Оплата частинами: думки розділилися
Розстрочка на покупку житла від компанії-забудовника, на думку фахівця компанії «Інтеграл-Буд» - дуже затребуваний продукт. Такий спосіб оплати вже щосили працює на українському ринку, він став чудовою альтернативою іпотечному банківському кредитуванню. Сьогодні на первинному ринку житлової нерухомості близько 50-60% інвесторів купують квартири за програмами розстрочки як короткострокової, так і довгострокової. Найбільшим попитом користуються програми розстрочки від трьох до п'яти років.
Продаж квартир за допомогою розстрочки від забудовника ефективна для клієнта, вважає Олександр Сєдих, фінансовий директор компанії «Простобанк Консалтинг», тому що дозволяє йому заощадити кошти, адже у випадку банківського кредиту позичальникові доведеться перераховувати банку процентні та комісійні платежі, які можуть у кілька разів перевищувати вартість нерухомості. До того ж ціна 1 кв. м на первинному ринку нерухомості, за словами фахівця, істотно нижча, ніж на вторинному. Таким чином, клієнт отримує подвійну економію. Але в той же час, дана схема в Україні не користується популярністю. «Адже забудовнику необхідно оперативно отримати кошти для фінансування будівництва, відповідно клієнту необхідно буде оплачувати за 5-10 тис. дол. США в квартал, або й більше, протягом кількох років, що може собі дозволити далеко не кожен», - додав О.Сєдих.
На думку керуючого партнера адвокатського об'єднання Arzinger Тимура Бондарєва, цей спосіб купівлі житла малоефективний, оскільки є лише альтернативою кредитуванню і не надає можливості для придбання квартири особам з невисоким доходом. «Крім того, розстрочка, як правило, застосовується до недобудованих об'єктів, що тягне за собою істотні ризики для покупця, пов'язані з банкрутством забудовника, заморожуванням будівництва та необхідністю чекати заселення в квартиру досить тривалий термін», - уточнив фахівець.
Переваги розстрочки...
З фінансової точки зору покупка квартири на виплат вигідніша, ніж придбання житла за допомогою іпотечного кредиту. Звичайно ж, якщо розстрочка безпроцентна. Як зазначив юрист Андрій Осадчий, по-перше, переплата за такої схеми придбання житла буде незрівнянно меншою, а, враховуючи те, що ціни на ринку нерухомості не стоять на місці, кінцеві витрати на придбання квартири на виплат будуть порівнянні з ринковою ціною квартири на момент заселення до неї. По-друге, процедура отримання кредиту тривала і коштує дорожче, тоді як покупка квартири в розстрочку не вимагатиме від покупця витрат часу і сил на збір великої кількості документів і очікування схвалення банку.
Переваги розстрочки від забудовника в порівнянні з банківським кредитом – в тому, що забудовник не вимагає довідки про доходи і пропонує нижчі ставки. Мінімальна ефективна ставка за іпотечними кредитами зараз становить близько 15% річних у гривні, в середньому ставки коливаються від 16 до 22% річних. Розстрочки від забудовника пропонуються від 0% на етапі будівництва до введення будинку в експлуатацію і від 10% річних після введення в експлуатацію. На таких умовах банки кредити ще не дають. Чим коротшою є розстрочка, тим вона вигідніша в порівнянні з банківським кредитом. Платежі по розстрочці можна достроково погасити без штрафних санкцій. За нашою статистикою, лише 5-7% покупців придбаває квартири в кредит. В основному це ті, хто потребує позики на тривалий період (10-20 років) і хто може показати офіційний дохід. Знову ж, сьогодні далеко не всі банки готові кредитувати житло в споруджуваних об'єктах (хоча на етапі будівництва квартиру можна придбати як мінімум на 10-15% дешевше).
... І її недоліки
Серед недоліків можна виділити те, що при розстрочці, у разі підвищення цін, подорожчання відбивається на неоплаченому залишку. Після завершення будівництва зазвичай ціни фіксуються, а ряд забудовників фіксує ціну ще на етапі будівництва в разі оплати 70-80% від загальної вартості.
