Управління житлом по-європейски

Новини по темі

01 Травня 2024 p. 14:50
Дозвіл на забудову території НАУ житловими комплексами скасовано  

26 Квітня 2024 p. 18:45
На Київщині відновили більше як половина житлових об’єктів  

26 Квітня 2024 p. 12:30
Більш ніж 65 тисячам українців погоджено виплати за програмою єВідновлення  

«Україна Комунальна» проаналізувала звіт Європейської економічної комісії з приводу визначення поняття «житловий кондомініум». Отже, розглянемо як же керують сумісною власністю в Європі.

Одним з важливих загальних елементів реформи житлового сектору в Центральній та Східній Європі була масова приватизація житлового фонду. Така передача прав власності на житловий фонд, що був у володінні держави, які проживають у ньому квартиронаймачам у ряді країн також супроводжувалася приватизацією кооперативного житлового фонду. У той же час держава поклала повну відповідальність за стан житлового сектору на муніципалітети, які в більшості випадків не мали ні управлінського досвіду, ні фінансових ресурсів для підтримки житлового фонду та його інфраструктури. 

Загалом, приватизація проходила у формі передачі власності на індивідуальну квартиру чи комірки разом з часткою прав і обов'язків щодо загальних елементів власності (дахів, сходів, технічних і сервісних систем, земельної ділянки тощо). Юридична форма власності, широко відома під терміном «кондомініум», протягом ряду років користувалася значним успіхом у Західній Європі та Північній Америці. Національні законодавства, що визначають порядок установи, регулювання діяльності та функціонування кондомініумів, зазвичай також регулюють і питання власності житлового будинку. Аналогічні закони діють в даний час і в ряді країн з перехідною економікою.

В кондомініумі частини будівлі, містять квартири, знаходяться у володінні фізичної особи, сім'ї, фірми або муніципалітету. Кожна з цих квартир і будь-яка комерційна або ділова одиниця в будівлі (магазини, офіси тощо) називаються «комірками». Всі інші частини будівлі, які не є комірками, називаються «спільною власністю». Загальна власність знаходиться у спільному володінні власників осередків. У більшості будівель спільна власність включає дах, сходи, зовнішні сторони стін і вікон, фундамент будівлі, інфраструктуру, таку як трубопроводи, електричні комунікації і т.д. Земля під будинком та навколо нього, включаючи будь-які зелені насадження, ігрові корти і зони відпочинку, також знаходиться в спільному володінні власників комірок.

2. Частка власності

Таким чином, власник кожної комірки також володіє часткою спільної власності. Ця частина, яка є специфічною для кожної комірки, називається «часткою власності» і обчислюється наступним чином:

Частка власності = загальна площа осередку/сума загальних площ всіх комірок

Зазвичай частка власності виражається у відсотках. Площа спільної власності не включається в суму загальних площ всіх комірок. Поняття «частки власності» застосовується тільки по відношенню до загальної власності кондомініуму. Кожен власник має повні і необмежені права власності на свою комірку, якщо вони не обмежуються спеціальними законами або правилами. Прикладом того, де інші закони можуть обмежити виключні права власника, є: (а) зміни в характері використання комірки, наприклад, з комерційною метою замість мети проживання; (b) поділ комірки. Частка власності - дуже важливе поняття для домовласників і для асоціації (об'єднання) домовласників. Воно визначає відповідальність кожного домовласника за оплату частки експлуатаційних витрат та витрат на ремонт загальних частин власності, так само як операційних витрат асоціації (об'єднання) домовласників.

Читайте також: Житловий фонд: розділяй та керуй!

3. Асоціація (об'єднання) домовласників: організація та функції

Асоціація (об'єднання) домовласників в кондомініумі - це приватна некомерційна організація. Індивідуальні власники осередків автоматично стають членами асоціації (об'єднання), коли вони купують свої осередки. Володіння осередком і членство в асоціації (об'єднання) нероздільні. Коли власник продає свою комірку, він також передає своє членство в асоціації (об'єднання) домовласників новому власнику осередку, який не може ухилитися від такого членства. 

Асоціація (об'єднання) домовласників - повною мірою демократична організація. Способи її (його) функціонування можуть бути узагальнені наступним чином: (a) асоціація (об'єднання) діє у відповідності з національним законодавством і своїми власними правилами; (b) члени асоціації (об'єднання), беручи участь в офіційних зборах, здійснюється таким чином свої вищі повноваження, і вони приймають рішення шляхом голосування; (c) правління, що обирається членами асоціації (об'єднання), відповідальна за управління асоціацією (об'єднанням) у період між зборами його членів; (d) адміністратор (керівник, керуюча організація), який призначається правлінням, відповідає за щоденне функціонування асоціації (об'єднання); (e) комітети, обрані членами асоціації (об'єднання), мають конкретні завдання (аудиторські перевірки, соціальна діяльність тощо); (f) зовнішні професійні організації наймаються за контрактом для здійснення конкретних завдань (прибирання, ремонт, експлуатація тощо).

