Новини по темі

28 Грудня 2021 p. 11:11
«Несерйозні» підсумки 2021 року  

20 Серпня 2021 p. 10:35
Невідповідність державним стандартам теплолічильників фірми «Семпал» офіційно підтверджено  

05 Серпня 2021 p. 14:13
Чому українські комунальники закуповують лічильники проросійського виробника?   

Як це працює
Ідея допомагати українцям в отриманні власного житла - не нова і має довгу європейську традицію. Однак ті збочені форми, які вона прийняла в українських реаліях, зародилися нещодавно - в період кризи 2008 - 2009 рр.. «Прабатьком» ідеї добудовувати занедбані або будівлі, що банкрутують, за рахунок держави (або як мінімум за його активної підтримки), прийшла в голову самим будівельникам. І через їх незвичайні лобістські можливості в парламенті набула форми закону про боротьбу з кризою в будівельній галузі. Спочатку план полягав у тому, щоб держава поступово викупила відсутні квартири в недобудовах, а потім розпоряджалася отриманим житлом на свій розсуд. Наприклад, роздавала б пільговикам. Спочатку передбачалося викупити квартири з 70%, потім з 50%, і, нарешті, з 30% готовністю. Частина програми була успішно реалізована до кінця 2009 року.

Проте вже під кінець роботи попереднього уряду, стало зрозуміло, що проект занадто вже «сокирний». Тому було вирішено «прив'язати» доведення до розуму недобудов до програм пільгового забезпечення громадян житлом. Схема отримання «доступного» житла, яка була запропонована в 2010 році за рахунок добудови недобудованих квартир, дуже проста: 70% вартості майбутньої квартири сплачує людина, 30% - держава. Якби все відбувалося чесно, то з боку виглядало б досить абсурдно. Квартири, які уряд фактично купує для пільговиків - учасників програми - це підсумок безладною роботи забудовників-невдах. Тобто замість того, щоб довести до банкрутства компанію, продати будинок з молотка і дати можливість новому, більш успішному інвестору самостійно вести бізнес і виставляти ринкові ціни на свої квадрати, держава допомагає напівживим фірмам, які не оцінили свої сили і не зуміли добудувати навіть коробку будівлі.

Як би ж то. Перелік забудовників, які беруть участь у програмі «Доступне житло», свідчить про те, що в ролі «невдах» виступають чи не найкращі компанії країни. Питання про те, як вони потрапили в заповітний перелік, і чому саме ці конкретні недобудови стали об'єктами, в яких продаються «доступні» квартири - залишається відкритим.

Топ-5 одержувачів держдопомоги за програмою «Доступне житло»

(дані: Мінрегіону, ГФСМЖС, домовленості 2011р.

Компанії не отримали повного фінансування, але включені до переліку першочергових учасників програми)

Пліткарі подейкують, що пакет пільг, що супроводжували учасників в масштабному держпроекті, міг обійтися «високим договірним сторонам» в 20 - 30% вартості тих віртуальних квартир, які вони готові були добудувати на благо держави та малозабезпечених українців. Навіть при мінімальній в порівнянні з ринком заявленої собівартості зведення квартир.

Гранична вартість житла в регіонах для цілей програми «Доступне житло», дані: ГФСМЖС, за 1 кв. м

Боротися є за що. Крім того, що компанії в умовах низького попиту на ринку фактично гарантовано отримують покупців, вводять в експлуатацію вже побудовані квартири (знижуючи свої репутаційні ризики), отримують стабільні фінансові потоки на рахунках.

Для «доступних» забудовників законодавством передбачено ще цілий ряд пільг.
По-перше, постачання будматеріалів і надання будівельних послуг для компаній, які будують «доступне» житло, не обкладається ПДВ. Тобто 20% від вартості об'єкта можна при бажанні просто покласти в кишеню.

По-друге, ласим шматком є норма Земельного кодексу, який дозволяє відводити землю під «доступне» житло без конкурсу (читай: за мінімальною ціною). При великому бажанні цю норму можна використовувати і для зведення навколишнього «доступного» комплексу інфраструктури. Що реально зменшить витрати забудовника, збільшивши маржу прибутковості.

По-третє, замість 10-15% традиційного перекладу побудованих квартир в муніципальні фонди соцжитла, «доступні» забудовники зможуть розпрощатися тільки з 4% побудованих жител. Все це настільки «привернуло інвесторів», що на ринку стали з'являтися компанії, що купують потенційних одержувачів держдопомоги заради участі в цій схемі.

Поза зоною доступу
Формально, крім «бідних» забудовників, у ході реалізації програми «Доступне житло» влада повинна була б задовольнити і хоча б частину потреб громадян, що очікують поліпшення житлових умов. На практиці це не так.

