В Англії, Данії та Іспанії найчастіше зустрічається усічено-відкрита модель; у Німеччині практикується збалансовано-автономна, а в США – розширено-відкрита моделі іпотеки.
Найбільш простою системою іпотечного кредитування слід вважати усічено-відкриту модель. Надаючи довгострокові кредити населенню, банк у даній моделі залучає ресурси з різних джерел, у тому числі міжбанківські кредити, цільові кредитні лінії, рахунки і депозити клієнтів, боргові цінні папери, а також кошти від продажу заставних листів. Для цієї моделі характерне з'єднання функцій емітента, кредитора, керуючої компанії з обслуговування іпотечних кредитів і заставних листів в одній особі (іпотечному банку). Заставні листи на відміну від звичайних облігацій мають спеціальне забезпечення і занесене до спеціального регістру майно – іпотечні кредити. Відносна простота організації іпотечного кредитування на базі усічено-відкритої моделі обумовила її широке розповсюдження як у країнах з недостатньо розвиненим ринком цінних паперів, так і в країнах з розвиненою ринковою економікою.
Усічено-відкрита модель являє собою досить досконалу систему іпотеки, але не є прийнятною для впровадження в Україні, оскільки має один істотний недолік. Характерна особливість даної моделі – пряма залежність процентних ставок за іпотечними кредитами від загального стану і стабільності розвитку економіки країни, яка справляє значний вплив на масштаб і активність банків у сфері іпотечного кредитування в окремі сприятливі і несприятливі періоди.
У процесі застосування цієї моделі на практиці фінансові установи рідко орієнтуються на будь-які стандарти встановлення основних параметрів іпотечних кредитів (тривалість і вартість). Вони встановлюються кожним іпотечним банком окремо в залежності від конкретних обставин. Причому при обмеженому обсязі іпотечних послуг, типовим є монопольне завищення ставок за кредитами при відносно нетривалих термінах позик. Таким чином, до недоліків цієї моделі слід віднести залежність моделі від ринкового рівня ставки відсотка, відсутність жорстких стандартів іпотечного житлового кредитування, а також обмежену кількість залучених кредитних ресурсів.
Збалансовано-автономна або ощадна модель іпотечного кредитування – це модель іпотеки, що базується на накопичувально-ощадному принципі функціонування на кшталт німецьких «приватних будощадкас» - Bausparkasse, французьких Livret Epargne Logement і американських Savings&Loans.
Читайте також: Недовіра заважає іпотеці
Будівельна ощадна каса, будучи замкненою фінансовою структурою, починає свою діяльність з формування статутного капіталу та має на його основі власне джерело коштів для видачі кредитів. Усі кошти каси (власні та залучені) використовуються тільки для ведення статутної діяльності, тобто йдуть на фінансування будівництва житла та видачу іпотечних кредитів.
Найбільш часто й успішно дана модель використовується в Німеччині. Протягом 2-10 років до моменту придбання квартири або будинку кредитор повинен почати робити цільові накопичення в спеціалізованих банках або ощадкасах. Коли накопичиться приблизно 45% від вартості житла, покупець нерухомості одержує державну дотацію в розмірі 10% від його вартості, а також пільговий кредит на 10-15 років для решти виплат. На видачу цього кредиту банк бере кошти з попередніх цільових заощаджень своїх клієнтів. Сьогодні в Німеччині будівництво кожної другої з трьох одиниць житла фінансується за участю збалансовано-автономної моделі іпотечного кредитування.
Перевага накопичувально-ощадної моделі іпотечного житлового кредитування полягає в тому, що будучи закритою, вона не схильна до впливу змін на фінансово-кредитному ринку. Крім того, позичальникові немає необхідності підтверджувати свої доходи, тому його платоспроможність перевіряється кредитною установою на накопичувальному етапі взаємовідносин. Крім цього, процентна ставка по іпотечному кредиту значно нижче середньоринкової, а доступність кредитів для позичальників з різними рівнями доходу забезпечує високу ефективність будівництва/придбання житла при низьких витратах коштів.
А ось до недоліків накопичувально-ощадної моделі можна віднести те, що позичальник отримує право на придбання житла тільки після завершення накопичувального періоду. Також ця форма іпотечного кредитування через скорочення доступу на іпотечний ринок коштів інвесторів сприяє обмеженню обсягу надходження фінансових коштів у житловий сектор. Плюс до всього при використанні згаданої моделі має місце ефект фінансової «піраміди», проте подібна проблема може вирішитися завдяки законодавчому регулюванню діяльності будощадкас.
В Україні реалізація збалансовано-автономної моделі на сьогоднішній день недоцільна. Така система обмежує розмір залучених коштів тільки обсягами заощаджень вкладників, зацікавлених в одержанні житлових кредитів, і не охоплює заощадження і вільні фінансові ресурси фізичних та юридичних осіб. Крім того, основними проблемами реалізації системи контрактних заощаджень в Україні є високий рівень інфляції і відсутність законодавчої бази, що регламентує механізм створення і роботи будощадкас.
Читайте також: Президент ставить на доступне житло
У разі підвищення темпів інфляції і процентних ставок по конкуруючим програмам заощаджень єдиним способом збереження привабливості контрактних заощаджень буде збільшення обсягів урядових субсидій. В основі успіху німецької системи лежить надійність і стабільність економіки Німеччини. В умовах відсутності такої стабільності в Україні необхідні обсяги субсидування можуть різко зрости і досягти неприйнятного рівня, або реальні платежі за відсотками виявляться настільки низькими, що у вкладників не буде стимулу для виконання контрактних зобов'язань.
Розширено-відкрита модель іпотечного кредитування, яку ще часто називають американською, досить вдало використовується на ринку житла, полегшуючи особам з відносно невисоким доходом придбання будинків і квартир у власність. Покупці житла платять готівкою лише невелику суму, а левова частка вартості покупки надається в кредит банком під заставу або тієї нерухомості, що купується, або вже наявної. Кредит видається під низький відсоток на період від 15 до 30 років залежно від доходу позичальника. Банк володіє такою можливістю, оскільки він розширює свої фінансові ресурси за рахунок вторинного ринку заставних, що відображено в назві моделі.
Варто відзначити, що дана модель є найбільш стабільною в силу того, що більшість цінних паперів, що забезпечують приплив кредитних ресурсів в систему, мають раніше оголошені прибутковість і термін погашення. Однак така стабільність має свої межі. Будучи відкритою і орієнтованою на отримання кредитних ресурсів з вільного ринку капіталів від незалежних інвесторів, дана модель також схильна до впливу загального стану фінансово-кредитного ринку.
Основним недоліком розширено-відкритої моделі, так само як і традиційної, можна вважати залежність від ринкового рівня ставки відсотка, а отже, і можливість ефективного функціонування її тільки в країнах зі стабільно розвивається. Реалізація даної моделі в Україні найбільш реальна, але вона можлива лише за умови створення розгалуженої інфраструктури іпотечного ринку, яка потребує активного сприяння держави.
.jpg)
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
