору (2 млн 500 тис грн), тобто, 314 тис 676 - 165 тис 251 = 149 тис 425грн. У договорі, який був укладений з інвестором на 10 років, передбачається, що ми переходимо на прямі розрахунки за лічильником після того, як за рахунок цієї економії кошти повернуться інвестору. Інвестор захищений від інфляції постійним підняттям тарифу на опалення.
Якщо це відбудеться раніше, ніж через 10 років, договір переривається в день досягнення суми інвестицій, а це, нагадаю, 2 млн 105 тис. грн. Після чого все обладнання переходить в нашу власність. Якщо ж протягом 10 років борг не повертається, то договір, все рівно, втрачає силу, устаткування переходить теж у повну власність, але далі ми платимо вже по лічильнику.

Якщо я правильно зрозумів, ремонт житлового будинку виконується безкоштовно?
- Я вже говорила, що повернення інвестованих ресурсів планується тільки за рахунок енергозбереження. Однак, за тепло ми платимо за міським тарифом, зменшеним на 7%. Ніяких інших грошей ми не платимо. Таким чином, Ви маєте рацію, ремонт будинку виконується безкоштовно.

Юліє Володимирівно, що Ви хотіли б побажати тим, хто тільки планує створити ОСББ?
- При умові розумного управління багатоквартирним будинком можна зменшити витрати на комунальні послуги. Втім, для цього треба провести певні заходи щодо підвищення енергоефективності.
Наші будинки можуть бути комфортними і красивими, а на прибудинкових територіях повинні розміщуватися зручні лавки, дитячі майданчики і рости зелені насадження.Впевнена, що такий підхід до реформи ЖКГ, що дає «друге життя» нашому житловому фонду, має право на існування. Правда, цьому має сприяти і наша законодавча база.

Микола Бойко, спеціально для ІА «Україна Комунальна»