ЖКГ долає шлях до ринкових умов

Новини по темі

28 Грудня 2021 p. 11:11
«Несерйозні» підсумки 2021 року  

20 Серпня 2021 p. 10:35
Невідповідність державним стандартам теплолічильників фірми «Семпал» офіційно підтверджено  

05 Серпня 2021 p. 14:13
Чому українські комунальники закуповують лічильники проросійського виробника?   

ЖКГ: радянське планування чи ринок?

Суть реформи ЖКГ початково полягала в тому, щоб від радянського планового житлового господарства перейти до приватного ринкового. Перше надавало житло безкоштовно, а житлово-комунальні послуги (ЖКП) - за низькими цінами. Оплата праці теж була низькою, реальна вартість житла та ЖКП не входила в оплачену зарплатою вартість робочої сили. Символічна плата за житло, електроенергію, газ, тепло доповнювалася бюджетними дотаціями, а також тим, що значна частина житлового фонду та комунальної інфраструктури перебувала на утриманні промислових та інших підприємств. Результат - низька якість обслуговування, вкрай повільні темпи поліпшення забезпеченості населення житлом.

Ринкове господарство влаштоване по-іншому. Сім'я повинна сплачувати за все, але і її доходи мають бути на рівні, що забезпечує всі елементи вартості робочої сили. Щоб будинок і його утримання було по силам середній сім'ї, на ринку має бути конкуренція, що змушує будівельників і постачальників житлово-комунальних послуг пропонувати свій товар з високою якістю і за доступною ціною, зрозуміло, диференційованої для груп домогосподарств різної прибутковості. Для цього потрібні достатнє число постачальників і їх вільний вхід на ринок. У той же час рівень цін повинен стимулювати приплив в сектор інвестицій, необхідних для розвитку потужностей і задоволення попиту. Рівновага досягається, якщо ціни вільні. Але це - ідеальна картина.

Читайте також: Як змінити застарілу систему ЖКГ

Оскільки і при плановому господарстві в ЖКГ були поширені ринкові відносини в дуже примітивній формі - обміні житла, «самобуду», переобладнанні державних квартир. Ринок, як відомо, забезпечує оптимальну рівновагу при наступних умовах: перше - досконала конкуренція; друге - повнота ринків: не тільки житла, але і його страхування, а також житлового кредитування; не тільки електроенергії, але і резервних потужностей, необхідних для покриття пікових навантажень; третє - досконала інформація: усунення її асиметрії, покупець повинен бути інформований так само, як продавець.

Ринкові особливості комунального світу

У кожного ринку є особливості, які зумовлюють можливий рівень його ефективності. Житло - це нерухомість, а значить, товар, який можна імпортувати. Можна, звичайно, уявити собі масовий прихід в країну іноземних компаній, захоплюючих житловий ринок, але вірогідність цього дуже мала. Ми бачимо, що іноземців цікавлять насамперед офісні, торгові, складські приміщення, але не житло та ЖКП, де вони зіткнулися б з масовим, здебільшого небагатим, але соціально ризикованим споживачем.

Житло - дорогий товар тривалого користування, придбання якого найчастіше неможливо за рахунок поточних доходів сімей. Звідси випливає потреба в кредитуванні та оренді. У сучасних містах найчастіше житло - товар колективного користування: квартира в багатоквартирному будинку може бути приватною, але елементи благоустрою (ліфти, вивезення сміття, охорона) знаходяться в загальному користуванні і повинні оплачуватися усіма мешканцями. Звідси необхідність угод і співпраці або примусу до виконання зобов'язань.

Найважливіші комунальні послуги (газ, електрика, водопостачання, каналізація, частково теплопостачання) мають низьку еластичність за ціною і є продуктами природних монополій - локальних або глобальних. Конкуренція за їх поставку конкретним домогосподарствам або житлових комплексів неможлива. Виникає потреба в регулюванні цін або створенні муніципальних підприємств. Часом важко говорити навіть про недосконалої конкуренції. Контрольні й регулюючі функції вимагають участі державних і муніципальних органів, а також контролю за їх діяльністю службовців, щоб виключити корупцію і забезпечити необхідну якість публічних послуг.

