Жилищная мифология

Новости по теме

28 декабря 2021 г. 11:11
«Несерьезные» итоги 2021 года  

20 августа 2021 г. 10:35
Несоответствие государственным стандартам теплосчетчиков «Семпал» официально подтверждено  

05 августа 2021 г. 14:13
Почему украинские коммунальщики закупают счетчики пророссийского производителя?  

Как это работает
Идея помогать украинцам в получении собственного жилья – не нова и имеет долгую европейскую традицию. Однако те извращенные формы, которые она приняла в украинских реалиях, зародились совсем недавно – в период кризиса 2008 – 2009 гг. «Прародителем» идеи достраивать заброшенные или банкротящиеся здания за счет государства (или как минимум при его активной поддержке), пришла в голову самим строителям. И через их недюжинные лоббистские возможности в парламенте обрела форму закона о борьбе с кризисом в строительной отрасли. Изначально план состоял в том, чтобы государство постепенно выкупило недостающие квартиры в недостроях, а затем распоряжалось полученным жильем по своему усмотрению. Например, раздавало бы льготникам. Сначала предполагалось выкупить квартиры с 70%, затем с 50%, и, наконец, с 30% готовностью. Часть программы была успешно реализована до конца 2009 года.

Однако уже под конец работы предыдущего правительства, стало понятно, что проект слишком уж топорный. Потому было решено «привязать» доведение до ума недостроев к программам льготного обеспечения граждан жильем. Схема получения «доступного» жилья, которая была предложена в 2010 году за счет достройки недостроенных квартир, очень проста. За 70% стоимости будущей квартиры платит человек, за 30% - государство. Если бы все происходило честно, то со стороны выглядело бы достаточно абсурдно. Квартиры, которые правительство фактически покупает для льготников – участников программы – это итог безалаберной работы застройщиков-неудачников. То есть вместо того, чтобы обанкротить компанию, продать дом с молотка и дать возможность новому, более успешному инвестору самостоятельно вести бизнес и выставлять рыночные цены на свои квадраты, государство помогает полуживым фирмам, не рассчитавшим свои силы и не сумевшим достроить даже коробку здания.

Как бы не так. Список застройщиков (см. в конце материала), которые принимают участие в программе «Доступное жилье», свидетельствует о том, что в роли «неудачников» выступают чуть ли не лучшие компании страны. Вопрос о том, как они попали в заветный перечень, и почему именно эти конкретные недострои стали объектами, в которых продаются «доступные» квартиры – остается открытым.

Топ-5 получателей госпомощи по программе «Доступное жилье»,

данные: Минрегиона, ГФСМЖС, договоренности 2011 года

(компании не получили полного финансирования, но включены в перечень первоочередных участников программы)

Сплетники поговаривают, что пакет льгот, сопутствовавший участию в масштабном госпроекте, мог обойтись «высоким договаривающимся сторонам» в 20 – 30% стоимости тех виртуальных квартир, которые они готовы были достроить на благо государства и малообеспеченных украинцев. Даже при минимальной по сравнению с рынком заявленной себестоимости возведения квартир.

Граничная стоимость жилья в регионах для целей программы Доступное жильё,

данные: ГФСМЖС, за 1 кв. м

Бороться есть за что. Кроме того, что компании в условиях низкого спроса на рынке фактически гарантированно получают покупателей, вводят в эксплуатацию уже построенные квартиры (снижая свои репутационные риски), получают стабильные финансовые потоки на счетах, для «доступных» застройщиков законодательством предусмотрен еще целый ряд льгот.

Во-первых, поставка стройматериалов и предоставление строительных услуг для возводящих «доступное» жилье компаний не облагается НДС. То есть 20% от стоимости объекта можно при желании просто положить в карман.

Во-вторых, лакомым куском является норма Земельного кодекса, который позволяет отводить землю под «доступное» жилье без конкурса (читай: по минимальной цене). При большом желании эту норму можно использовать и для возведения окружающей «доступный» комплекс инфраструктуры. Что явно уменьшит реальные затраты застройщика, увеличив маржу прибыльности.

В-третьих, вместо 10-15% традиционного перевода построенных квартир в муниципальные фонды соцжилья, «доступные» застройщики смогут попрощаться только с 4% построенных жилищ. Все это настолько «привлекло инвесторов», что на рынке стали появляться компании, покупающие потенциальных получателей госпомощи ради участия в этой схеме.

Вне зоны доступа
Формально, кроме «бедных» застройщиков, в ходе реализации программы «Доступное жилье» власть должна была бы удовлетворить и хотя бы часть потребностей нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан. На практике это не так.