По-перше, розраховувати на «пільгу» у вигляді 30% допомоги держави для купівлі квартири можуть тільки офіційні «черговики». Як стверджують очевидці, які бажали отримати квартиру за допомогою держави, рамки відбору досить туманні. Якщо квартиру шукає сім'я з двох чоловік, то обидва вони повинні протягом 3 років стояти на квартирному обліку за місцем проживання (та ще й бути там прописані). Перевага надається соціально вразливим категоріям (інвалідам, батькам з дітьми і т. д.). Без «підмазування» своєї черги на право самостійно викласти за квартиру 70% її вартості можна чекати роками. Підстьобує до «рішучих дій» майбутнє зростання цін на нерухомість, яке рано чи пізно відновиться. А це означає, що і ціна по добудові квартир, і обсяг «представницьких витрат» буде тільки збільшуватися. Відкритого списку «черговиків» немає, проконтролювати, хто і як за ним пересувається інші учасники черги не мають можливості.

По-друге, претенденти на держквартиру повинні мати дохід не вище чотирьох середньомісячних зарплат по регіону (10 тис. грн в середньому для країни). Але при цьому і бути достатньо платоспроможними, щоб викласти всі 70% вартості квартири одноразово, або мати можливість взяти кредит в Ощадбанку по 16% річних на 20 років під цю програму.

Припустимо, мова йде про «середню» квартиру в 50 кв. м в Києві вартістю 400 тис. грн (8 тис. грн за квадрат), з яких 120 тис. грн надасть держава на пільгових умовах. Якщо припустити, що з відсутніх 280 тис. грн у громадянина є хоча б 10% (28 тис. грн), то потреба в кредитних коштах становитиме 252 тис. грн. Якщо квартира продається насправді дорожче, ніж по 8 тис. грн за кв. м, держава надасть пропорційну компенсацію. Аналогічна історія - якщо квартира більше, ніж 21,5 кв. м на члена сім'ї + 10,5 кв. м на сім'ю.

Для простого розрахунку суми щомісячного платежу, скористаємося кредитним калькулятором на сайті Ricardo.com.ua (перший, «випав» у пошуковику на запит «кредитний калькулятор»). Згідно з цими розрахунками, в залежності від способу погашення позики (ануїтет або класична схема), щомісячні платежі повинні становити не менше 3,5 - 4 тис. грн. В ідеалі, кредитний платіж не повинен перевищувати 30-40% доходу громадянина. Але в реальності українці беруть і кредити, які «витягують» з них до 70% щомісячних грошових надходжень. В середньому, щоб взяти такий кредит, зарплата повинна становити не менше 8 тис. грн. (Але й не більше 10 тис. грн. - умова програми!). Чи багато таких громадян серед черговиків? Не поспішайте відповідати ствердно - «Ощадбанк» приймає тільки офіційні довідки про зарплату. А Держстат, як відомо, не знає таких високих «білих» зарплат ніде, крім авіаційної галузі. Немає сумнівів, що авіаторів у півторамільйонному списку «черговиків» одиниці.

Але навіть для таких кандидатів умови не найкращі. Причина - дефіцит виділених урядом на програму грошей. Спочатку планувалося, що протягом 2010 - 2017 рр.. в рамках програми «Доступне житло» буде збудовано та куплено 265,8 тис. квартир загальною площею 16600000 кв. м. Загальний обсяг видатків на програму протягом усього терміну повинен був скласти 88,5 млрд грн. З них держава мала б витратити 23,2 млрд грн. (26%), місцеві бюджети 5,5 млрд грн. (6%), а решту коштів вклали б громадяни (59,8 млрд грн). За розрахунками комітету ВР з питань будівництва, містобудування і ЖКГ, щоб задовольнити всі потреби українців у доступне житло, його потрібно побудувати втроє більше - мінімум 52 млн кв. м. Обсяг виділених з бюджету коштів також повинен потроїтися.

Але поки це захмарні суми. Згідно з офіційними даними Мінрегіону, в 2010 році замість запланованого 1,03 млрд грн. на програми будівництва доступного житла було виділено всього 100 млн грн. Це ціна одного - двох стоквартирних будинків у Києві. При цьому кошти реально надійшли лише у вересні, і освоїти вдалося тільки 71 млн грн. Це дозволило залучити ще 180 млн грн коштів громадян, і 250 млн. грн. всього в будівельну галузь. А от обсяги будівництва досить суперечливі. Нам вдалося знайти, як мінімум, три різні варіанти оцінок результатів роботи програми в 2010 році. Зокрема, число «розморожених» проектів варіюється від 23 до 43, кількість сімей, які скористалися програмою - від 405 до 600, а кількість квартир, які будуть побудовані в рамках програми - коливається від 2,6 до 2,8 тис. При цьому всі дані виходять від Мінрегіону або Держфонду. І таке протиріччя не може не наводити на підозри.