В інтересах всіх домовласників - мати ефективно функціонуючу асоціацію (об'єднання) домовласників. Як наслідок приватизації квартир в країнах Центральної та Східної Європи, муніципалітети, а в деяких випадках і держава, продовжують як і раніше володіти частиною квартир у кондомініумах. У цих випадках держава та муніципалітети повинні мати такі ж права і зобов'язання, як і будь-який інший власник (орендодавець). Муніципалітети або держава, незалежно від того, скількома осередками вони в кондомініумі володіють, не повинні, однак, домінувати у справах асоціації (об'єднання) домовласників. Національний правовий акт (закон) про власність кондомініуму повинен обмежити право голосу будь-якого власника, включаючи муніципалітети/держава так, щоб воно не перевищувало 30%, незалежно від кількості осередків, якими вони володіють.

Такі обмеження повинні застосовуватися тільки у відношенні прав великих власників, але не щодо їх зобов'язань, наприклад, обов'язку платити за ремонт і експлуатацію, а покривати операційні витрати асоціації (об'єднання) домовласників. Так, якщо будь-який власник володіє осередками, що становлять частку власності в кондомініумі в розмірі 60%, то він буде зобов'язаний покривати 60% витрат на ремонт і експлуатацію загальної власності, а також операційних витрат асоціації (об'єднання). Однак, на загальних зборах членів кондомініуму його частка при голосуванні не повинна перевищувати 30% голосів.

Готовність домовласників прийняти на себе обов'язок оплачувати більш високу ціну за своє житло є критичним елементом в забезпеченні надійності (безпеки) і посилення переваг кондомініуму як форми власності. Кожен власник будь-якої комірки кондомініуму має чітко окреслені зобов'язання в частині покриття супутніх витрат. Важливо, щоб ці зобов'язання розумілися однозначно. Будь-який домовласник зобов'язаний сам покривати всі витрати, пов'язані з експлуатацією, ремонтними роботами та благоустроєм своєї комірки. Крім того, домовласник відповідальний за покриття в певній частці всіх витрат, що відносяться до загальної площі будинку. Ця частка визначається і обмежується часткою власності, яку подає(ють) знаходитьсяу володінні комірок(и). Всі власники квартир, комерційних осередків і осередків іншого типу пов'язані спільним обов'язком - взяти участь в оплату таких витрат. З осередками, які перебувають у володінні муніципалітету або держави, надходять точно таким же чином, як і з осередками, находящими в приватному володінні. 

Читайте також: Управлінські рішення житлових проблем

Кондомініуми, які мають асоціації (об'єднання) домовласників, які управляються професійно і ефективно, будуть нести витрати, які для кожного індивідуального домовласника виявляться вищими, а іноді - значно вище порівняно з орендною платою, яку вони платили до приватизації, оскільки:

(a) необхідні суттєві інвестиції на регулярній основі для ремонту і експлуатації з метою підтримання власності в належному стані та збереження її ринкової вартості. Планування і використання таких інвестицій залежить від того, наскільки ефективним і професійним управління асоціацією (об'єднанням) домовласників;

(b) очікується, що рівень орендної плати різко зросте в найближчі роки. Можливе зменшення прямих і непрямих державних субсидій, зростаюча вартість комунальних послуг і необхідність інвестицій з боку орендодавців на ремонт та експлуатацію житлового фонду змусять підняти орендну плату.

Переваги кондомініумів як форми власності

В умовах нормально функціонуючого ринку житла власники клітинок ефективно керованому кондомініумі мають ряд переваг.

Надійність форми власності

До приватизації квартиронаймачам у багатоквартирних будинках була забезпечена надійна (безпечна) форма власності. Однак, на приватному ринку житла надійність (безпека) форми власності обмежена засобами захисту, передбаченими законом та договорами оренди. В таких ринкових умовах власники житла мають право підвищити орендну плату і в певних випадках - розірвати договір оренди. Власники осередків в кондомініумі дійсно мають надійну форму власності: якщо вони дотримуються правила кондомініуму, ніхто не може відторгнути у них їх житло.

Права на житло - цінні інвестиції

Власники осередків мають виключні права використовувати, здавати в оренду або продавати свою власність. Вони вільно і повністю розпоряджаються всіма доходами, які видобуваються з цього. Оскільки ринок житла розвивається, економічна вартість житлової нерухомості буде зростати. Як на всіх ринках власності, місце розташування, тип і якість житла будуть визначати їх вартість. Комірки в кондомініумах, де самі домовласники і асоціація (об'єднання) домовласників приділяють велику увагу підтримці та благоустрою квартир та загальної власності, буде і далі зростати в ціні порівняно з житловим фондом в тих кондомініумах, де цього не відбувається.

Якщо власник комірки бажає переїхати в інше житло, він може здати квартиру в оренду або продати її. Для власності, підтримуваної в хорошому стані, прибуток від оренди або продажу може бути звернена на придбання більшої по площі, більш привабливого будинку або будинку з найкращим місцем розташування.

Власники осередків кондомініуму не платять оренди; вони роблять інвестиції у свою власність

Квартиронаймачі мають обмежений вплив на зростання орендної плати. Вони також не вправі вирішувати, яка частина орендної плати реінвестується в їх будинку, а яку частину орендодавець може покласти в кишеню в якості прибутку. Домовласники в кондомініумі роблять інвестиції безпосередньо у свою власність. Вони також беруть участь у прийнятті рішень на демократичній основі щодо того, який рівень платежів прийнятний, і на які цілі будуть спрямовані акумульовані надходження. Нарешті, вони мають повне уявлення про те, як фактично гроші були використані.