ИНФОГРАФИКА:
Як Україна пройшла найважчий в історії опалювальний сезон
Яка мінімальна температура у приміщеннях у країнах Європи
Роз'яснення, як оплачувати комуналку під час війни
Что делать, если дома холодные батареи
Состояние инфраструктуры «Укрзализныци»
Перечень льгот на ЖКУ, предусмотренных для участников боевых действий
Какие нормативы используются при расчете субсидии
Как рассчитывается жилищная субсидия и кому предназначается
Сколько лет должно служить дом, лифт или самолет
Производство электроэнергии из ВИЭ
Заграница ипотеке не поможет
В Беларуси решили сократить использование пластиковой посуды
Французское архитектурное бюро представило проект реставрации Нотр-Дам
В Украине создадут ассоциацию по защите потребителей комуслуг
В Англии, Дании и Испании чаще всего встречается усеченно-открытая модель; в Германии практикуется сбалансированно-автономная, а в США – расширенно-открытая модели ипотеки.
Наиболее простой системой ипотечного кредитования следует считать усеченно-открытую модель. Предоставляя долгосрочные кредиты населению, банк в данной модели привлекает ресурсы из различных источников, включая межбанковские кредиты, целевые кредитные линии, счета и депозиты клиентов, долговые ценные бумаги, а также средства от продажи закладных листов. Для этой модели характерно соединение функций эмитента, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице (ипотечном банке). Закладные листы в отличие от обыкновенных облигаций имеют специальное обеспечение и занесенное в специальный регистр имущество – ипотечные кредиты. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе усеченно-открытой модели обусловила ее широкое распространение как в странах с недостаточно развитым рынком ценных бумаг, так и в странах с развитой рыночной экономикой.
Усеченно-открытая модель представляет собой весьма совершенную систему ипотеки, но не является приемлемой для внедрения в Украине, поскольку имеет один существенный недостаток. Характерная особенность данной модели – прямая зависимость процентных ставок по ипотечным кредитам от общего состояния и стабильности развития экономики страны, которая оказывает значительное влияние на масштаб и активность банков в сфере ипотечного кредитования в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.
В процессе применении этой модели на практике финансовые учреждения редко ориентируются на какие-либо стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов (продолжительность и стоимость). Они устанавливаются каждым ипотечным банком в отдельности в зависимости от конкретных обстоятельств. Причем при ограниченном объеме ипотечных услуг, типичным является монопольное завышение ставок по кредитам при относительно непродолжительных сроках ссуд. Таким образом, к недостаткам этой модели следует отнести зависимость модели от рыночного уровня ставки процента, отсутствие жестких стандартов ипотечного жилищного кредитования, а также ограниченное количество привлекаемых кредитных ресурсов.
Сбалансированно-автономная или ссудо-сберегательная модель ипотечного кредитования – это модель ипотеки, базирующаяся на ссудо-сберегательном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» – Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement и американских Savings&Loans.
Читайте также: Недоверие мешает ипотеке
Строительная сберегательная касса, будучи замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе собственный источник средств для выдачи кредитов. Все средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для ведения уставной деятельности, т.е. идут на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов.
Наиболее часто и успешно данная модель используется в Германии. В течение 2-10 лет до момента приобретения квартиры или дома кредитор должен начать делать целевые накопления в специализированных банках или сберкассах. Когда накопится приблизительно 45% от стоимости жилья, покупатель недвижимости получает государственную дотацию в размере 10% от его стоимости, а также льготный кредит на 10-15 лет для оставшейся части выплат. На выдачу этого кредита банк берет средства из предыдущих целевых сбережений своих клиентов. Сегодня в Германии строительство каждой второй из трех единиц жилья финансируется с участием сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования.
Преимущество ссудо-сберегательной модели ипотечного жилищного кредитования состоит в том, что будучи закрытой, она не подвержена влиянию изменений на финансово-кредитном рынке. Кроме того, заемщику нет необходимости подтверждать свои доходы, т.к. его платежеспособность проверяется кредитным учреждением на накопительном этапе взаимоотношений. Помимо этого, процентная ставка по ипотечному кредиту значительно ниже среднерыночной, а доступность кредитов для заемщиков с разными уровнями дохода обеспечивает высокую эффективность строительства/приобретения жилья при низких затратах средств.
А вот к недостаткам ссудо-сберегательной модели можно отнести то, что заемщик получает право на приобретение жилья только после завершения накопительного периода. Также эта форма ипотечного кредитования из-за сокращения доступа на ипотечный рынок средств инвесторов способствует ограничению объема поступления финансовых средств в жилищный сектор. Плюс ко всему при использовании упомянутой модели имеет место эффект финансовой «пирамиды», однако подобная проблема может решиться благодаря законодательному регулированию деятельности стройсберкасс.
В Украине реализация сбалансированно-автономной модели на сегодняшний день нецелесообразна. Такая система ограничивает размер привлекаемых средств только объемами сбережений вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов, и не охватывает сбережения и свободные финансовые ресурсы физических и юридических лиц. Кроме того, основными проблемами реализации системы контрактных сбережений в Украине является высокий уровень инфляции и отсутствие законодательной базы, регламентирующей механизм создания и работы стройсберкасс.
Читайте также: Президент ставит на доступное жилье
В случае повышения темпов инфляции и процентных ставок по конкурирующим программам сбережений единственным способом сохранения привлекательности контрактных сбережений будет увеличение объемов правительственных субсидий. В основе успеха немецкой системы лежит надежность и стабильность экономики Германии. В условиях отсутствия такой стабильности в Украине необходимые объемы субсидирования могут резко возрасти и достичь неприемлемого уровня либо реальные платежи по процентам окажутся настолько низкими, что у вкладчиков не будет стимула для выполнения контрактных обязательств.
Расширенно-открытая модель ипотечного кредитования, которую еще часто называют американской, достаточно удачно используется на рынке жилья, облегчая лицам с относительно невысоким доходом приобретать дома и квартиры в собственность. Покупатели жилья платят наличными лишь небольшую сумму, а львиная доля стоимости покупки дается в кредит банком под залог либо приобретаемой, либо уже имеющейся недвижимости. Кредит выдается под низкий процент на период от 15 до 30 лет в зависимости от дохода заемщика. Банк обладает такой возможностью, поскольку он расширяет свои финансовые ресурсы за счет вторичного рынка закладных, что отражено в названии модели.
Стоит отметить, что данная модель является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения. Однако такая стабильность имеет свои пределы. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых инвесторов, данная модель также подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка.
Основным недостатком расширенно-открытой модели, так же как и традиционной, можно считать зависимость от рыночного уровня ставки процента, а следовательно, и возможность эффективного функционирования ее только в странах со стабильно развивающейся экономикой. Реализация данной модели в Украине наиболее реальна, но она возможна лишь при условии создания разветвленной инфраструктуры ипотечного рынка, которая нуждается в активном содействии государства.
Решили поехать заграницу. Из этого следует, что необходимо знать тот или иной язык, посещаемой страны. На сайте http://englishprime.ua/ Вашему вниманию предлагаются курсы английского языка. Квалифицированные специалисты помогут Вам освоить данный язык за несколько месяцев.