Во-первых, рассчитывать на «льготу» в виде 30% помощи государства для покупки квартиры могут только официальные «очередники». Как утверждают очевидцы, желавшие получить квартиру с помощью государства, рамки отбора достаточно туманные. Если квартиру ищет семья из двух человек, то оба они должны в течение 3 лет стоять на квартирном учете по месту жительства (да еще и быть там прописаны). Преимущество предоставляется социально уязвимым категориям (инвалидам, родителям с детьми и т. д.). Без «подмазывания» своей очереди на право самостоятельно выложить за квартиру 70% ее стоимости можно ждать годами. Подстегивает к «решительным действиям» будущий рост цен на недвижимость, который рано или поздно возобновится. А значит, и цена продаваемых по достройке квартир, и объем «представительских расходов» будет только увеличиваться. Открытого списка «очередников» нет, проконтролировать, кто и как по нему перемещается, другим участникам очереди не представляется возможным.

Во-вторых, претенденты на госквартиру должны иметь доход не выше четырех среднемесячных зарплат по региону (10 тыс. грн. в среднем для страны). Но при этом и быть достаточно платежеспособными, чтобы выложить все 70% стоимости квартиры единовременно, или иметь возможность взять кредит в Ощадбанке по 16% годовых на 20 лет под эту программу.

Допустим, речь идет о «средней» квартире в 50 кв. м в Киеве стоимостью 400 тыс. грн (8 тыс. грн за квадрат), из которых 120 тыс. грн предоставит государство на льготных условиях. Если предположить, что из недостающих 280 тыс. грн у гражданина есть хотя бы 10% (28 тыс. грн), то потребность в кредитных средствах составит 252 тыс. грн. Если квартира продается на самом деле дороже, чем по 8 тыс. грн за кв. м, государство предоставит компенсацию пропорционально. Аналогичная история – если квартира больше, чем 21,5 кв. м на члена семьи + 10,5 кв. м на семью.

Для простоты расчета суммы ежемесячного платежа, воспользуемся кредитным калькулятором на сайте Ricardo.com.ua (первый, «выпавший» в поисковике на запрос «кредитный калькулятор»). Согласно этим расчетам, в зависимости от способа погашения займа (аннуитет или классическая схема), ежемесячные платежи должны составлять не менее 3,5 – 4 тыс. грн. В идеале, кредитный платеж не должен превышать 30-40% дохода гражданина. Но в реальности украинцы берут и кредиты, которые «вытягивают» из них до 70% ежемесячных денежных поступлений. В среднем, чтобы взять такой кредит, зарплата должна составлять не менее 8 тыс. грн. (но и не более 10 тыс. грн – условие программы!). Много ли таких граждан среди очередников? Не спешите отвечать утвердительно – «Ощадбанк» принимает только официальные справки о зарплате. А Госстат, как известно, не знает таких высоких «белых» зарплат нигде, кроме авиационной отрасли. Нет сомнений, что авиаторов в полуторамиллионном списке «очередников» единицы.

Но даже для таких кандидатов условия не лучшие. Причина – дефицит выделенных правительством на программу денег. Изначально планировалось, что в течение 2010 – 2017 гг. в рамках программы «Доступное жилье» будет построено и куплено 265,8 тыс. квартир общей площадью 16,6 млн кв. м. Общий объем расходов на программу в течение всего срока должен был составить 88,5 млрд. грн. Из них государство должно было бы потратить 23,2 млрд грн. (26%), местные бюджеты 5,5 млрд грн. (6%), а остальные средства вложили бы граждане (59,8 млрд грн). По расчетам комитета ВР по вопросам строительства, градостроения и ЖКХ, чтобы удовлетворить все потребности украинцев в доступном жилье, его нужно построить втрое больше – минимум 52 млн кв. м. Объем выделяемых из бюджета средств также должен утроиться.

Но пока это заоблачные суммы. Согласно официальным данным Минрегиона, в 2010 году вместо запланированного 1,03 млрд. грн. на программы строительства доступного жилья было выделено всего 100 млн грн. По хорошему, это цена одного – двух стоквартирных домов в Киеве. При этом средства реально поступили только в сентябре, и освоить удалось только 71 млн грн. Это позволило привлечь еще 180 млн грн. средств граждан, и 250 млн грн всего в строительную отрасль. А вот объемы строительства достаточно противоречивые. Нам удалось найти, как минимум три разных варианта оценок результатов работы программы в 2010 году. В частности, число «размороженных» проектов варьируется от 23 до 43, количество семей, которые воспользовались программой – от 405 до 600, а количество квартир, которые будут построены в рамках программы – колеблется от 2,6 до 2,8 тыс. При этом все данные исходят от Минрегионстроя или Госфонда. И такое противоречие не может не наводить на подозрения.

