ГоловнаПублікаціїЖитлоУправління житлом: сплатимо за компанію

Управління житлом: сплатимо за компанію

Управління житловою нерухомістю - бізнес, у якого в Україні великі перспективи. На відміну від розвинених європейських країн, українці поки повною мірою не усвідомлюють усю відповідальність за користування та володіння багатоквартирними будинками.

Точніше, мешканці, найчастіше, вважають власністю лише свою квартиру, а не весь будинок. Але, якщо створення житлових кондомініумів, або, як в Україні прийнято говорити, об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, ще викликає у населення сумніви, то процес залучення професійних керуючих для обслуговування житлового фонду - українцям поки невідомий.

Разом з тим, обсяг потенційного ринку управляючих компаній в Україні досить великий. Зокрема, житловий фонд складає більше 10 млн будинків загальною площею більше 1,2 млн кв. м, в тому числі, житлового фонду комунальної власності - 250 тис. багатоквартирних будинків (114 млн кв.м). З них трохи більше 15 тис. будинків - передані на баланс мешканцям, тобто ОСББ. Компаній, які надають послуги з управління житлофондом в Україні не більше 500. Для порівняння, наведемо в приклад найближчих сусідів: у Польщі працюють близько 100 тис. професійних фірм, що займаються житловим менеджментом, в Росії і того більше - близько 150 тис. компаній.

Аварійне житлове становище

Однак стан житлофонду України бажає кращого. За останні роки, внаслідок недостатнього фінансування капітального ремонту - не більше 15% від потреби, - погіршився технічний стан житла: кожен третій будинок потребує капітального або поточного ремонту. Хитких та аварійних будинків налічується майже 54 тис. будинків, де проживає більше 190 тис. жителів. Найбільше хитково та аварійного житла в Дніпропетровській, Донецькій, Житомирській, Харківській, Одеській, Чернівецькій областях. Розраховувати на державну допомогу в наступному році у проведенні капітальних ремонтів українцям не варто. У минулий четвер, 6 грудня, парламент VI скликання прийняв в цілому проект закону «Про державний бюджет України на 2013 рік», в якому не передбачено фінансування на реконструкцію житлофонду чи на кредитування ОСББ.

Житловий менеджмент

У світовій практиці, на відміну від України, управління житлофондом, як і всю галузь ЖКГ прийнято розглядати як інвестиційно привабливу сферу. Наприклад, у Франції, Нідерландах, Данії, Швеції, Фінляндії, Німеччини, США, Канаді, Польщі, Словаччини, Чехії, Мексиці, Сінгапурі управління у сфері ЖКГ розглядається як окремий вид підприємницької діяльності, за яку керуюча організація отримує винагороду від власників приміщень. Відповідальність перед мешканцями за утримання будівлі несе об'єднання (асоціація, товариство) власників житла. Підкреслимо, що всі основні управлінські рішення (насамперед, за розпорядженням фінансами і укладенню договорів на закупівлю товарів і послуг) приймаються керівними органами товариства (асоціаціями) власників житла, в той час як керуючий готує та обгрунтовує рекомендації для правління товариства або об'єднання мешканців.

Європейскі практики

Примітно, що в ряді європейських країн бізнесом стає не тільки сфера управління житлом, але й самі власники квартир можуть скористатися своїм правом власності, як цінними паперами. Наприклад, у Фінляндії, об'єднання співвласників квартир реєструється як юридична особа. При цьому право власності на квартиру - аналогічно акціям, що формує статутний капітал підприємства. Чим більше у співвласника у власності квадратних метрів житла - тим більше у нього акцій. Відповідно, тим більше у нього матеріальних зобов'язань по утриманню будинку. При цьому, фіни можуть інвестувати в ці цінні папери і залучати на них капітал, використовуючи інструменти фондового ринку.