У 2011 році історія не набагато райдужна. У міністерстві буквально кілька тижнів тому відзвітували про хід реалізації проекту «Доступне житло» за три квартали поточного року. За весь рік на програму спочатку планувалося виділити 1,15 млрд. грн. Але по факту, за станом на 10 жовтня, Мінфін перерахував Держфонду сприяння молодіжному будівництву (є виконавцем програми «Доступне житло») всього 100 млн грн. З громадянами підписано 458 договорів на купівлю «пільгових» квартир, а обсяг реально наданої держпідтримки склав 65,1 млн грн. На 2012 рік обсяги фінансування «доступного житла» за схемою 30 х 70 «істотно» збільшено - до 200 млн грн.

Такий дефіцит коштів викликає нездоровий ажіотаж в «чергах». І, як мінімум, три компоненти корупційних схем: на етапі потрапляння в чергу, на етапі просування і на етапі отримання, власне, квартири або кредиту. Крім того, на одному з проміжних етапів може з'явитися необхідність здійснити додаткові «представницькі вливання» в чиновників, наприклад, щоб розрахунок «нормативної» вартості квартири був якомога ближче до реальної ринкової вартості. Адже фінансування програми відбувається за принципом відшкодування частини нормативної вартості будівництва, прорахованою Мінрегіоном, а не «на око».

Корінь зла
У чому причина недофінансування програми «доступного» житла, яке провокує зловживання та хабарництво практично на всіх етапах як добудови?

Перша - банальна. В умовах дефіциту коштів навіть на захищені статті та на погашення боргових зобов'язань перед зовнішніми кредиторами, пільгові будівництва відходять явно далі, ніж на другий чи навіть на третій план. Житлові програми в числі перших потрапляють під скорочення під час перерозподілу коштів як на регіональному, так і на загальнодержавному рівні. Але брак грошей нечесним чиновникам на руку, тому вони навчаються задовольнятися малим. А поза очі говорять про те, що гроші на доступне житло підуть лише після того, як від бюджету відпаде присоска у вигляді Євро-2012.

Друга причина - гіпотетична, але оригінальна. Незважаючи на нібито прийняту держпрограму, в країні все ще немає єдиної й остаточної концепції забезпечення потребуючих громадян недорогими квартирами. Адже з держпланом на 2010 - 2017 рр.. конкурує нацпроект «Доступне житло», ініційований Держагентством з національних проектів Владислава Каськіва. Проект передбачає зведення «з нуля» так званих «президентських кварталів» з недорогих матеріалів на безкоштовних майданчиках з підведеними комунікаціями як мінімум в містах мільйонниках. Ціна квадрата попередньо повинна скласти 4 тис. грн. (у «Доступне житло» від Мінрегіона вона досягає 8 тис. грн в Києві), а загальний обсяг інвестицій - 12 млрд грн.

Головний «бонус» для забудовників - готовий майданчик без бюрократичної тяганини. Звичайно, добудовувати вже існуючі будівлі простіше, ніж будувати нові. Але освоювати бюджетні кошти, а також оцінювати неймовірний рівень «подяки» забудовників за право брати участь у президентській програмі, набагато «цікавіше» в рамках нацпроекта. Тому поки керівництво країни не дасть остаточну «відмашку» щодо того, який з напрямків «найпріоритетніший», вкладати великі суми в одну з них бюджет не вирішується.

Не виключено, що рано чи пізно Держфонд сприяння молодіжному житлобудівництву і зовсім буде «відлучений» від житлових програм, оскільки він показав свою низьку ефективність в іншому проекті - забезпечення молоді пільговими кредитами. Згідно з оприлюдненими спочатку поточного року висновками Рахункової палати, через значні обсяги незавершеного на початок 2011-го будівництва, в яке вкладені кредитні та власні кошти молоді в сумі понад 227 млн гривень, не змогли своєчасно отримати квартири або повернути гроші 1 080 молодих сімей. Фонд за 2002-2010 роки забезпечив житлом лише 2,8% таких сімей, які перебували на квартирному обліку. Самі учасники програм нерідко скаржилися, що затримки з виплатою відсотків по позиках досягали декількох місяців. І позичальники самі змушені були гасити борги, які зобов'язалася взяти на себе держава.

Звичайно, значним чинником у такому стані речей було недофінансування програми бюджетом на рівні 790 млн грн. Проте були випадки, коли схибив сам Фонд: 140 млн грн були вкладені в будівництво об'єктів на нульовому рівні. А загальний обсяг коштів, котрі залишилися в недобудовах, на початок 2011 року склав 227 млн грн. Крім того, за даними СП, фонд не проводив експертизи ціноутворення молодіжного будівництва, в результаті чого продажна ціна квартир, які реалізовувалися за пільговими програмами, була в 1,5 рази вище реальної. Обсяг зловживань тільки в 2009 - 2010 рр.. склав 190 млн грн.

Андрій Шубін, спеціально для ІА «Україна Комунальна»