Точнее сказать, что жильцы, зачастую, считают собственностью лишь свою квартиру, а не весь дом. Но, если создание жилищных кондоминиумов, или, как в Украине принято говорить объединений совладельцев многоквартирных домов, еще и вызывает у населения сомнения, то процесс привлечения профессиональных управляющих для обслуживания жилого фонда – украинцам пока неведом.
Вместе с тем, объем потенциального рынка управляющих компаний в Украине достаточно велик. В частности, жилищный фонд составляет более 10 млн домов общей площадью более 1,2 млн кв. м, в том числе, жилищного фонда коммунальной собственности - 250 тыс. многоквартирных домов (114 млн кв). Из них немногим более 15 тыс. домов – переданы на баланс жильцам, то есть ОСМД. Компаний, предоставляющих услуги по управлению жилфондом в Украине не более 500. Для сравнения, приведем в пример ближайших соседей: в Польше работают около 100 тыс. профессиональных фирм, занимающихся жилищным менеджментом, в России и того больше – порядка 150 тыс. компаний.
Аварийное жилищное положение
Однако состояние жилфонда Украины весьма плачевное. За последние годы, вследствие недостаточного финансирования капитального ремонта жилфода - не более 15% от потребности, - ухудшилось техническое состояние жилья: каждый третий дом нуждается в капитальном или текущем ремонте. К категории ветхих и аварийных домов отнесено почти 54 тыс. домов, где проживают более 190 тыс. жителей. Всего ветхого и аварийного жилья в Днепропетровской, Донецкой, Житомирской, Харьковской, Одесской, Черновицкой областях. Рассчитывать на государственную помощь в следующем году в проведении капитальных ремонтов украинцам не стоит. В минувший четверг, 6 декабря, парламент VI созыва принял в целом проект закона «О государственном бюджете Украины на 2013 год», в котором не предусмотрено финансирование на реконструкцию жилфонда или на кредитования ОСМД.
Жилищный менеджмент
В мировой практике, в отличии от Украины, управление жилфондом, как и всю отрасль ЖКХ принято рассматривать как инвестиционно привлекательную сферу. Например, во Франции, Нидерландах, Дании, Швеции, Финляндии, Германии, США, Канаде, Польше, Словакии, Чехии, Мексике, Сингапуре управление в сфере ЖКХ рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организация получает вознаграждение от собственников помещений. Ответственность перед жильцами за содержание здания несет объединение (ассоциация, товарищество) собственников жилья. Подчеркнем, что все основные управленческие решения (прежде всего, по распоряжению финансами и заключению договоров на закупку товаров и услуг) принимаются руководящими органами товарищества (ассоциациями) собственников жилья, в то время как управляющий готовит и обосновывает рекомендации для правления товарищества или объединения жильцов.
Европейские практики
Примечательно, что в ряде европейских стран бизнесом становится не только сфера управление жильем, но и сами владельцы квартир могут воспользоваться своим правом собственности, как ценными бумагами. Например, в Финляндии, объединение совладельцев квартир регистрируется как юридическое лицо. При этом право собственности на квартиру – аналогично акциям, формирующим уставной капитал предприятия. Чем больше у совладельца в собственности квадратных метров жилья – тем больше у него акций. Соответственно, тем больше у него материальных обязательств по содержанию дома. При этом, финны могут инвестировать в эти ценные бумаги и привлекать на них капитал, используя инструменты фондового рынка.
«На рынке управления недвижимостью в нашей стране работает немного компаний, предоставляющих услуги профессионального менеджмента: их всего 700 фирм. На одну компания управляет не более 5 тысячами квадратных метров, то есть, каждый менеджер обслуживает не более 3-5 многоквартирных жилых домов», - рассказала представитель одной из финских управляющих компаний Марина Фурунхельм в ходе круглого стола, который состоялся 5 декабря в рамках проекта Международной финансовой корпорации (IFC, входит в группу Всемирного банка) «Энергоэффективность в жилищном фонде Украины».
