Управление жильем по-европейски

Новости по теме

13 мая 2024 г. 15:40
Замену хрущевок заложили в послевоенное восстановление  

07 мая 2024 г. 18:25
КГГА за средства городского бюджета приобрело жилье для переселенцев  

01 мая 2024 г. 14:50
Разрешение на застройку территории НАУ жилыми комплексами отменено  

«Украина Коммунальная» проанализировала отчет Европейской экономической комиссии по поводу определения понятия «жилищный кондоминиум». Итак, рассмотрим как же управляют совместной собственностью в Европе.

Одним из важных общих элементов реформы жилищного сектора в Центральной и Восточной Европе была массовая приватизация жилищного фонда. Такая передача прав собственности на жилищный фонд, бывший во владении государства, проживающим в нем квартиросъемщикам в ряде стран также сопровождалась приватизацией кооперативного жилищного фонда. В то же время государство возложило полную ответственность за состояние жилищного сектора на муниципалитеты, которые в большинстве случаев не имели ни управленческого опыта, ни финансовых ресурсов для поддержания жилищного фонда и его инфраструктуры.

В общем, приватизация проходила в форме передачи собственности на индивидуальную квартиру или ячейку вместе с долей прав и обязанностей в отношении общих элементов собственности (крыш, лестниц, технических и сервисных систем, земельного участка и т.д.). Юридическая форма собственности, широко известная под термином «кондоминиум», в течение ряда лет пользовалась значительным успехом в Западной Европе и Северной Америке. Национальные законодательства, определяющие порядок учреждения, регулирования деятельности и функционирования кондоминиумов, обычно также регулируют и вопросы собственности жилищного кондоминиума. Аналогичные законы действуют в настоящее время и в ряде стран с переходной экономикой.

В кондоминиуме части здания, содержащие квартиры, находятся во владении физического лица, семьи, фирмы или муниципалитета. Каждая из этих квартир и любая коммерческая или деловая единица в здании (магазины, офисы и т.п.) называются «ячейки». Все остальные части здания, которые не являются ячейками, называются «общей cобственностью». Общая собственность находится в совместном владении владельцев ячеек. В большинстве зданий общая собственность включает крышу, лестницы, внешние стороны стен и окон, фундамент здания, инфраструктуру, такую как трубопроводы, электрические коммуникации и т.д. Земля под зданием и вокруг него, включая любые зеленые насаждения, игровые корты и зоны отдыха, также находится в общем владении собственников ячеек.

2. Доля собственности

Таким образом, владелец каждой ячейки также владеет и долей общей собственности. Эта часть, которая является специфической для каждой ячейки, называется «долей собственности» и исчисляется следующим образом:

Доля собственности = общая площадь ячейки/сумма общих площадей всех ячеек

Обычно доля собственности выражается в процентах. Площадь общей собственности не включается в сумму общих площадей всех ячеек. Понятие «доли собственности» применяется только по отношению к общей собственности кондоминиума. Каждый собственник имеет полные и неограниченные права собственности на свою ячейку, если они не ограничиваются специальными законами или правилами. Примером того, где другие законы могут ограничить исключительные права владельца, являются: (а) изменения в характере использования ячейки, например, с коммерческой целью вместо цели проживания; (b) разделение ячейки. Доля собственности – очень важное понятие для домовладельцев и для ассоциации (объединения) домовладельцев. Оно определяет ответственность каждого домовладельца за оплату доли эксплуатационных расходов и расходов на ремонт общих частей собственности, так же как операционных расходов ассоциации (объединения) домовладельцев.

Читайте также: Жилищный фонд: разделяй и управляй!

3. Ассоциация (объединение) домовладельцев: организация и функции

Ассоциация (объединение) домовладельцев в кондоминиуме – это частная некоммерческая организация. Индивидуальные владельцы ячеек автоматически становятся членами ассоциации (объединения), когда они покупают свои ячейки. Владение ячейкой и членство в ассоциации (объединении) неразделимы. Когда владелец продает свою ячейку, он также передает свое членство в ассоциации (объединении) домовладельцев новому владельцу ячейки, который не может уклониться от такого членства.

Ассоциация (объединение) домовладельцев – в полной мере демократическая организация. Способы ее (его) функционирования могут быть обобщены следующим образом: (a) ассоциация (объединение) действует в соответствии с национальным законодательством и своими собственными правилами; (b) члены ассоциации (объединения), принимая участие в официальных собраниях, осуществляют таким образом свои высшие полномочия, и они принимают решения путем

голосования; (c) правление, избираемое членами ассоциации (объединения), ответственно за управление ассоциацией (объединением) в период между собраниями его членов;

(d) администратор (управляющий, управляющая организация), назначаемый правлением, отвечает за каждодневное функционирование ассоциации (объединения); (e) комитеты, выбранные членами ассоциации (объединения),  имеют конкретные задачи (аудиторские проверки, социальная деятельность и т.д.); (f) внешние профессиональные организации нанимаются по контракту для осуществления конкретных задач (уборка, ремонт, эксплуатация и т.д.).

В интересах всех домовладельцев – иметь эффективно функционирующую ассоциацию (объединение) домовладельцев. Как следствие приватизации квартир в странах Центральной и Восточной Европы, муниципалитеты, а в некоторых случаях и государство, продолжают по-прежнему владеть частью квартир в кондоминиумах. В этих случаях государство и муниципалитеты должны иметь такие же права и обязательства, как и любой другой собственник (домовладелец). Муниципалитеты или государство, независимо от того, сколькими ячейками они в кондоминиуме владеют, не должны, однако, доминировать в делах ассоциации (объединения) домовладельцев. Национальный правовой акт (закон) о собственности кондоминиума должен ограничить право голоса любого владельца, включая муниципалитеты/государство так, чтобы оно не превышало 30%, независимо от количества ячеек, которыми они владеют.