Функціонування інститутів контролю може опинитися за межами можливостей ринку як економічного механізму. Якщо ми хочемо уникнути адміністративної ієрархії контрольних органів, зазвичай швидко перероджуваної, мова повинна йти про суспільний, цивільний контроль. Звідси потреба у самоврядуванні, громадянської активності членів того чи іншого співтовариства, насамперед на низовому рівні, де і знаходиться ЖКГ.

Читайте також: Кримчани намагаються «здихатися» свого житла

Чи можна при такій специфіці ЖКГ взагалі говорити про ринок? Світовий досвід показує, що можна і потрібно. Лише учасникам цього ринку доведеться взяти на себе певний тягар.

Правила гри на ринку ЖКГ

Ринок житла, включаючи будівництво нового і оборот вторинного, дійсно конкурентний. На ньому можуть конкурувати будівельні компанії, девелопери і ріелтори - зазвичай теж приватні компанії, приватні особи - покупці будинків і квартир, а також банки та інші фінансові організації, що надають фінансові ресурси. На цьому ринку виступають муніципалітети та державні органи, що тягне за собою небезпеку нерівної конкуренції, якщо вони безпосередньо виконують роль перерахованих агентів або є бенефіціарами компаній, що грають ці ролі, - муніципальні будівельні і девелоперські компанії, державні банки. У той же час ці органи є й регуляторами ринку, залучаючись до конфлікти інтересів. Вони зазвичай грають вирішальну роль в наданні ресурсів: виділення земельних ділянок, контроль над природними монополіями, підприємствами електроенергетики, тепло - і водопостачання, каналізації, коли мова йде про підключення будинків, які зводяться до відповідних інженерних мереж.

Проте в цілому проблеми, що загрожують конкуренції на цьому ринку, порівняно легко розв'язні: законодавчо, з допомогою антимонопольної політики, а також завдяки громадському контролю. Пояснюється це тим, що первинні агенти (крім владних структур) цього ринку здебільшого консолідовані і приблизно рівні по силам, відносини між ними відносно прості.

Більш складний ринок житлово-комунальних послуг. Тут головні гравці: мешканці (домогосподарства) і їх колективи (об'єднання власників житла), а також власники іншої нерухомості, ріелтори і девелопери, що купують будинки для здачі їх в оренду. Вони - покупці ЖКП, а продавці - приватні, державні та муніципальні компанії, з яких основні - природні монополії. Вартість газу та електроенергії становить левову частку вартості ЖКП, а вони поставляються монополістами, отже, неминучі регулювання цін і детальна регламентація цих ринків.

Чималі складнощі виникають з розподілу прав власності. Найпростіша схема, коли будинки належать індивідуальним власникам (домогосподарствам). Але тоді на ринку виникають асиметрія інформації, нерівність сил між численними покупцями і постачальниками послуг, нечисленними і легко організованими. Організація покупців структури, здатні відстоювати інтереси мешканців, необхідна, але ускладнена. Кооперативи, житлові кондомініуми - форми організації домогосподарств, особливо характерні для багатоквартирних будинків. Але з ними пов'язані проблеми внутрішньої організації, управління, контролю, мотивації участі мешканців у колективних діях, сюди ж відноситься проблема «зайців»: хтось завжди хоче проїхати» за рахунок більш активних і дисциплінованих членів колективу. Простіше кажучи, коли є приватний власник будинку та мешканці - орендарі, він сам купує ЖКП, а відносини з мешканцями регулює орендними контрактами.

Ще один варіант, коли власником є муніципалітет. Його мотивації до ефективної діяльності слабкіше, ніж у приватного власника, і мешканцям він менш доступний. Муніципальне підприємство, яке, здавалося б, нічим не відрізняється від приватної компанії, виявляється лише однією з ланок ієрархії, по щаблях якої розподіляються не тільки повноваження, але і відповідальність. У цьому випадку мешканцям важче відстоювати свої права.