Читайте также: Энергоэффективные инвестиции в ЖКХ
По ее словам, задачей управляющих компаний является предоставить держателям жилищных акций (то есть, владельцам квартир) детальный план работ по улучшению инфраструктуры здания, проведению плановых и капитальных ремонтов, вести бухгалтерию и осуществлять от имени правления дома сбор средств и оплату за жилищно-коммунальные услуги. Менеджеры по управлению недвижимостью, обычно, нанимают подрядчиков для проведения ремонтных и строительных работ, рекомендуют держателям акций оптимальные решения по модернизации их жилого дома.
Не стоит забывать, что Финляндия имеет один из самых высоких уровней жизни в Европе, и является одной из самых дорогих стран в Евросоюзе. Это объясняется и тем, что страна северная –питание здесь стоит дороже, чем, например, в жаркой Испании, не говоря уже про необходимость отопления. Но, на проживание здесь все равно почти в два раза менше, чем в российских и украинских мегаполисах. Прожиточный минимум в стране составляет 500 евро. Из этой суммы на оплату коммунальных услуг, обслуживания жилого фонда и оплату услуг управляющих уходит примерно – 200-250 евро. «За счет того, что управление недвижимостью является свободным рынком, а не зарегулированной государством отраслью, конкуренция сдерживает цены на обслуживание и содержание домов. Если компания предлагает жильцам уплатить, например, за вывоз мусора или уборку территории, или ремонт по ценам, превышающим рыночные, жильцы всегда могут заключить договор с другой компанией», - отмечает Марина Фурунхельм.
Управление по-польски
Но, если до развитому рынку управления недвижимости, Украине еще далеко, то можно смело сказать, что сейчас наша страна следует по польскому пути развития. В Польше приватизация многоквартирного жилфонда началась в 1995 году. На сегодня, в большинстве городов услуги муниципальных ЖЭКов предоставляют частные управляющие компании. При этом жилые дома находятся в собственности совладельцев – так называемых жилищных товариществ, более известных в Польше под названием «спильноты мешканьови». Кроме того, каждый дом формирует отдельный фонд, в который жильцы направляют средства, в последующем расходующиеся на ремонт здания, оплату услуг управленцев и другие нужды жилищного товарищества. «На рынке жилья в Польше преобладают три профессии: оценщики жилья, риэлторы и управляющие жилой недвижимостью», - рассказывает представитель польской управляющей компанией Ярослав Зилинский. – «Когда в 2000 годах управление жилищным фондом было передано частным компаниям обслуживание квадратного метра жилья в среднем стоило 1 грн. Спустя 12 лет работы на конкурентном свободном рынке – эта цена не изменилась».
Читайте также: ОСМД в Польше имеет власть над каждым собственником квартиры, который не желает выполнять его решений
Рынок жилищно-коммунальных услуг формирует требования к управляющим компаниям, невыполнение которых делает их неконкурентоспособными. Прежде всего, это относится к страхованию управляющей компанией (управляющим) своей гражданской и материальной ответственности на случай нанесения ущерба собственникам жилья в результате неправильных действий управляющего.
Опыт Польши любопытен для Украины еще и потому, что эта страна в числе первых из государств бывшего социалистического лагеря перешла на управление в сфере управления ЖКХ, создав акционерное общество со 100-процентным государственным или городским капиталом. Были объединены все виды коммунальных услуг в единую компанию. Все экономические, технологические процессы осуществляется холдингом. Основной курс, который взят поляками, – оказание качественной услуги и обеспечение надежности функционирования всех объектов.
Какой радиатор поставить в доме для обогрева? Самым лучшим решением послужит – установить биметаллические радиаторы. Более детально ознакомиться с разнообразием продукции можно на сайте arma-lux.com.ua. Заходите и делайте свой выбор.
.jpg)
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