До недоліків оплати житла в розстрочку відносять:
а) як правило, об'єктом розстрочки є недобудова, що, по-перше, не дозволяє покупцеві відразу в'їхати в квартиру, а, по-друге не захищає покупця від ризиків банкрутства забудовника і заморожування будівництва;
б) квартира переходить у власність покупця тільки після повної оплати її вартості;
в) великий початковий внесок (від 50%, але останнім часом з'являються пропозиції з 30% і навіть з 10% внеском) і незначний термін розстрочки (до введення об'єкта в експлуатацію або 1-3 роки, але останнім часом з'являються пропозиції про розстрочення на 5 і навіть 10 років);
г) подорожчання вартості 1 кв. м по мірі перетворення будинку на готовий об'єкт.
Існуюча схема розстрочки від будь-якого забудовника не тільки дозволяє останньому підвищити ціну житла в будь-який момент, але і необхідно враховувати, що таке підвищення неодмінно відбудеться, хоча процентна ставка по розстрочці залишиться сталою.
Ризик – справа благородна?
Самі ж забудовники та девелопери не заперечують, що існують певні ризики, пов'язані з покупкою в розстрочку. Так, Олексій Говорун, заступник генерального директора будівельної компанії ТММ, навів приклад про придбання готового житла. Фахівець відзначив, що якщо покупець придбаває в розстрочку готову нерухомість з правовстановлюючими документами за схемою, коли квартира до певного моменту знаходиться у власності забудовника, то ризики для покупця великі. Забудовник – юридична особа. У разі виникнення ситуацій, пов'язаних із судовими рішеннями не на користь забудовника або рішеннями виконавчої служби, його майно, в тому числі, квартири, куплені за такою схемою, можуть бути вилучені у нього як у власника або на їх відчуження може бути накладений арешт. Тому при покупці квартири в розстрочку краще вибрати схему, де квартира знаходиться в заставі, як при іпотечному кредитуванні. Також існує і ризик для покупців житла, що будується, де ціни – основний інструмент продажу. Як правило, у забудовників немає всієї повноти інструментарію на відміну від банків, що працюють з кредитами, у тому числі, хеджування ризиків, формування резервів, немає настільки серйозної служби внутрішньої безпеки, як в банківських структурах, витрат на підтримання цього інструментарію, який включений в тарифи.
Тому якщо забудовник масово вдається до такого продукту як розстрочка, то є ймовірність, що буде велика частка проблемних розстрочок. Якщо платежі будуть надходити не по всіх договорах купівлі у розстрочку, то темпи будівництва цього об'єкта будуть знижуватися, що спричинить ще більший відсоток неплатежів, - констатує фахівець. - Якщо велику кількість квартир у споруджуваному об'єкті продано в розстрочку, то є ризик, що у забудовника будуть виникати касові розриви. Для такого виду операційної діяльності як будівництво касові розриви згубні, тому що дуже впливають на собівартість проекту. Для ефективної діяльності забудовник повинен забезпечити рівномірність надходження коштів. Тому при покупці квартири в розстрочку в споруджуваному об'єкті варто звернути увагу, яку вагу надано цьому інструменту продажів у загальному обсязі продажів компанії, який обсяг початкового внеску (на рівні 30-50%) і чи є у забудовника інші інструменти фінансування. Для того щоб будівництво об'єкту, по якому основний інструмент продажів – розстрочка, фінансувалося в достатньому обсязі, у забудовника повинні бути власні кошти або кредитні ресурси.
Звертати увагу!
Оскільки покупець стане власником квартири лише після повної оплати її вартості, він несе ризик не отримати квартиру в разі невиплати суми, що залишилася. Тому Володимир Грабчак, юрист адвокатського об'єднання Arzinger, настійливо рекомендує в договорі купівлі житла в розстрочку особливу увагу приділяти моменту переходу права власності, умов і наслідків дострокового розірвання договору, оскільки навряд чи забудовник захоче повертати всю сплачену покупцем суму. Важливим юрист вважає також положення щодо збільшення вартості квартири, а також наявності інших платежів, які підлягають оплаті до моменту отримання квартири у власність (комісійні, орендні платежі, штрафи, пеня тощо).
Щоб уникнути долі сумнозвісних вкладників-інвесторів «Еліта-Центру», фахівці рекомендують добре зважити свої фінансові можливості перед тим, як купитися на рекламний слоган «розстрочка 0%». А якщо все-таки вирішили купувати квартиру в розстрочку, то оформити всі документи в обов'язковій присутності юриста, а краще – нотаріально завірити гарантії отримання квартири.
Ніна Ломакіна, спеціально для ІА «Україна Комунальна»
.jpg)
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