«На ринку управління нерухомістю в нашій країні працює небагато компаній, що надають послуги професійного менеджменту: їх всього 700 фірм. На одну компанія управляє не більше 5 тисячами квадратних метрів, тобто, кожен менеджер обслуговує не більше 3-5 багатоквартирних житлових будинків», - розповіла представник однієї з фінських компаній, що управляють Марина Фурунхельм в ході круглого столу, який відбувся 5 грудня в рамках проекту Міжнародної фінансової корпорації (IFC, входить до групи Світового банку) «Енергоефективність у житловому фонді України».

Читайте також: Енергоефективні інвестиції в ЖКГ

За її словами, завданням керуючих компаній є надати власникам житлових акцій (тобто, власникам квартир) детальний план робіт з поліпшення інфраструктури будівлі, проведенню планових та капітальних ремонтів, вести бухгалтерію та здійснювати від імені правління будинку збір коштів і оплату за житлово-комунальні послуги . Менеджери з управління нерухомістю, зазвичай, наймають підрядників для проведення ремонтних та будівельних робіт, рекомендують власникам акцій оптимальні рішення по модернізації їх житлового будинку.

Не варто забувати, що Фінляндія має один з найвищих рівнів життя у Європі, і є однією з найдорожчих країн в Євросоюзі. Це пояснюється і тим, що країна північна-харчування тут коштує дорожче, ніж, наприклад, в жаркій Іспанії, не кажучи вже про необхідність опалення. Але, на проживання тут все одно майже в два рази менше, ніж у російських та українських мегаполісах. Прожитковий мінімум в країні становить 500 євро. З цієї суми на оплату комунальних послуг, обслуговування житлового фонду та оплату послуг керуючих йде приблизно - 200-250 євро. «За рахунок того, що управління нерухомістю є вільним ринком, а не зарегульованою державою галуззю, конкуренція стримує ціни на обслуговування та утримання будинків. Якщо компанія пропонує мешканцям сплатити, наприклад, за вивіз сміття або прибирання території, або ремонт по цінами, що перевищують ринкові, мешканці завжди можуть укласти договір з іншою компанією», - зазначає Марина Фурунхельм.

Управління по-польски

Але, якщо до розвиненому ринку управління нерухомості, Україні ще далеко, то можна сміливо сказати, що зараз наша країна слід за польським шляху розвитку. У Польщі приватизація багатоквартирного житлового фонду почалася в 1995 році. На сьогодні, в більшості міст послуги муніципальних ЖЕКів надають приватні управляючі компанії. При цьому житлові будинки перебувають у власності співвласників - так званих житлових товариств, більш відомих у Польщі під назвою «спільноти мешканьові». Крім того, кожен будинок формує окремий фонд, в який мешканці спрямовують кошти, в подальшому витрачаються на ремонт будівлі, оплату послуг управлінців та інші потреби житлового товариства. «На ринку житла в Польщі переважають три професії: оцінювачі житла, ріелтори і керуючі житловою нерухомістю», - розповідає представник польської керуючою компанією Ярослав Зілинський. - «Коли в 2000 роках управління житловим фондом було передано приватним компаніям обслуговування квадратного метра житла в середньому коштувало 1 грн. Через 12 років роботи на конкурентному вільному ринку - ця ціна не змінилася».

Читайте також: ОСББ в Польщі має владу над кожним власником квартири, який не хоче виконувати спільні рішення

Ринок житлово-комунальних послуг формує вимоги до управляючих компаній, невиконання яких робить їх неконкурентоспроможними. Перш за все, це відноситься до страхування керуючою компанією (керуючим) своєї громадянської і матеріальної відповідальності на випадок завдання збитку власникам житла в результаті неправильних дій керуючого.

Досвід Польщі цікавий для України ще й тому, що ця країна в числі перших з держав колишнього соціалістичного табору перейшла на управління в сфері управління ЖКГ, створивши акціонерне товариство зі 100-відсотковим державним або міським капіталом. Були об'єднані всі види комунальних послуг в єдину компанію. Всі економічні, технологічні процеси здійснюється холдингом. Основний курс, який взятий поляками, - надання якісної послуги і забезпечення надійності функціонування всіх об'єктів.

 
Коментарі (0)