Зокрема, у тому ж 2005 р. був виданий наказ Держжитлокомунгоспу України «Про затвердження Порядку визначення виконавця житлово-комунальних послуг у житловому фонді» (№ 60 від 25 квітня 2005 р.), яким затверджувався єдиний механізм регулювання діяльності керуючих компаній, а також був прийнятий «Порядок проведення конкурсу на надання житлово-комунальних послуг», затверджений Постановою Кабінету міністрів від 21.07.05 р. № 631. Після цього процес створення керуючих компаній нібито набув офіційного забарвлення.
Першою в Україні свою діяльність розпочала компанія «Коменерго», яка мала у своєму розпорядженні досвід російської керуючої компанії. З 2005 р. «Коменерго» відкрила свої представництва в 14 містах України, серед яких Суми, Тернопіль, Житомир, Бердянськ, Рубіжне, Мелітополь, Нікополь та інші.
У числі перших в Україні, а точніше в Кременчуці, були також створені керуючі компанії «Житлорембудсервіс» та «Добробит», які в 2008 р. виграли конкурс на надання житлово-комунальних послуг у місті. Ці підприємства уклали з міською радою договори про надання послуг з управління житловим фондом комунальної власності міста, згідно з якими, вони взяли на себе обов'язок здійснювати кваліфіковане управління житловим фондом для забезпечення його якісного утримання, обслуговування, поточного ремонту, а також належного санітарного стану прибудинкових територій.
Після цього процес створення керуючих компаній почав набирати обертів, і станом на початок 2011 р., якщо вірити даним МінЖКГ, в Україні працювало вже 67 керуючих компаній та служб єдиного замовника, а також 521 приватне підприємство у сфері управління та обслуговування житла.
Від схвалення - до неприйняття
Незважаючи вже на більш ніж шестирічний досвід роботи керуючих компаній в Україні, в різних містах до них ставляться по-різному. Наприклад, в Сумах до певного часу всі ЖЕКи були приватними. Але в липні цього року конкурс на надання житлово-комунальних послуг у місті виграло комунальне підприємство «Сумижитло». Як повідомили ІА «Україна Комунальна» в Управлінні житлової політики, комунального господарства та благоустрою м.Суми, підприємство замінить ряд приватних компаній, у яких закінчився контракт на обслуговування житлового фонду міста. Зокрема, тепер в Сумах будуть працювати лише два приватних і одне комунальне підприємство. У свою чергу, як відзначає Ярослав Рабошук, аналітик Асоціації міст України, в Тернополі з 19 підприємств приватні тільки чотири. У Чернігові ж взагалі дотримуються думки про необхідність збереження ЖЕКів у комунальній власності.
Щоб зрозуміти причину неоднозначного ставлення до керуючих компаній в цілому, спробуємо розібратися в позиціях всіх учасників процесу розвитку ЖКГ міст.
Позиція міської влади.Так чи інакше, міська влада переконана, що надання послуг населенню, в тому числі з утримання будинків, - це прямий зв'язок із виборцем. Чим якісніше послуги, тим реальніше очікуваний результат на виборах.
Позиція населення. Споживачі в першу чергу зацікавлені в отриманні якісних послуг. Хто їх буде надавати - ЖЕК або керуюча компанія - це не настільки суттєво. Головне, щоб послуги надавалися за мінімальною ціною, якісно і своєчасно. Хоча, у міру збільшення кількості будинків, управління якими перейшло від комунальних підприємств до приватних керуючих компаній, схвалення такої тенденції серед населення зростає.
Позиція комунальних ЖЕКів. ЖЕКи та ВЖРЕПи (виробниче житлово-ремонтно-експлуатаційні підприємства - ред.) Відносяться до керуючих компаній, як до конкурентів. Відповідно, підтримки ініціативи створення таких компаній з їхнього боку не було і не буде.
