ГлавнаяПубликацииЗарубежный опытЗаграница ипотеке не поможет

Заграница ипотеке не поможет

В настоящее время в мировой практике сложилось несколько классических моделей ипотечного кредитования. Но все они или не применимы в Украине, или применимы с массой оговорок

В Англии, Дании и Испании чаще всего встречается усеченно-открытая модель; в Германии практикуется сбалансированно-автономная, а в США – расширенно-открытая модели ипотеки.

Наиболее простой системой ипотечного кредитования следует считать усеченно-открытую модель.  Предоставляя долгосрочные кредиты населению,  банк в данной модели привлекает ресурсы из различных источников, включая межбанковские кредиты, целевые кредитные линии, счета и депозиты клиентов, долговые ценные бумаги, а также средства от продажи закладных листов. Для этой модели характерно соединение функций эмитента, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице (ипотечном банке). Закладные листы в отличие от обыкновенных облигаций имеют специальное обеспечение и занесенное в специальный регистр имущество – ипотечные кредиты. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе усеченно-открытой модели обусловила ее широкое распространение как в странах с недостаточно развитым рынком ценных бумаг, так и в странах с развитой рыночной экономикой.

Усеченно-открытая модель представляет собой весьма совершенную систему ипотеки, но не является приемлемой для внедрения в Украине, поскольку имеет один существенный недостаток. Характерная особенность данной модели –  прямая зависимость процентных ставок по ипотечным кредитам от общего состояния и стабильности развития экономики страны, которая оказывает значительное влияние на масштаб и активность банков в сфере ипотечного кредитования в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

В процессе применении этой модели на практике финансовые учреждения редко ориентируются на какие-либо стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов (продолжительность и стоимость). Они устанавливаются каждым ипотечным банком в отдельности в зависимости от конкретных обстоятельств.  Причем при ограниченном объеме ипотечных услуг, типичным является монопольное завышение ставок по кредитам при относительно непродолжительных сроках ссуд. Таким образом,  к недостаткам этой модели следует отнести зависимость модели от рыночного уровня ставки процента, отсутствие жестких стандартов ипотечного жилищного кредитования, а также ограниченное количество привлекаемых кредитных ресурсов.

Сбалансированно-автономная или ссудо-сберегательная модель  ипотечного кредитования – это модель ипотеки, базирующаяся на ссудо-сберегательном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» – Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement и американских Savings&Loans.

Читайте также: Недоверие мешает ипотеке

Строительная сберегательная касса,  будучи замкнутой финансовой структурой,  начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе собственный источник средств для выдачи кредитов. Все средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для ведения уставной деятельности, т.е. идут на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов.

Наиболее часто и успешно данная модель используется в Германии. В течение 2-10 лет до момента приобретения квартиры или дома кредитор должен начать делать целевые накопления в специализированных банках или сберкассах. Когда накопится приблизительно 45%  от стоимости жилья, покупатель недвижимости получает государственную дотацию в размере 10% от его стоимости, а также льготный кредит на 10-15 лет для оставшейся части выплат. На выдачу этого кредита банк берет средства из предыдущих целевых сбережений своих клиентов. Сегодня в Германии строительство каждой второй из трех единиц жилья финансируется с участием сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования.

Преимущество ссудо-сберегательной модели ипотечного жилищного кредитования состоит в том, что будучи закрытой, она не подвержена влиянию изменений на финансово-кредитном рынке. Кроме того, заемщику нет необходимости подтверждать свои доходы, т.к. его платежеспособность проверяется кредитным учреждением на накопительном этапе взаимоотношений. Помимо этого, процентная ставка по ипотечному кредиту значительно ниже среднерыночной, а доступность кредитов для заемщиков с разными уровнями дохода обеспечивает высокую эффективность строительства/приобретения жилья при низких затратах средств.

А вот к недостаткам ссудо-сберегательной модели можно отнести то, что заемщик получает право на приобретение жилья только после завершения накопительного периода. Также эта форма ипотечного кредитования  из-за сокращения доступа на ипотечный рынок средств инвесторов способствует ограничению объема поступления финансовых средств в жилищный сектор. Плюс ко всему при использовании упомянутой модели имеет место эффект финансовой «пирамиды», однако подобная проблема может решиться благодаря законодательному регулированию деятельности стройсберкасс.

В Украине реализация сбалансированно-автономной модели на сегодняшний день нецелесообразна. Такая система ограничивает размер привлекаемых средств только объемами сбережений вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов,  и не охватывает сбережения и свободные финансовые ресурсы физических и юридических лиц. Кроме того, основными проблемами реализации системы контрактных сбережений в Украине является высокий уровень инфляции и отсутствие законодательной базы, регламентирующей механизм создания и работы стройсберкасс.

Читайте также: Президент ставит на доступное жилье

В случае повышения темпов инфляции и процентных ставок по конкурирующим программам сбережений единственным способом сохранения привлекательности контрактных сбережений будет увеличение объемов правительственных субсидий. В основе успеха немецкой системы лежит надежность и стабильность экономики Германии. В условиях отсутствия такой стабильности в Украине необходимые объемы субсидирования могут резко возрасти и достичь неприемлемого уровня либо реальные платежи по процентам окажутся настолько низкими, что у вкладчиков не будет стимула для выполнения контрактных обязательств.

Расширенно-открытая модель ипотечного кредитования, которую еще часто называют американской, достаточно удачно используется на рынке жилья, облегчая лицам с относительно невысоким доходом приобретать дома и квартиры в собственность. Покупатели жилья платят наличными лишь небольшую сумму, а львиная доля стоимости покупки дается в кредит банком под залог либо приобретаемой, либо уже имеющейся недвижимости. Кредит выдается под низкий процент на период от 15 до 30 лет в зависимости от дохода заемщика. Банк обладает такой возможностью, поскольку он расширяет свои финансовые ресурсы за счет вторичного рынка закладных, что отражено в названии модели.

Стоит отметить, что данная модель является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения. Однако такая стабильность имеет свои пределы. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых инвесторов, данная модель также подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка.

Основным недостатком расширенно-открытой модели, так же как и традиционной, можно считать зависимость от рыночного уровня ставки процента, а следовательно, и возможность эффективного функционирования ее только в странах со стабильно развивающейся экономикой. Реализация данной модели в Украине наиболее реальна, но она возможна лишь при условии создания разветвленной инфраструктуры ипотечного рынка, которая нуждается в активном содействии государства.

Решили поехать заграницу. Из этого следует, что необходимо знать тот или иной язык, посещаемой страны. На сайте http://englishprime.ua/ Вашему вниманию предлагаются курсы английского языка. Квалифицированные специалисты помогут Вам освоить данный язык за несколько месяцев.

 
Комментарии (0)