Такие ограничения должны применяться только в отношении прав крупных владельцев, но не в отношении их обязательств, например, обязанности платить за ремонт и эксплуатацию, а покрывать операционные расходы ассоциации (объединения) домовладельцев. Так, если какой-либо собственник владеет ячейками, представляющими долю собственности в кондоминиуме в размере 60%, то он будет обязан покрывать 60% расходов на ремонт и эксплуатацию общей собственности, а также операционных расходов ассоциации (объединения). Однако, на общих собраниях членов кондоминиума его доля при голосовании не должна превышать 30% голосов.

Готовность домовладельцев принять на себя обязанность оплачивать более высокую цену за свое жилье является критическим элементом в обеспечении надежности (безопасности) и усилении преимуществ кондоминиума как формы собственности. Каждый собственник любой ячейки кондоминиума имеет четко очерченные обязательства в части покрытия сопутствующих расходов. Важно, чтобы эти обязательства понимались однозначно. Любой домовладелец обязан сам покрывать все расходы, связанные с эксплуатацией, ремонтными работами и благоустройством своей ячейки. Кроме того, домовладелец ответственен за покрытие в определенной доле всех расходов, относящихся к общей площади кондоминиума. Эта доля определяется и ограничивается долей собственности, которую представляет(ют) находящаяся(иеся) во владении ячейка(и). Все владельцы квартир, коммерческих ячеек и ячеек другого типа связаны общей обязанностью – участвовать в оплате таких расходов. С ячейками, находящимися во владении муниципалитета или государства, поступают точно таким же образом, как и с ячейками, находящими в частном владении.

Читайте также: Управленческие решения жилищных проблем

Кондоминиумы, имеющие ассоциации (объединения) домовладельцев, которые управляются профессионально и эффективно, будут нести расходы, которые для каждого индивидуального домовладельца окажутся выше, а иногда – значительно выше по сравнению с арендной платой, которую они платили до приватизации, т.к.:

(a) необходимы существенные инвестиции на регулярной основе для ремонта и эксплуатации с целью поддержания собственности в надлежащем состоянии и сохранения ее рыночной стоимости. Планирование и использование таких инвестиций зависит от того, насколько эффективным и профессиональным будет управление ассоциацией (объединением) домовладельцев;

(b) ожидается, что уровень арендной платы резко возрастет в ближайшие годы. Возможное уменьшение прямых и косвенных государственных субсидий, растущая стоимость коммунальных услуг и необходимость инвестиций со стороны арендодателей в ремонт и эксплуатацию жилищного фонда заставят поднять арендную плату.

4. Преимущества кондоминиумов как формы собственности

В условиях нормально функционирующего рынка жилья собственники ячеек в эффективно управляемом кондоминиуме имеют ряд преимуществ.

Надежность формы собственности

До приватизации квартиросъемщикам в многоквартирных зданиях была обеспечена надежная (безопасная) форма собственности. Однако, на частном рынке жилья надежность (безопасность) формы собственности ограничена средствами защиты, предоставляемыми по закону и договорами аренды. В таких рыночных условиях владельцы жилья имеют право повысить арендную плату и в определенных случаях – расторгнуть договор аренды. Владельцы ячеек в кондоминиуме действительно имеют надежную форму собственности: если они соблюдают правила кондоминиума, никто не может отторгнуть у них их жилище.

Права на жилище – ценные инвестиции

Владельцы ячеек имеют исключительные права использовать, сдавать в аренду или продавать свою собственность. Они свободно и полностью распоряжаются всеми доходами, извлекаемыми из этого. Поскольку рынок жилья развивается, экономическая стоимость жилищной недвижимости будет возрастать. Как на всех рынках собственности, местоположение, тип и качество жилища будут определять их стоимость. Ячейки в кондоминиумах, где домовладельцы сами и ассоциация (объединение) домовладельцев уделяют большое внимание поддержанию и благоустройству квартир и общей собственности, будет и далее возрастать в цене по сравнению с жилищным фондом в тех кондоминиумах, где этого не происходит.

Если владелец ячейки желает переехать в другое жилье, он может сдать квартиру в аренду или продать ее. Для собственности, поддерживаемой в хорошем состоянии, прибыль от аренды или продажи может быть обращена на приобретение большего по площади, более привлекательного дома или дома с лучшим местоположением.

Владельцы ячеек кондоминиума не платят аренды; они делают инвестиции в свою собственность

Квартиросъемщики оказывают ограниченное влияние на рост арендной платы. Они также не вправе решать, какая часть арендной платы реинвестируется в их дома, а какую часть арендодатель может положить в карман в качестве прибыли. Домовладельцы в кондоминиуме делают инвестиции непосредственно в свою собственность. Они также участвуют в принятии решений на демократичной основе в отношении того, какой уровень платежей приемлем, и на какие цели будут направлены аккумулированные поступления. Наконец, они имеют полное представление о том, как фактически деньги были использованы.

Дом – это не только стены и крыша. Внутри здания могут быть различные сооружения и конструкции, которые дополняют и придают оригинальности будущему интерьеру. Например, Вашему вниманию представлены фото бетонных лестниц, которые помогут преобразовать любые помещения. Более детально ознакомиться с информацией можно на сайте http://spsbud.kiev.ua.