Позиція ОСББ - насторожена, адже, наприклад, проект нового Житлового кодексу містить норми, які встановлюють кваліфікаційні вимоги і служать певним «фільтром» відбору чиновниками керуючих компаній. Тому ОСББ можуть позбавити можливості самим виконувати функції замовника послуг або навіть надавати їх і в буквальному сенсі нав'язати послуги керуючих компаній. А кому це до вподоби?
Однак, Юрій Антипов, директор ТОВ «Керуюча компанія «Коменерго-Житомир» переконаний, що ОСББ ще до кінця не всі розуміють, що наразі вони замовники послуг, а не їх виконавці. «Тільки плідна співпраця керуючих компаній і ОСББ - це майбутнє реформи житлово-комунального господарства», - вважає керівник.
Чи є вигода?
Як бачимо, спільної позиції щодо керуючих компаній в учасників процесу розвитку ЖКГ як не було, так і немає. Тому говорити про світле майбутнє приватних структур в Україні досі, як мінімум, передчасно. Однак, незважаючи на труднощі позиціонування, управлінський бізнес, як і будь-який інший, не перестає бути цікавим інвесторам з точки зору прибутковості. Наскільки ж прибуткові керуючі компанії? Яка їхня рентабельність і як вона впливає на формування тарифів для населення?
У постанові Кабінету міністрів № 529 «Про затвердження Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій...» від 20 травня 2009 р. показник рентабельності компанії, що надає послуги з управління житловим фондом, закладений від 5% до 12%. Проте, у кожному конкретному випадку рівень рентабельності компанії визначає місто, закладаючи цей показник в тарифи. При цьому останні, як свідчить практика, часто встановлюються однаковими, як для приватних керуючих компаній, так і для комунальних ЖЕКів.
Крім того, розмір тарифу - головна умова визначення переможця в конкурсі на надання послуг з управління будинками. Іншими словами, чим менший запропонований тариф, тим вище шанс у керуючої компанії на перемогу в конкурсі.
За інформацією експертів, щоб конкурувати з ЖЕКами, приватні керуючі компанії дотримуються рентабельності на рівні 5%, а також йдуть шляхом модернізації, оптимізації та автоматизації, зменшуючи вплив людського фактора на надання послуг.
«В середньому загальна рентабельність роботи керуючої компанії за результатами роботи - 3-5%, - підкреслює Максим Рябчук, директор з продажів, член ради директорів ТОВ «Імпел Гриффін». - Однак ці цифри можуть коливатися в залежності від умов контракту. Наприклад, при п'ятирічному контракті перші три роки компанія може працювати в збиток через необхідні значні інвестиції і вийти на позитивну рентабельність лише на четвертому році роботи».
При цьому, оператори ринку відзначають, що керуюча компанія хоч і закладає в тариф свої витрати і вартість послуг, однак, значно вплинути на рівень рентабельності не може. Адже якщо закласти 12% рентабельності, то тарифи будуть максимальними по місту, що, в свою чергу, призведе до обґрунтованого невдоволення мешканців, у чому, звісно, компанія не зацікавлена.
У той же час, за словами фахівців, при умові грамотної роботи керуючої компанії, найчастіше тарифи для населення з часом зменшуються. Але це в ідеалі. В цілому, зміна вартості послуг при залученні керуючої компанії залежить від багатьох факторів: стану об'єкта, дисципліни платежів, політики роботи самої компанії тощо.
У будь-якому випадку, за словами Ю.Антипова, потрібно розуміти, що для того, щоб керуюча компанія могла розраховувати на успішну діяльність, їй потрібно мати в управлінні, як мінімум, 500 тис. кв. м житлового фонду. Лише при такому обсязі компанія здатна автономно якісно обслуговувати населення, не підвищуючи рівень рентабельності бізнесу і, відповідно, тарифів.
Євген Рідош, спеціально для ІА «Україна Комунальна»
.jpg)
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