В 2011 году история не намного радужнее. В министерстве буквально несколько недель назад отчитались о ходе реализации проекта «Доступное жилье» за три квартала текущего года. За весь год на программу изначально планировалось выделить 1,15 млрд грн. Но по факту, по состоянию на 10 октября, Минфин перечислил Госфонду содействия молодежному строительству (является исполнителем программы «Доступное жилье») всего 100 млн. грн. С гражданами подписано 458 договоров на покупку «льготных» квартир, а объем реально предоставленной господдержки составил 65,1 млн грн. На 2012 год объемы финансирования «доступного жилья» по схеме 30 х 70 «существенно» увеличены – до 200 млн грн.

Такой дефицит средств вызывает нездоровый ажиотаж в «очередях». И как минимум три компонента коррупционных схем: на этапе попадания в очередь, на этапе продвижения и на этапе получения собственно квартиры или кредита. Кроме того, на одном из промежуточных этапов может появиться необходимость осуществить дополнительные «представительские вливания» в чиновников, например, чтобы расчет «нормативной» стоимости квартиры был как можно ближе к реальной рыночной стоимости. Ведь финансирование программы происходит по принципу возмещения части нормативной стоимости строительства, просчитанной Минрегионсроем, а не «на глаз».

Корень зла
В чем причина недофинансирования программы «доступного» жилья, которое провоцирует злоупотребления и взяточничество практически на всех этапах как достройки? Первая – банальна. В условиях дефицита средств даже на защищенные статьи и на погашение долговых обязательств перед внешними кредиторами, льготные стройки отходят явно дальше, чем на второй или даже на третий план. Жилищные программы в числе первых попадают под сокращение во время перераспределения средств как на региональном, так и на общегосударственном уровне. Но недостаток денег нечистым на руку чиновникам на руку, поэтому они учатся довольствоваться малым. А за глаза говорят о том, что деньги на доступное жилье пойдут лишь после того, как от бюджета отпадет присоска в виде Евро-2012.

Вторая причина – гипотетическая, но оригинальная. Несмотря на якобы принятую госпрограмму, в стране все еще нет единственной и окончательной концепции обеспечения нуждающихся граждан недорогими квартирами. Ведь с госпланом на 2010 – 2017 гг. конкурирует нацпроект «Доступное жилье», инициированный Госагентством по национальным проектам Владислава Каськива. Проект предусматривает возведение «с нуля» так называемых «президентских кварталов» из недорогих материалов на бесплатных площадках с подведенными коммуникациями как минимум в городах миллионниках. Цена квадрата предварительно должна составить 4 тыс. грн. (в «Доступном жилье» от Минрегона она достигает 8 тыс. грн. в Киеве), а общий объем инвестиций – 12 млрд грн. Главный «бонус» для застройщиков – готовая площадка без бюрократической волокиты. Естественно, достраивать уже существующие здания проще, чем строить новые. Но осваивать бюджетные средства, а также оценивать невероятный уровень «благодарности» застройщиков за право участвовать в президентской программе, гораздо «интереснее» в рамках нацпроекта. Потому пока руководство страны не даст окончательную «отмашку» относительно того, какое из направлений «приоритетнее», вкладывать крупные суммы в одну из них бюджет не решается.

Не исключено, что рано или поздно Госфонд содействия молодежному жилстроительству и вовсе будет «отлучен» от жилищных программ, поскольку показал свою низкую эффективность в другом проекте – обеспечения молодежи льготными кредитами. Согласно обнародованным вначале текущего года выводам Счетной палаты, из-за значительных объемов незавершенного на начало 2011-го строительства, в которое вложены кредитные и собственные средства молодежи в сумме свыше 227 млн гривен, не смогли своевременно получить квартиры или вернуть деньги 1 080 молодых семей. Фонд за 2002–2010 годы обеспечил жильем только 2,8% таких семей, состоявших на квартирном учете. Сами участиники программ нередко жаловались, что задержки с выплатой процентов по займам достигали нескольких месяцев. И заемщики сами вынуждены были гасить долги, которые обязівалось взять на себя государство. Конечно, значительным фактором в таком положении дел было недофинансирование программы бюджетом на уровне 790 млн грн. Однако были случаи, когда сплоховал сам Фонд: 140 млн грн. были вложены в строительство объектов на нулевом уровне. А общий объем средств, котрые остались в недостроях, на начало 2011 года составил 227 млн грн. Кроме того, по данным СП, фонд не проводил экспертизы ценообразования молодежного строительства, в результате чего продажная цена квартир, которые реализовывались по льготным программам, была в 1,5 раза выше реальной. Объем злоупотреблений только в 2009 – 2010 гг. составил 190 млн грн.

Андрей Шубин, специально для ИА «Украина Коммунальная»